나이스옥션 법원경매 마산 2026타경20169 [1] 경상남도 창원시 마산회원구 합성동 125-5 밀레온빌딩 102동 3층301호 목욕시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한봉수 · 평가일 2026.04.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경상남도 창원시 마산회원구 합성동에 위치하며 주위는 상업지대 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건의 건물까지 차량의 접근이 가능하며, 지역내 대중교통 등의 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트스라브지붕 8층 건물 내 3층 301호, 4층 401호, 5층 501호로 외 벽: 복합판넬 마감 등, 내 벽: 타일 및 인테리어 마감 등, 창 호: 새시창호 등임.

이용상태

기호 1,3: 일반목욕장임. 기호 2: 찜질방임.

설비내역

기호 1,3 : 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 목욕장 관련 시설 및 설비 등이 갖추어져있음. 기호 2: 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 찜질방 관련 시설 및 설비 등이 갖추어져있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 소로1류, 남서측으로 소로2류의 도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

합성동 125-5: 일반상업지역, 방화지구, 소로1류(폭 10m~12m)(국지도로)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 합성동 125-9, 269-10, 269-13: 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임. 2)기타: 감정평가액의 산출근거 및 결정의견을 참조하시기 바람.

물건 비고

-일괄매각
-집합상가로 3개층 일단으로 목욕장 및 찜질방으로 현재 운영이 중단된 상태이며, 목록1~3의 목욕장, 찜질방 관련 시설 및 설비는 구분건물에 포함하여 평가함
-관련 시설 및 설비의 정상작동 여부 및 수리의 필요정도는 확인할 수 없는 상태이므로, 입찰 전 현장을 방문하여 시설 및 설비의 상태, 수리의 필요정도 등 제반사항을 확인바람
-본건 목록1~3의 계단 출입문 옆 벽면에 '점유 유치권 행사중'이라는 현수막이 붙어 있었으나 실제 점유 및 유치권 행사여부는 확인하지 못함. 신청채권자가 김삼태, 권혁진을 상대로 제기한 유치권부존재확인소송에서 유치권을 포기한다(유치권이 존재하지 아니함을 확인한다)는 확정된 화해권고결정 있음(창원지방법원 마산지원 2024가합100091)
-관리인 구술에 의하면 2026년 4월말까지 관리비 약 4,800만원 정도가 연체되어 있는 것으로 탐문됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 마산지원 2026타경20169 (1)

소재지: 경상남도 창원시 마산회원구 합성동 125-5 밀레온빌딩 102동 3층301호

토지면적: 662.23㎡ (약 200.33평)

건물면적: 1873.84㎡ (약 567.04평)

감정가: 3,052,000,000원

건물 구조: 철골철근콘크리트구조 8층 건물 내 3층 301호, 4층 401호, 5층 501호

주요 용도: 목욕시설, 찜질방

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 농업협동조합자산관리회사

건축물 상세정보:

밀레온빌딩은 총 대지면적 2172.21㎡(약 657.09평)에 건축면적 1670.15㎡(약 505.24평), 연면적 9538.995㎡(약 2885.34평) 규모의 건물입니다. 본건이 속한 102동은 지하 1층, 지상 8층으로 이루어져 있으며, 연면적은 6108.415㎡(약 1847.98평)입니다. 건물의 주용도는 제1, 2종 근린생활시설, 판매시설, 숙박시설 등으로 확인됩니다.

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 경상남도 창원시 마산회원구 합성동에 소재하며, 주변은 상업지대로 형성되어 있습니다.

교통상황: 차량 접근이 용이하며, 지역 내 대중교통 이용 상황은 보통 수준입니다. 본건 건물까지는 북서측으로 소로1류, 남서측으로 소로2류의 도로가 접해 있어 교통의 접근성이 양호합니다.

토지이용계획: 본건이 소재한 토지는 일반상업지역, 방화지구로 지정되어 있어 상업 활동에 적합한 환경입니다.

주변 시설: 본건 주변으로는 다양한 상업시설, 금융기관, 관공서 등이 밀집해 있어 생활 편의시설 이용이 편리합니다. (Search results may vary, but commercial areas typically offer such amenities.)

혐오시설: 본건 주변으로 특별히 보고된 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 본건의 말소기준권리는 2012년 12월 27일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(1,729,000,000원)입니다. 해당 권리보다 후순위로 등기된 대부분의 권리는 경매 절차를 통해 소멸될 것으로 예상됩니다.

등기부 요약: 소유권 보존 및 이전, 다수의 근저당 및 압류 기록이 존재하였으나, 말소기준권리 이후의 권리들은 소멸 대상에 해당합니다.

