나이스옥션 법원경매 대구서부 2026타경3394 [1] 대구광역시 달서구 도원동 1428 나래마을 806동 8층801호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대승 · 평가일 2026.04.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 달서구 도원동 소재 "노전초등학교" 서측 인근에 위치하며, 부근일대는 아파트단지, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건 단지까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로와의 접근성 등 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

가) 철근콘크리트조 벽식구조 슬래브지붕 지하1층 지상18층건(806동) 중 제8층 제801호로서, - 외벽: 몰탈위페인팅 마감 - 내벽: 벽지 및 타일 등 마감 - 바닥: 바닥바감재 및 타일 등 마감 - 창호: 샷시 창호입니다.

이용상태

가) 아파트로 이용중입니다.

설비내역

위생설비 및 급ㆍ배수설비, 소방설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 부정형의 토지로서, '아파트 건부지'로 이용중입니다.

인접 도로상태등

아파트단지 남측으로 폭 약 35m의 6차선 포장도로, 북측으로 8차선 포장도로, 동측으로 폭 약 25m의 포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(공동주택용지), 대로1류(폭 35m~40m)(접합) , 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 보행자전용도로(접합), 가축사육제한구역(세부사항은 녹색환 경과 문의요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(사랑마을유치원, 세부사항은 남부교육청 문의요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(세부사항은 남부교육청 문의요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 택지개발지구기타(택지개발사업완료)<택지개발촉진법>.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상입니다. 2) 기타: 현장조사시 거주인 부재 등으로 내부 마감상태 및 구조 등을 확인하지 못하여 동류 형 구분건물의 일반적인 마감상태 등을 참고하여 감정평가하였으니, 경매진행시 참 고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 대구서부지원 2026타경3394 (1)

* 소재지: 대구광역시 달서구 도원동 1428, 나래마을 806동 8층801호

* 용도: 아파트

* 감정가: 213,000,000원

* 토지 면적: 43.41㎡ (약 13.13평)

* 토지 지분: 43.4055㎡ (약 13.13평)

* 건물 면적: 84.71㎡ (약 25.62평)

* 건물 지분: 84.71㎡ (약 25.62평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의 경매

* 채권자: 월OOO

* 아파트 정보:

* 아파트명: 대곡나래마을

* 주소: 대구광역시 달서구 도원동 1428

* 준공년월: 1997년 4월 18일

* 총 동수: 15동

* 총 세대수: 1060세대

* 최고층: 20층 (단지 전체 기준, 본건 806동은 18층)

* 주차 대수 합계: 334대 (1060세대 대비 약 0.31대/세대)

* 단지 내 복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터

* 건축물 정보 (806동):

* 구조: 철근콘크리트조 벽식구조

* 지붕: 슬래브지붕 (콘크리트)

* 층수: 지하 1층, 지상 18층

* 해당층: 8층 (801호)

* 건물 높이: 50.51m

* 전용 면적: 84.71㎡ (약 25.62평)

2. 입지조건

* 위치: 대구광역시 달서구 도원동 소재 "노전초등학교" 서측 인근에 위치

* 주변 환경: 대규모 아파트 단지와 각종 근린생활시설이 밀집하여 형성된 주거지역

* 교통 상황:

* 차량 진출입 용이

* 인근에 버스정류장 위치, 대중교통 이용 편리

* 남측 폭 약 35m 6차선 도로, 북측 8차선 도로, 동측 폭 약 25m 포장도로와 인접하여 간선도로 접근성이 우수

* 토지 이용 계획 및 제한 상태:

* 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역 (공동주택용지)

* 대로 1류 (35m~40m), 대로 3류 (25m~30m) 접합

* 보행자전용도로 접합

* 가축사육제한구역, 상대보호구역 (노전초등학교, 사랑마을유치원 인근)

* 택지개발지구 (택지개발사업 완료)

3. 권리분석

* 경매 개시 결정 등기일: 2026년 3월 31일 (채권자: 월배농업협동조합)

* 말소 기준 권리: 2012년 9월 3일 접수된 월배농업협동조합의 근저당 (을3)

* 인수되는 권리: 없음 (매각으로 모든 권리 소멸)

* 현재 등기부상 권리들은 모두 말소 기준 권리보다 후순위이거나, 말소 예정으로 낙찰자가 인수할 권리가 없습니다.

