나이스옥션 법원경매 진주 2026타경10201 [1] 경상남도 진주시 신안동 389-2 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 진주시 신안동 소재 「진주여자중학교」 북측 인근에 위치하는 토지로서, 주변은 단독주택, 다가구주택, 교육시설 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건 인근까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하는 등 일반적인 교통상황은 보통시 됩니다.

형태 및 이용상태

완경사지내 대체로 평탄한 부정형형의 평지로 단독주택 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태

남측으로 약 2~2.5m, 북측으로 약 2m 내외의 도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 자연경관지구, 지구단위계획구역(2024-05-09)(평거1지구), 가축사육제한구역(2025-10-27)(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(신안초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(신안초등학교병설유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(진주교육대학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(진주교육대학교교육대학원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(진주교육대학교부설초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(진주여자중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 주거환경개선지구(2024-05-09)(평거지구)<도시저소득주민의주거환경개선을위한임시조치법>

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2) : 철근콘크리트구조 기와지붕 2층 건물로서, (사용승인일 : 2017.08.14) 외벽 : 외장석재붙임 및 스타코 마감 등입니다. 내벽 : 목재마감, 타일붙임 등입니다. 창호 : 샷시창호 등입니다.

이용상태

1층 및 2층 현황 단독주택으로 이용중입니다.

설비내역

제반 위생설비, 난방설비 및 급·배수설비 등이 구비되어 있습니다.

부합물 및 종물

'지적 및 건물개황도'에 도시한 바와 같이 기호(1) 토지상에 부합물 내지 종물로 판단되는 미등재 제시외 건물 기호(ㄱ,ㄴ)이 소재하고 있으며, 구조 용도 및 규모 등에 비추어 본건 건물의 사용?수익에는 큰 영향은 없을 것으로 판단됩니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 관계는 미상입니다.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물(감정서상 기호(ㄱ),(ㄴ))매각포함.
-목록1토지 북측 및 남측으로 소규모 사유지(389-8,389-9)와 접함, 현황 도로임.
-2026. 6. 15.자로 임차인으로 조사된 황영선으로 부터 임차보증금 전액을 정상적으로 반환 받아 임차권 전부가 소멸함을 인정하며 주택임대차보호법상 인정되는 대항력을 무조건적으로 포기한다는 내용의 배당금포기 및 대항력 포기서가 접수됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 진주지원 2026타경10201 (1)

소재지: 경상남도 진주시 신안동 389-2

용도: 단독주택

감정가: 422,502,960원

토지면적: 165.00㎡ (약 49.91평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 137.72㎡ (약 41.66평)

건물 제시외면적: 6.88㎡ (약 2.08평) (매각 포함)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO (말소기준권리상 채권자: 이상완, 50,000,000원)

등기부채권 총액: 0원 (경매개시결정 채권액 기준)

2. 입지조건

본건은 경상남도 진주시 신안동에 위치하며, 주변은 단독주택, 다가구주택, 교육시설 및 근린생활시설 등으로 형성된 지역입니다.

단독주택 건부지로 이용 중이며, 완경사지 내 대체로 평탄한 부정형의 토지입니다.

남측과 북측으로 각각 약 2~2.5m, 약 2m 내외의 소규모 사유지(389-8, 389-9)와 접하고 있으며, 해당 필지는 현황 도로로 이용 중입니다.

본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 간선도로가 소재하여 일반적인 교통상황은 보통 수준입니다.

인근에 진주여자중학교, 신안초등학교, 진주교육대학교 등이 위치하여 교육 환경이 우수한 편입니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2026-03-30 접수된 이상완의 창원지방법원 진주지원 강제경매개시결정 (2026타경10201) 입니다. 본 경매로 인해 말소기준권리보다 선순위인 권리를 제외한 나머지 권리들은 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

토지 등기부 요약에서 갑15 권리(이상완, 강제경매)가 말소기준권리입니다.

임차인 현황: 황영선 (전입일자: 2021-03-19).

대항력: 있음.

주의사항: 2026년 6월 15일자로 임차인 황영선으로부터 임차보증금 전액을 정상적으로 반환받아 임차권 전부가 소멸함을 인정하며, 주택임대차보호법상 인정되는 대항력을 무조건 포기한다는 내용의 배당금포기 및 대항력 포기서가 접수되었습니다. 따라서 인수할 임차보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

본 건은 단독주택이나, 제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 등의 최근 매매/임대 정보(JSON 데이터)를 분석한 결과, 해당 지역의 공동주택 거래가는 대체로 1억원 내외에서 형성되어 있음을 알 수 있습니다.

