나이스옥션 법원경매 마산 2026타경50 [1] 경상남도 창원시 마산회원구 합성동 694-1 무학아파트 4동 1층101호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 차앤 · 평가일 2026.04.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 구분건물은 경상남도 창원시 마산회원구 합성동에 위치하며, 부근은 공동주택, 근린생활시설, 학교 및 단독주택 등으로 형성되어 있으며 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

제반 교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 내 1층 101호로서, 외벽 : 몰탈위페인팅 등 마감. 내벽 : -. 창호 : 샷시창 구조임.

이용상태

본건은 아파트로 이용 중임.

설비내역

제반 급배수 위생설비 및 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 대지권의 목적인 토지는 일단으로 부정형 토지로서, 아파트 등의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 대지권의 목적인 토지는 일단으로 현황 북동측으로 교량을 통한 진입로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

대지권의 목적인 토지 - 기호 (1) 자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 하천(저촉), 가축사육제한구역(전부제한) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 정비구역기타(무학 주택재건축정비예정구역) <도시 및 주거환경정비법>, 철도보호지구<철도안전법>, 하천구역(2026-01-02)<하천법> - 기호 (2) 자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(저촉), 하천(저촉), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 개발제한구역 <개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>, 정비구역기타 (무학 주택재건축정비예정구역)<도시 및 주거환경정비법>, 하천구역(2026-01-02)<하천법>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간(2025.3.2.~2028.3.1.)) - 기호 (3) 자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(저촉), 가축사육제한구역(전부제한) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>, 정비구역기타(무학 주택재건축정비예정구역)<도시 및 주거환경정비법>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간(2025.3.2.~2028.3.1.)) - 기호 (4) 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 정비구역기타(무학 주택재건축정비예정구역)<도시 및 주거환경정비법> - 기호 (5) 자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(저촉), 가축사육제한구역(전부제한) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 정비구역기타(무학 주택재건축정비예정구역) <도시 및 주거환경정비법> - 기호 (6) 자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 하천(저촉), 가축사육제한구역(전부제한) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 정비구역기타(무학 주택재건축정비예정구역) <도시 및 주거환경정비법>, 하천구역(2026-01-02)<하천법>

공부와의 차이

본건 구분건물은 공부상 '4동'으로 등재되어 있으나, 통칭 '라동'으로 표기되어 있으며, 본건 구분건물의 대지권의 목적인 기호 (2) 토지는 공부상 지목이 '답'이나, 현황 '건부지'로 이용 중인 바, 업무 진행시 참고하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 : 미상임. 2. 기 타 : - 대상물건 현장조사 시 폐문부재로 내부 이용상태 등은 조사치 못하였으나, 공부자료 등을 기준으로 동종 유사물건의 통상적인 이용상태 및 외부관찰 등을 통해 평가하였으니 업무 진행시 참고하시기 바람. - 공부상 본건 구분건물의 소재지 지번은 '경상남도 창원시 마산회원구 합성동 694-1번지' 이나, 대지권의 목적인 토지는 '경상남도 창원시 마산회원구 합성동 694-1번지'외 5필지인 바, 업무 진행시 참고하시기 바람. (구체적인 소재지 지번은 감정평가명세표 참고 바람.)

물건 비고

본건 구분건물은 공부상 4동으로 등재돼 있으나 통칭 라동으로 표기돼 있고, 공부상 소재지 지번은 '경남 창원시 마산회원구 합성동 694-1번지'이나 대지권의 목적인 토지는 '경남 창원시 마산회원구 합성동 694-1번지 외 5필지임. 구분건물의 대지권의 목적인 감정서상 기호(2) 토지는 지목이 '답'이나 현황 건부지로 이용중.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

이 물건은 마산지원 2026타경 50(1) 사건번호로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지는 경상남도 창원시 마산회원구 합성동 694-1 무학아파트 4동 1층 101호이며, 아파트 용도로 사용 중입니다.

감정평가액은 124,000,000원입니다.

토지 면적은 45.73㎡ (약 13.83평)이며, 건물 면적은 54.34㎡ (약 16.45평)입니다.

본 물건은 토지와 건물을 일괄하여 매각하는 대상입니다.

채권자는 구OOOOOOOOOOO입니다.