* 주요 권리 내역:

* 갑1: 소유권 이전 (1997.08.04)

* 갑2: 소유권 이전 (2012.09.03, 매매)

* 을3: 근저당 (2012.09.03, 월배농협, 127,200,000원) - 말소기준권리

* 을4: 근저당 (2014.01.06, 월배농협, 36,000,000원)

* 을5: 근저당 (2015.06.03, 월배농협, 14,400,000원)

* 을6: 근저당 (2015.09.22, 월배농협, 14,400,000원)

* 을23: 근저당 (2021.05.26, 소상공인자영업자새출발기금주식회사, 126,000,000원)

* 갑5: 압류 (2026.03.20, 국민건강보험공단)

* 갑6: 임의경매 (2026.03.31, 월배농협, 236,727,657원) - 본건 경매 개시

* 등기부채권 총액 (합산): 318,000,000원 (경매 신청 채권액은 236,727,657원입니다.)

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상

* 주의사항: 임대관계가 미상이라도 대항력 유무 및 명도 시 발생할 수 있는 문제에 대한 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

* 본 물건은 전형적인 대단지 아파트 배후 주거지역에 속합니다.

* 단지 인근으로 초등학교, 유치원이 위치하고 있어 자녀 양육 환경에 적합합니다.

* 각종 근린생활시설이 주변에 분포하여 주거 생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

* 대규모 아파트 단지로 형성되어 있어 안정적인 주거 수요가 뒷받침될 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

* 주변 교통:

* 인근 버스정류장 이용 편리

* 남측 35m, 북측 8차선, 동측 25m 간선도로와 인접하여 차량 이동 편리

* 교육 환경:

* 노전초등학교 (서측 인근)

* 사랑마을유치원 (인근)

* 편의 시설:

* 단지 내: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터

* 인근: 각종 근린생활시설

* 주거 환경:

* 주차 공간: 1060세대 대비 334대로, 세대당 약 0.31대 수준으로 다소 부족한 편입니다.

* 난방 방식: 중앙난방 (건물 일반적인 설비 내역 기반)

* 설비 내역: 위생, 급배수, 소방, 승강기, 난방 설비 완비

6. 잠재적 리스크

* 임차인 정보 미확인: 현재 거주자나 임차인의 현황, 대항력 유무, 보증금 등이 미상입니다. 이로 인해 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

* 내부 상태 불확실: 현장 방문 시 내부를 확인하지 못하여 실제 마감 상태, 하자 여부, 구조적 문제 등을 정확히 파악하기 어렵습니다. 감정평가 시 동류형 건물의 일반적인 상태를 참고하였으므로, 실제와 차이가 클 수 있습니다.

* 주차 공간 부족: 1060세대에 비해 총 주차 대수가 334대로, 주차 공간이 다소 부족하여 거주자 불편이 예상됩니다.

* 건축 연도: 1997년 준공으로 약 29년차 아파트이므로, 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 주변 혐오시설: 직접적인 인근 지역 내 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 달서구 내 성서소각장 등 일부 지역에서 주민 반대가 있는 시설이 존재하나, 본건과의 직접적인 연관성은 낮은 것으로 판단됩니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 대구광역시 달서구 도원동에 위치한 나래마을 아파트 806동 801호입니다.

* 단지 주변으로 학교와 근린생활시설이 있어 주거 환경이 양호하며, 교통 접근성 또한 보통 수준입니다.

* 권리관계는 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 인수 부담이 없는 안전한 물건입니다.

* 다만, 임대차 관계가 미상이고 내부 상태 확인이 어려운 점은 명도 및 입주 시 주의해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역: 대단지 아파트로서 주거 선호도가 꾸준히 유지되는 지역입니다.

* 우수한 생활 인프라: 초등학교, 상업 시설 등이 인접하여 편리한 생활이 가능합니다.

* 권리관계 명확: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 낙찰 후 추가적인 권리 부담이 없습니다.

* 향후 개발 가능성: (별도 정보 없음)

9. 예상 입찰가

* 최근 실거래가 분석:

* 2026년 6월 20일: 20,500만원 (16층)

* 2026년 6월 14일: 24,500만원 (14층)

* 2026년 7월 2일: 24,500만원 (14층)

* 시세 평균: 약 23,166만원

* 감정가: 21,300만원

* 본건은 8층으로, 최근 거래된 14~16층보다는 가격이 다소 낮을 수 있으나, 20,500만원 이상의 가치를 지니고 있습니다.

* 현재 시세를 고려할 때, 감정가 대비 100% ~ 110% 수준에서 입찰가격을 고려해 볼 수 있습니다.

* 안정적인 접근을 위해, 최근 시세 평균과 본건의 층수를 감안하여 다음과 같이 예상 입찰가를 제안합니다.

* 예상 입찰가: 225,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.