나이스옥션 법원경매 마산 2026타경20159 [1] 경상남도 함안군 군북면 중암리 137 예원시티빌 2층208호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가야 · 평가일 2026.05.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 함안군 군북면 중암리소재 예원시티빌 2층 208호로서 부근은 학교, 아파트, 단독주택, 근린생활시설등이 혼재함.

교통상황

대체적인 대중교통사정 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건내 2층 208호로서 외벽: 드라이비트, 대리석등 마감. 내벽: 폐문부재로 조사치 못함. 천정: 폐문부재로 조사치 못함. 창호: 샤시창호임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

건물내 위생설비, 승강기설비, 급배수설비, 소방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 2필지 일단으로 부정형의 토지로서 공동주택 및 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측으로 세로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2026-04-03)(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한법률>

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : 본건은 현장조사시 폐문부재로 인하여 일반적 상태를 기준으로 기재하였으므로 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

-현장조사시 이해관계인의 부재로 내부 확인이 곤란하였으므로 입찰시 확인 요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 경매 기본 정보

사건번호: 마산지원 2026타경20159 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 경상남도 함안군 군북면 중암리 137 예원시티빌 2층 208호

용도: 오피스텔

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 2층 208호

건축 연도: 2013년

감정가: 45,000,000원

1.3. 면적 정보

토지면적: 24.41㎡ (약 7.38평)

토지지분: 24.41298㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 24.70㎡ (약 7.47평)

건물지분: 24.695㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

토지 및 건물 연면적: 약 1741.40㎡ (526.93평)

대지권 면적: 약 1312㎡ (397.51평) - 건물 전체 대지면적

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 경상남도 함안군 군북면 중암리 소재 예원시티빌 2층 208호로서, 주변은 학교, 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 및 접근성

대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다. 남서측으로 도로가 소재하여 차량 접근이 가능합니다.

2.3. 토지이용계획

본 토지는 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2026-04-03)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

창원지방법원 2024카단12318 (신용보증기금 가압류, 2024.08.19. 접수)이 말소기준권리이며, 해당 권리보다 후순위 권리는 매각으로 소멸됩니다.

3.2. 인수되는 권리

등기부등본 요약에 따르면, 을구 3번 주택임차권(접수 2025.01.09.)이 인수되는 권리로 표시되어 있습니다.

* 임차인 정보:

* 임차인: 이

* 보증금: 15,000,000원

* 차임: 100,000원

* 전입일자: 2024-05-27

* 확정일자: 2019-10-21

* 대항력: 있음

* 비고: 본 임차인은 매수인에게 대항할 수 있는 임차인이며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. 확정일자(2019.10.21)가 전입일자(2024.05.27)보다 앞서 있으나, 등기부상 인수되는 것으로 명확히 기재되어 있습니다.

3.3. 기타 권리사항

다수의 가압류 권리가 존재하나, 모두 말소기준권리보다 후순위로 매각으로 소멸될 예정입니다.

총 등기부채권액 합계는 191,527,702원입니다.

4. 상권분석

4.1. 건축물 현황

예원시티빌은 2013년 건축된 5층 오피스텔 건물로, 총 19세대로 구성되어 있습니다. 본 물건은 2층 208호에 위치하며, 전용면적은 24.70㎡(약 7.47평)입니다.

4.2. 인근 시세

최근 거래 사례에 따르면, 동일 건물(예원시티빌, 2013년 건축) 2층, 전용면적 40.86㎡의 오피스텔이 2025년 12월 9일 35,000,000원(3천5백만원)에 직거래된 기록이 있습니다. 이를 바탕으로 환산 시, 본건(전용 24.70㎡)의 현 시세는 약 21,000,000원 내외로 추정됩니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 편의시설

건물 내 위생설비, 승강기, 급배수설비, 소방설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 내부 상태

현장 조사 시 이해관계인 부재로 내부 확인이 곤란했습니다. 입찰 시 반드시 내부 상태를 직접 확인해야 합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 선순위 임차보증금 인수

가장 큰 리스크는 선순위 대항력 있는 임차인이 존재하며, 보증금 15,000,000원의 전부 또는 일부를 매수인이 인수해야 할 가능성이 있다는 점입니다.

6.2. 내부 상태 미확인

현장 조사 시 내부를 확인하지 못하여, 도배, 장판, 내부 설비 등의 상태를 알 수 없습니다. 수리 비용이 발생할 수 있습니다.

6.3. 특이 임대차 관계

임차인의 확정일자(2019.10.21.)가 전입일자(2024.05.27.)보다 앞서는 특이한 이력이 있으므로, 이에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 함안군 군북면에 위치한 오피스텔 경매 물건으로, 감정가는 45,000,000원입니다. 그러나 인수되는 임차보증금 15,000,000원이 존재하며, 내부 상태 확인 불가라는 큰 단점을 가지고 있습니다. 인근 유사 물건의 최근 거래 사례를 고려할 때, 시장 가치는 감정가보다 낮을 것으로 예상됩니다. 따라서 인수되는 보증금과 추가 수리 비용을 고려하여 신중한 입찰 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 시세 대비 저평가 가능성

인수되는 임차보증금을 고려하더라도, 실제 낙찰가율이 시장 시세보다 현저히 낮게 형성될 경우 투자 가치가 있을 수 있습니다.

8.2. 지역 내 오피스텔 공급

함안군 지역 내 오피스텔의 신규 공급 및 수요 상황에 따라 향후 임대 수익률 변동 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

추정 시장 가치: 약 21,000,000원 (전용 40.86㎡ 물건 35,000,000원 거래 사례 기준 환산)

감정가: 45,000,000원

인수 보증금: 15,000,000원

상기 물건의 잠재적 리스크(인수 보증금, 내부 미확인 등)와 시세 분석을 종합적으로 고려할 때, 최적의 입찰가는 20,000,000원 으로 예상됩니다. 이는 시장 가치 수준에서 인수 보증금을 고려한 금액이며, 실제 입찰 시에는 권리 분석 및 현장 조사 결과를 바탕으로 최종 결정해야 합니다. 이 입찰가로 낙찰받고 보증금 15,000,000원을 전부 인수하게 된다면, 총 투자 비용은 35,000,000원이 됩니다.

* 주변 혐오시설 여부: 현재 정보 및 일반적인 검색 결과로는 본 물건 소재지 인근에 혐오시설이 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.