건축물대장상으로는 4동으로 등재되어 있으나 통칭 라동으로 표기되는 점, 공부상 지목이 '답'이나 현황 '건부지'로 이용 중인 토지에 대지권이 설정된 점, 그리고 대지권의 목적 토지가 694-1번지 외 5필지인 점을 유의해야 합니다.

아파트의 전용면적은 49.56㎡ (약 15.00평)이며, 건축 연도는 1987년입니다.

2. 입지조건

본건은 경상남도 창원시 마산회원구 합성동에 위치하고 있으며, 주변은 공동주택, 근린생활시설, 학교 및 단독주택 등이 혼재된 지역입니다.

주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

제반 교통 상황은 보통으로, 북동측으로 교량을 통한 진입로가 소재하여 차량 접근이 가능합니다.

3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 말소기준권리는 2020년 3월 20일 접수된 동읍농업협동조합의 근저당(을9)입니다.

매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(을10, 을11, 을12, 갑8, 갑9, 갑10)는 소멸됩니다.

등기부상 채권 총액은 163,564,422원입니다.

임차인 현황 조사 결과, 인수할 보증금은 없는 것으로 나타났습니다.

감정평가서 및 물건명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 명시되어 있지 않으나, 일반적인 경우 말소기준권리보다 선순위인 권리가 있다면 인수될 수 있습니다. 현재 등기부 요약에서는 선순위 권리 중 인수될 만한 것이 확인되지 않습니다.

4. 상권분석

주변에 공동주택 단지들이 형성되어 있으며, 근린생활시설이 소재하여 기본적인 상업 기능을 갖추고 있습니다.

아파트 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 어린이 놀이터, 휴게시설 등 복리시설이 마련되어 있습니다.

5. 생활정보

본 아파트는 1987년에 사용승인된 건물로, 5층 건물 중 1층에 위치합니다.

총 5개 동, 390세대로 구성되어 있으며, 아파트 단지 내 주차대수는 총 119대입니다.

주변에 학교가 소재하고 있어 교육 환경이 갖추어져 있습니다.

관리사무소 연락처는 055-293-3003입니다.

인근 지역에 대한 별도의 혐오시설 정보는 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

본건은 재건축구역으로 지정되어 있어 향후 재건축을 통한 가치 상승이 기대될 수 있으나, 재건축 진행 여부 및 시기, 관련 비용 등은 불확실합니다.

토지이용계획상 자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 하천구역, 가축사육제한구역, 철도보호지구, 개발제한구역, 정비구역(무학 주택재건축정비예정구역) 등 다양한 용도지구 및 제한사항이 복합적으로 존재합니다.

특히, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어 (2025.3.2.~2028.3.1.) 해당 기간 내에는 거래 시 허가가 필요합니다.

현장 조사 시 폐문부재로 내부 이용상태를 직접 확인하지 못했으므로, 내부 상태 및 하자 여부는 별도 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 창원시 마산회원구에 위치한 아파트 경매 물건입니다. 재건축 예정 구역이라는 잠재적 개발 가능성이 있으나, 토지 이용 제한 및 거래 허가 구역 지정, 미확인 내부 상태 등 고려해야 할 리스크 요인이 다수 존재합니다. 권리관계는 비교적 명확하여 매각으로 인한 권리 소멸 가능성이 높습니다. 재건축 가능성과 현재 시장 상황, 그리고 잠재적 리스크를 종합적으로 판단하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 재건축 예정 구역으로 향후 개발에 따른 시세 상승 기대 가능성.

* 말소되는 권리가 많아 권리 분석이 비교적 명확함.

* 생활 편의시설 및 교통 접근성이 보통 수준으로 갖추어져 있음.

9. 예상 입찰가

최근 거래 사례를 분석한 결과, 동일 면적의 1층 물건이 2026년 5월 25일 145,000,000원에 직거래된 사례가 있습니다. 감정가 124,000,000원 대비 높은 가격에 거래된 점은 긍정적입니다.

그러나 본건은 현장 내부 미확인, 토지거래허가구역 지정(2028년 3월 1일까지) 등 리스크 요인을 내포하고 있습니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 감정가 대비 적정 수준의 입찰가 산정이 필요합니다.

최근 시세 및 감정가, 리스크 요인을 고려할 때, 135,000,000원 ~ 140,000,000원 사이의 입찰가를 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.