나이스옥션 법원경매 진주 2026타경10218 [1] 경상남도 남해군 남면 평산리 271-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 남해군 남면 평산리 소재 남해해성고등학교 서측에 위치하며, 주위는 농가주택, 학교, 골프장, 농경지 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 주변의 지역내 일반적인 교통사정은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

기호 1 : 부정형의 평지로서 농경지 기호 2 : 사다리형의 평지로서 단독주택 건부지 기호 3 : 사다리형의 평지로서 주거나지로 이용 중임.

인접 도로상태

공히 지적도상 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1 : 계획관리지역, 학교(저촉), 가축사육제한구역(2020-02-27)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,절대보호 구역<교육환경 보호에 관한 법률>,해안경관관리지역<남해군 경관 조례> 기호 2 : 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(2020-02-27)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,절대보호 구역<교육환경 보호에 관한 법률>,해안경관관리지역<남해군 경관 조례> 기호 3 : 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(2020-02-27)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호 구역<교육환경 보호에 관한 법률>,절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,해안경관관리지역<남해 군 경관 조례> 임.

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: - 2) 기타: - '감정평가액의 산출근거 및 결정의견' 참조.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 4, 4-1 : 시멘트블록조 스레트지붕 단층 건으로 외벽 : 몰탈위 페인팅 등 창호 : 목조창 등임. 기호 4-2 : 시멘트블록조 스레트지붕 단층 건으로 외벽 : 치장벽돌조, 몰탈위 페인팅 등 창호 : 샤시창 등임.

이용상태

기호 4, 4-1, 4-2 : 단독주택(공가)으로 이용 중임. (현황 조사시 이해관계인 부재로 이용상황은 관련공부, 외부관찰, 탐문 등을 종합고려하였음)

설비내역

-

부합물 및 종물

-

공부와의 차이

-기호 4, 4-1는 현황 1동의 건물로 개략적인 실측면적이 122.80㎡임. -기호 4-3은 현황 멸실로 조사됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기타 : -

물건 비고

-일괄매각.
-본건 지상에 식재된 조경수(동백나무, 느티나무, 팔손나무, 사철나무 등)은 토지에 포함하여 평가함.
-목록[1]농지취득자격증명원 제출 요함(미제출시 보증금 몰수).
-목록[4]건물 중 일부(감정서상 기호 4-3)는 현황 멸실로 평가 제외함.
-목록[4]감정서상 “기호4 및 4-1”건물은 공부상 면적은 69.42㎡이나 실측면적은 122.80㎡로 실측면적을 기준으로 평가함.
-목록[4]감정서상 “기호4 및 4-1”건물은 공부상 각각의 건물로 되어 있으나, 현황 1동의 건물임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 진주지원 2026타경10218 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 신용보증기금

채무 총액 (등기부 기준): 342,593,517원

1.2. 물건 현황

소재지: 경상남도 남해군 남면 평산리 271-1

용도: 단독주택

토지 면적: 1331.00㎡ (약 402.63평)

건물 면적: 178.52㎡ (약 54.00평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

건축물 정보: 시멘트블록조 스레트지붕 단층 주택으로, 일부(기호 4-3)는 현황 멸실로 평가에서 제외되었으며, 공부상 면적과 실측 면적 간 차이가 있습니다. "기호4 및 4-1" 건물은 공부상 69.42㎡이나 실측 122.80㎡로 평가되었으며, 현황상 1동의 건물입니다 [cite:prompt].

토지 이용 현황: 일부는 농경지, 일부는 단독주택 건부지, 일부는 주거지로 이용 중입니다 [cite:prompt].

건물 일부(기호 4-3) 현황 멸실로 평가 제외.

본건 지상에 식재된 조경수(동백나무, 느티나무, 팔손이나무, 사철나무 등)는 토지에 포함하여 평가되었습니다 [cite:prompt].

1.3. 감정가 및 매각 대상

감정가: 201,721,440원

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

1.1. 입지조건

1.1. 1. 소재지 및 주변 환경

본건은 경상남도 남해군 남면 평산리 소재 남해해성고등학교 서측에 위치합니다 [cite:prompt].

주변은 농가주택, 학교, 골프장, 농경지 등으로 형성된 지역입니다 [cite:prompt].

남해군은 아름다운 자연경관과 쾌적한 공기, 한적하고 조용한 생활 환경을 자랑합니다.

1.1. 2. 교통 여건

본건 주변 지역 내 일반적인 교통사정은 보통 수준으로 평가됩니다 [cite:prompt].

대중교통 접근성은 다소 제한적일 수 있습니다.

1.1. 3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역, 절대보호구역(교육환경 보호), 해안경관관리구역 등에 속합니다 [cite:prompt].