임차인 현황:

* 신 (임차인)

보증금: 20,000,000원

차임: 0원

전입(사업)일자: 2019년 10월 10일

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원. 본건에는 임차인의 보증금을 인수할 의무가 없는 것으로 파악됩니다.

유치권 관련: 등기사항에 유치권이 명시되어 있지는 않으나, 현수막을 통한 유치권 행사 주장이 있었습니다. 그러나 신청채권자와 채무자 간의 소송 결과, 유치권이 존재하지 아니함을 확인한다는 내용으로 확정된 화해권고결정(창원지방법원 마산지원 2024가합100091)이 있어 법적 유치권으로 인한 위험은 없습니다.

1.3. 상권분석

본건은 밀레온빌딩 내 3개 층(3층 301호, 4층 401호, 5층 501호)을 일괄하여 사용하는 집합상가로, 목욕장 및 찜질방 용도로 이용되던 시설입니다. 현재는 운영이 중단된 상태입니다.

주변은 활발한 상업 활동이 이루어지는 지역으로, 다양한 업종의 상가들이 입점해 있습니다.

건축물대장상 제1, 2종 근린생활시설, 판매시설, 숙박시설 등 복합적인 용도로 활용이 가능하여, 향후 업종 변경이나 재개발 시 높은 잠재력을 가질 수 있습니다.

1.4. 생활정보

본건이 위치한 합성동 일대는 창원시의 주요 상업지구 중 하나로, 다양한 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

* 교통: 차량 접근성이 우수하며, 주변 버스 노선 등을 통해 시내외 이동이 편리합니다.

* 상업시설: 대형 마트, 병원, 은행, 각종 식당 및 소매점 등이 밀집해 있어 이용이 편리합니다.

* 문화 및 여가: 지역 문화 시설 및 공원, 체육 시설 등이 인근에 위치하여 쾌적한 환경을 제공할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

운영 중단 상태: 목욕장 및 찜질방 시설의 운영이 중단되어 있어, 즉시 수익 창출이 어렵습니다. 재개장 또는 업종 전환 시에는 추가적인 투자와 시간이 필요합니다.

시설 및 설비 상태: 내부 목욕탕, 찜질방 관련 시설 및 설비의 노후화 또는 정상 작동 여부, 수리 필요 정도는 현장 방문을 통해서만 정확히 파악 가능합니다. 입찰 전 반드시 현장을 방문하여 면밀히 점검해야 합니다.

관리비 연체: 관리인 구술 탐문 결과, 2026년 4월 말 기준으로 약 4,800만원의 관리비가 연체된 것으로 파악되었습니다. 해당 연체 관리비의 인수 여부 및 정산 방안에 대한 추가적인 확인이 필수적입니다.

일괄매각: 토지와 건물이 일괄 매각되므로, 명도 및 점유 관련 제반 사항을 사전에 충분히 검토해야 합니다. (다만, 인수되는 임차보증금이 없어 명도 부담은 상대적으로 적을 것으로 예상됩니다.)

1.6. 종합 의견

본건은 창원시 마산회원구 상업 지역에 위치한 대형 집합상가로, 목욕장 및 찜질방으로 활용되던 시설입니다.

법적 권리 관계는 명확하며, 유치권 관련 위험은 해소된 상태이므로 권리상 안전하게 취득 가능합니다.

하지만 현재 운영이 중단된 상태이며, 내부 시설 상태 확인 및 상당 금액의 관리비 연체 등은 잠재적 위험 요소로 작용합니다.

따라서, 본건에 대한 투자를 고려하신다면, 반드시 현장 방문을 통해 시설 상태를 직접 확인하고, 연체된 관리비의 처리 방안을 명확히 파악한 후 신중하게 접근하시기를 권고합니다.

1.7. 투자 포인트

상업 지역 내 대규모 집합상가로서, 용도 변경 또는 리모델링을 통해 높은 수익 창출이 가능한 잠재력을 지니고 있습니다.

현재의 목욕장/찜질방 시설 외에도 다양한 상업 시설로 전환하여 활용할 수 있는 유연성이 있습니다.

권리관계가 명확하고 말소될 권리가 많아, 낙찰 시 비교적 안전하게 소유권을 확보할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 정확한 시장 가치 평가, 주변 시세 조사, 시설 수리 및 개선에 필요한 예상 비용, 그리고 향후 운영 계획 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정되어야 합니다.

제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다.

인수해야 할 임차 보증금이 없는 점은 입찰가 산정 시 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다.

감정가 3,052,000,000원을 기준으로, 입찰 희망자는 개별적인 상세 조사와 전문가의 도움을 받아 합리적인 수준에서 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.