나이스옥션 법원경매 울산 2026타경10530 [1] 울산광역시 울주군 언양읍 남부리 137-13 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 문수 · 평가일 2026.04.15

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본 건은 울산광역시 울주군 언양읍 남부리 '언양농협' 남동측 인근에 위치하며, 부근 일 대는 각종 근린생활시설, 시장 등으로 형성되어 주위환경은 보통임.

교통상황

본 건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1~3) : 가장형의 토지로서 인접지와 등고 평탄하며, 주상용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

기호(1~3) : 동측, 북측, 서측으로 폭 약 4미터 이상의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1~3) : 일반상업지역, 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 250m 미만 축 종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2024-06-13).

제시목록 외의 물건

기호(2) : 일부 지상에 소유자 미상의 제시외건물(ㄱ)이 소재하며, 경매진행시 소유관계 및 일괄경매 여부에 대해서 별도 재확인 하시기 바라며, 제시외건물로 인하여 토지 소유권 행사를 제한받는 경우의 토지가액을 감정평가명세표 비고란에 별 도 기재하였으니 경매진행시 참고하시기 바람.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 건물로서 외벽 : 치장타일, 몰탈위 페인팅 등 마감, 내벽 : 페인팅, 타일, 벽지 등 마감, 창호 : 샷시창호임.

이용상태

1,2층 : 근린생활시설. 3층 : 주택.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 '지적 및 건물개황도'와 같이 제시외건물(ㄴ)이 소재하며, 감정물건에 미치는 영향 은 별로 없겠음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타 없음.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함. 단, 목록 2. 토지상에 소재하는 제시외 건물(조적조 스레트지붕 2층 근린생활시설및주택 63㎡)을 이 사건 매각에서 제외함. 한편, 최저매각가격은 목록 2. 토지상의 제시외 건물이 미치는 영향을 감안한 가격임.
2. 목록 2, 3. 토지는 지분매각임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 울산지방법원 2026타경10530 (1)

* 소재지: 울산광역시 울주군 언양읍 남부리 137-13 (도로명주소: 울산광역시 울주군 장터1길 17-7)

* 용도: 제2종근린생활시설 및 주택 (1, 2층 근린생활시설, 3층 주택)

* 감정평가액: 767,857,920원

* 토지 면적: 351.00㎡ (약 106.18평)

* 건물 면적: 363.82㎡ (약 110.06평)

* 매각 대상: 토지 지분 (192.056㎡) 및 건물 전체

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 건축 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 건물

* 사용 승인일: 1975년 00월 00일

* 특이사항: 토지 지분 매각, 일괄매각. 단, 목록 2. 토지상 제시외 건물(조적조 스레트지붕 2층 근린생활시설 및 주택 63㎡)은 매각에서 제외됨.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 울산광역시 울주군 언양읍 남부리 '언양농협' 남동측 인근에 위치하며, 주변은 각종 근린생활시설 및 시장 등으로 형성되어 있어 상업적 입지를 갖추고 있습니다. 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 교통상황은 보통입니다.

* 도로상태: 토지는 동측, 북측, 서측으로 폭 약 4미터 이상의 도로에 접하고 있어 차량 통행 및 접근에 무리가 없습니다.

* 토지이용계획: 일반상업지역, 가축사육제한구역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2016년 06월 09일 접수된 주식회사새마을금고자산관리회사의 근저당권 (채권액 455,000,000원)입니다.

* 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(근저당권, 압류, 임의경매 개시결정 등)는 매각으로 소멸됩니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 다만, 목록 2. 토지상의 제시외 건물(63㎡)에 대한 법정지상권 성립 여부는 불분명하며, 매각에서 제외되는 해당 건물로 인한 토지 소유권 행사의 제약 가능성을 고려해야 합니다. 또한, 토지 공유자(임o자)를 위한 법정지상권 성립 여부도 불분명합니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2019-11-08

* 대항력: 없음

* 비고: 배당신고일자 없음. 권리분석상 대항력이 없는 임차인입니다.