1.1. 4. 도로 접근성

지적도상 맹지이므로 차량 진출입로 확보 방안 검토가 필요합니다 [cite:prompt].

1.2. 권리분석

1.2. 1. 등기부 현황 (권리 분석)

말소기준권리: 2004년 12월 9일자 배미향 근저당권 (을3)

낙찰로 인해 모든 권리(근저당, 가압류 등)는 소멸될 것으로 예상됩니다.

현재 채무 총액(등기부 기준): 342,593,517원

채권자 신용보증기금에 의해 강제 경매가 진행 중입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않으나, 상세한 내용은 매각물건명세서를 재확인해야 합니다.

1.2. 2. 임차인 현황

본건에는 인수할 임차인이 없는 것으로 파악되었습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

1.3. 상권분석

1.3. 1. 지역 특성

농가 주택 및 전원생활 단지가 혼재된 지역으로, 상대적으로 조용하고 한적한 생활 환경을 제공합니다.

인근에 남해해성고등학교가 있어 교육 환경이 조성되어 있습니다.

1.4. 생활정보

1.4. 1. 주변 편의시설

인근에 남해해성고등학교가 있으며, 기본적인 편의시설은 차량 이동이 필요할 수 있습니다.

남해군은 지역 내 환경기초시설을 환경공원으로 조성하는 등 친환경적인 노력을 하고 있습니다.

1.4. 2. 교육 시설

남해해성고등학교가 인접해 있어 교육 환경은 양호합니다.

토지 이용 계획상 절대보호구역, 상대보호구역에 해당하므로 교육환경 보호 관련 규제를 확인해야 합니다 [cite:prompt].

1.5. 잠재적 리스크

1.5. 1. 농지취득자격증명 필요

목록 토지에 대한 농지취득자격증명 제출이 필수이며, 미제출 시 보증금이 몰수될 수 있으니 주의해야 합니다 [cite:prompt].

1.5. 2. 맹지

지적도상 맹지로, 건축법 등 관련 법규에 따른 진입로 확보 가능성을 사전에 철저히 검토해야 합니다 [cite:prompt].

1.5. 3. 건물 멸실 및 면적 불일치

건물 일부(기호 4-3)가 멸실되었으며, 공부상 면적과 실측 면적 간 차이가 있어 현황 조사가 필수적입니다 [cite:prompt].

공부상 별개의 건물로 되어 있으나 현황상 1동의 건물인 점도 고려해야 합니다.

1.5. 4. 복잡한 권리관계

다수의 가압류 및 채권이 등기되어 있어 권리 분석에 신중해야 하며, 매각으로 소멸되지 않는 권리가 있는지 최종 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상남도 남해군 남면 평산리의 전원 주택 부지로 활용 가능하며, 조용하고 쾌적한 환경을 갖추고 있습니다.

남해해성고등학교 인근에 위치하여 교육 환경도 고려해 볼 수 있습니다.

다수의 권리 사항과 맹지, 농지취득자격증명 필요 등 잠재적 리스크 요소를 충분히 인지하고 접근해야 합니다.

건축물대장상 면적과 현황 면적의 차이, 일부 멸실 등 현장 확인이 매우 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

남해군 지역의 전원 주택 수요 및 투자 가치.

바닷가 인근의 쾌적한 자연 환경.

감정가 대비 저가 낙찰 가능성 (권리 분석 및 현황 조사 필수).

1.8. 예상 입찰가

감정가: 201,721,440원

채권 총액 (등기부상): 342,593,517원

시세 분석:

남해군 남면 지역의 유사한 토지 면적(약 1300-1500㎡)을 가진 주택 매물의 경우, 매매가는 약 7000만원부터 14000만원 수준까지 다양하게 분포하고 있습니다.

이는 물건의 상태, 바다 조망 유무, 건축 연도 등에 따라 크게 달라집니다.

본건의 감정가는 201,721,440원으로, 유사 사례 대비 다소 높은 편으로 볼 수 있으나, 토지 면적의 크기 등을 고려하면 평가될 수 있는 수준입니다.

현재 경매 진행상의 채권자 채무액은 124,171,232원입니다.

예상 입찰가:

본건은 맹지, 농지취득자격증명 필요, 건물 일부 멸실 및 면적 불일치 등 여러 잠재적 리스크 요소를 가지고 있습니다 [cite:prompt].

따라서, 이러한 위험 요소를 충분히 고려하여 보수적으로 접근해야 합니다.

주변 시세 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 보수적인 접근은 감정가의 80% ~ 100% 수준, 즉 약 160,000,000원에서 200,000,000원 사이에서 결정될 수 있습니다.

다만, 실제 입찰가는 현장 조사 결과, 경쟁 입찰 상황, 시장 변동성 등을 종합적으로 반영하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.