최근 거래 사례 중 전용면적 약 65.94㎡의 연립다세대가 2025년 2월 1억 400만원에 거래되었으며, 약 84.2㎡의 다세대가 2026년 5월 1억 1,400만원에 거래된 사례가 있습니다.

다만, 본 건은 단독주택으로서 공동주택과는 직접적인 시세 비교가 어렵습니다. 정확한 시세 파악을 위해서는 인근의 유사한 단독주택 실거래가 추가 조사가 필요합니다. 현재 확보된 자료만으로는 단독주택의 정확한 시장 가격을 산정하기에 한계가 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 본건 인근까지 차량 접근이 용이하며, 간선도로가 인접해 있어 대중교통 이용도 가능한 수준입니다.

* 편의시설: 인근에 진주여자중학교, 신안초등학교, 진주교육대학교 등이 위치하여 교육 접근성이 양호합니다. 상업시설 및 근린생활시설 또한 주변에 형성되어 있어 기본적인 생활 편의는 가능합니다.

* 주거환경: 주거환경개선지구로 지정되어 있습니다. 주변이 주택 밀집 지역으로 조용한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

* 도로 접면: 토지 북측 및 남측으로 소규모 사유지(389-8, 389-9)와 접하고 있으나 현황 도로로 이용되고 있습니다. 향후 소유주의 이용 제한이나 분쟁 발생 가능성을 완전히 배제할 수는 없으나, 현재는 문제 없는 상황으로 판단됩니다.

* 혐오시설: 진주시 내동면 지역을 중심으로 쓰레기 매립장, 소각장, 가축분뇨처리시설 등 혐오시설 관련 민원이 지속적으로 제기되고 있으나, 본건 소재지인 신안동과는 거리가 있으며 직접적인 영향권에 있지는 않은 것으로 파악됩니다. 진주여자중학교 인근은 유해업소가 없는 쾌적한 환경으로 소개되고 있습니다.

* 주거환경개선지구: 해당 지구 지정으로 인한 향후 개발 계획이나 규제 변동 가능성을 검토할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경상남도 진주시 신안동에 위치한 단독주택으로, 준수한 입지 조건과 교육 환경을 갖추고 있습니다.

특히, 대항력 있는 임차인이 보증금 전액 반환과 함께 대항력을 포기함으로써 권리상 인수 부담이 없는 점은 큰 장점입니다.

인근의 공동주택 시세는 어느 정도 파악되었으나, 단독주택에 대한 직접적인 비교 시세 자료가 부족하여 정확한 시세 분석에는 한계가 있습니다. 감정평가액을 기준으로 신중한 접근이 필요해 보입니다.

주변에 도로로 이용되는 사유지가 있으나 현재로서는 큰 문제가 없는 상황이며, 혐오시설로부터는 일정 거리가 있는 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 권리관계 분석상 인수할 임차보증금이 없어 매우 안전한 물건입니다.

* 신안동은 주거지역으로서 안정적인 수요가 기대되며, 인근 교육 시설로 인해 주거 가치가 높습니다.

* 단독주택으로서 향후 증축, 개축 등 개별적인 활용이 가능합니다.

* 주거환경개선지구 지정으로 향후 지역 가치 상승의 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 422,502,960원입니다.

제공된 JSON 데이터는 주로 아파트, 연립, 빌라 등의 공동주택에 대한 시세 정보이며, 본건과 같은 단독주택의 직접적인 시세 비교 자료로는 한계가 있습니다. 이들 공동주택의 경우, 전용면적 약 12평~25평 (39.88㎡~84.2㎡)의 거래가 4,100만원에서 11,400만원 (4.1억~11.4억원) 수준으로, 평당 약 340만원에서 520만원으로 거래된 것으로 나타납니다.

단독주택의 경우 일반적으로 공동주택보다 평당 가치가 높게 형성되는 경향이 있습니다. 따라서, 감정가 4.2억원 가량은 해당 지역의 단독주택으로서 합리적인 수준으로 판단됩니다.

인수할 임차보증금이 0원이므로, 감정가를 기준으로 법원 매각 절차상 최소 2회 이상 유찰될 경우 20%씩 감액될 가능성을 고려하여,

현재로서는 감정가의 80% 수준인 약 338,000,000원 에서 90% 수준인 약 380,000,000원 사이를 잠정적인 목표 입찰가 범위로 고려해 볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 시장 상황, 현장 조사 결과, 경쟁 입찰자 수 등을 종합적으로 고려하여 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.