* 임차인: 설

* 보증금: 1,000,000원

* 차임: 500,000원

* 전입일자(사업일자): 2025-02-14

* 대항력: 없음

* 비고: 배당신고일자 없음. 대항력 없는 임차인으로, 보증금 100만원이 인수될 가능성은 없으나, 임대차 관계에 따른 명도 관련 불편함이 발생할 수 있습니다.

* 임차인: 장

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 정보 없음

* 대항력: 없음

* 비고: 배당신고일자 없음. 권리분석상 대항력이 없는 임차인입니다.

* 인수 보증금 합계: 0원. (위 임차인들의 보증금은 인수되지 않는 것으로 판단됩니다.)

* 채권 총액: 등기부상 채권 총액은 910,000,000원으로 기재되어 있으나, 이는 근저당권 설정액 기준이며 실제 경매 절차에서의 채권 신고 및 배당 내용과는 다를 수 있습니다.

1.3. 상권분석

* 주변 환경: 본 건이 위치한 언양읍 남부리 지역은 전통시장과 다양한 근린생활시설이 밀집하여 상권이 활성화된 지역입니다.

* 용도 혼합: 1, 2층은 근린생활시설로 상업적 이용이 가능하며, 3층은 주택으로 복합적인 활용이 가능하여 다양한 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

* 잠재 수요: 지역 주민 및 유동 인구를 대상으로 한 상업시설로서 꾸준한 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 인근 버스 정류장 이용이 편리하여 대중교통 접근성이 양호합니다.

* 편의시설: 주변에 상업시설과 시장이 위치하여 생활 편의 시설 이용이 용이합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 지분 매각: 토지는 지분으로 매각되므로, 건물 전체 면적 대비 소유권이 제한적일 수 있으며, 다른 공유자와의 관계에서 소유권 행사 상의 제약이 발생할 수 있습니다.

* 제시외 건물 관련 법정지상권: 매각에서 제외되는 목록 2. 토지상의 제시외 건물(63㎡)에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명하며, 이는 해당 토지의 이용에 제약을 줄 수 있는 잠재적 문제입니다.

* 토지 공유자 관련 법정지상권: 목록 2, 3. 토지의 공유자(임o자)가 존재하며, 이들을 위한 법정지상권 성립 여부 또한 불분명하여 권리 관계를 복잡하게 합니다.

* 건물 노후도: 1975년에 건축되어 건물의 노후화로 인한 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 임차인: 대항력은 없으나, 명도 과정에서 임차인과의 협의가 필요할 수 있습니다. 보증금 및 차임 정보가 미상인 임차인이 있다면 더욱 주의가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 울산광역시 울주군 언양읍의 주요 상업 지역에 위치한 근린생활시설 및 주택 복합 건물로서, 좋은 입지 조건을 갖추고 있습니다. 그러나 토지 지분 매각, 매각 제외된 제시외 건물 및 토지 공유자로 인한 법정지상권 성립 여부 불확실성 등 복합적인 권리 관계 및 잠재적 리스크가 존재하므로, 경매 참여 전 철저한 권리 분석과 현장 조사를 통한 추가적인 확인이 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 입지 우수: 언양읍 중심 상업지역 내 위치하여 배후 수요가 탄탄합니다.

* 활용 다각화: 근린생활시설과 주택으로 활용 가능하여 임대 수익 창출 및 자체 사용 등 다양한 투자 목적에 부합할 수 있습니다.

* 미래 가치: 지역 발전 가능성을 고려한 장기적 투자 관점에서 접근할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 767,857,920원

* 인수 보증금 합계: 0원

* 본 물건은 토지 지분 매각, 매각 제외 건물로 인한 법정지상권 불확실성, 건물 노후도 등 다수의 위험 요소를 내포하고 있습니다. 따라서, 제시된 감정가격을 기준으로 보수적인 접근이 필요합니다.

* 정확한 예상 입찰가는 시세 조사, 주변 유사 물건 분석, 명도 및 법정지상권 관련 추가 비용 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

* 일반적으로 이러한 복합적인 위험이 있는 물건의 경우, 감정가의 70~80% 수준에서 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다.

* 따라서, 예상 입찰가는 약 537,500,000원 ~ 614,300,000원 사이에서 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.