나이스옥션 법원경매 대구서부 2026타경3393 [1] 대구광역시 달서구 본리동 193-3 본리롯데캐슬 102동 19층1905호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백 · 평가일 2026.04.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 대구광역시 달서구 본리동 소재 '성당초등학교' 남측 인근에 위치하는 '본리롯데캐슬' 제102동 제19층 제1905호 단위세대로서, 주위는 아파트단지, 업무시설 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

대상물건까지 차량의 진출입이 용이하며, 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

가) 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하1층 지상20층 건물 내 제19층 제1905호로서, - 외벽 : 스톤코트 및 몰탈위 페인팅 마감 등 - 내벽 : 벽지도배, 타일붙임 마감 등 - 바닥 : 내장바닥재 및 타일 마감 등 - 창호 : 샤시 창호.

이용상태

가) 아파트

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 도시가스설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

자체지반 등고평탄한 가장형의 토지로서, 아파트부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 단지 북측으로 약 30미터, 동측 및 서측으로 약 15미터, 남측으로 약 12미터 내외의 포장도로와 각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 아파트지구, 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(중로2-643호선)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(중로2-65호선)(접합), 가축사육제한구역(세부사항은 녹색환경과 문의요망), 상대보호구역, 상대보호구역(세부사항은 남부교육청 문의요망), 절대보호구역(세부사항은 남부교육청 문의요망)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임. 2) 기 타: ─

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대구서부지원 2026타경3393 (1)

소재지: 대구광역시 달서구 본리동 193-3 본리롯데캐슬 102동 19층1905호

용도: 아파트

감정가: 405,000,000원

토지면적: 50.54㎡ (약 15.29평)

토지지분: 50.541599999999995㎡

건물면적: 117.55㎡ (약 35.56평)

건물지분: 117.5472㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 에프디제이비2512유동화전문

특이사항: 유동화물건

2. 입지조건

위치 및 주위환경

대상 물건은 대구광역시 달서구 본리동 소재 '성당초등학교' 남측 인근에 위치한 '본리롯데캐슬' 102동 19층 1905호 단위 세대입니다. 주위는 아파트 단지, 업무시설 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

대상 물건까지 차량의 진출입이 용이하며, 제반 교통 상황은 보통 수준입니다.

인접 도로상태

단지 북측으로 약 30미터, 동측 및 서측으로 약 15미터, 남측으로 약 12미터 내외의 포장도로와 각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 아파트지구, 중로2류(폭 15m~20m), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역에 해당합니다.

혐오시설 여부

주변 지역에 대한 조사 결과, 특별히 언급될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

매각으로 인한 권리 변동

본 건은 부동산 임의경매 사건으로, 말소기준권리인 대구은행 근저당권(2019-11-29)보다 후순위로 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

말소기준권리

을8. 근저당권 (대구은행, 2019-11-29, 금330,050,000원)

등기부 요약

* 소유권 이전: 조주연(2008-11-19), 한상철 외 2명(2013-04-05), 윤은교(2014-02-26), 황영춘 외 1명(2017-12-20), 이민애(2019-11-29, 매매)

* 근저당권: 대구은행(2019-11-29, 말소기준권리), 한국캐피탈주식회사(2022-10-20, 말소)

* 가압류: 삼성카드(2025-01-10, 말소)

* 임의경매: 에프디제이비2512유동화전문(2026-03-30, 말소)

* 등기부채권 총액: 454,394,973원

임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상임.

* 주의사항: 현재 임차인 관계는 미상이나, 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성을 배제할 수 없습니다. 보증금 및 차임이 미상인 임차인이 있을 경우, 인수 또는 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으므로 이에 대한 철저한 조사가 필요합니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리

* 지상권 개요: 관련 정보가 제공되지 않았으나, 만약 지상권이 존재한다면 매각으로 소멸되지 않을 수 있으므로 주의해야 합니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 본리동 일대는 대규모 아파트 단지를 중심으로 형성된 주거 지역이며, 인근에 업무시설 및 근린생활시설이 잘 갖추어져 있어 주거 편의성이 양호합니다. '본리롯데캐슬'은 지역 내에서 인지도가 있는 단지이며, 주변 상권은 주거민을 대상으로 하는 소매점, 병원, 학원 등 다양한 편의시설을 포함하고 있습니다.

5. 생활정보

아파트 정보

* 아파트명: 본리롯데캐슬

* 주소: 대구광역시 달서구 본리동 193-3

* 사용승인일: 2008년 9월 11일

* 총 세대수: 528세대

* 최고 층수: 20층 (본 물건은 19층)

* 주차대수: 총 705대 (지상 6대, 지하 28대, 기타 671대 - 내부 JSON 데이터 기반)

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등

* 부대시설: 전기차 충전기(지하) 14대

면적 정보

* 건물 공급면적 (분양면적): 117.55㎡ (약 35.56평)

* 추정 전용면적: 약 85㎡ (약 25.7평) - 최근 거래 사례 및 공급 면적 대비 추정치

* 토지지분: 50.54㎡ (약 15.29평)

6. 잠재적 리스크

* 임차인 인수 가능성: 임대 관계가 미상으로, 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 보증금 인수 또는 명도 지연이 발생할 수 있습니다.

* 미소멸 권리 존재 가능성: 등기부상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:' 항목이 있어, 해당 권리가 실제로 존재한다면 추가적인 인수 부담이 발생할 수 있습니다.

* 유동화 물건 특성: 유동화 물건의 경우, 권리 관계나 매각 절차에서 일반 물건과 다른 특징이 나타날 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대구광역시 달서구 본리동에 위치한 '본리롯데캐슬' 아파트 19층으로, 입지 및 생활 편의성은 양호한 편입니다. 권리 분석상 말소기준권리 이하 모든 등기 사항은 소멸될 예정이나, 임대차 관계 미상 및 지상권 존재 가능성 등 잠재적 리스크에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. 2008년에 사용 승인된 비교적 신축급 아파트 단지로, 향후 단지 가치 상승 잠재력이 있습니다.

8. 투자 포인트

* 우량 입지: 성당초등학교 인근의 주거 선호 지역에 위치합니다.

* 권리 하자 부재 (잠재적 리스크 제외): 말소기준권리 이하 권리가 소멸되어 깨끗한 등기 상태를 기대할 수 있습니다.

* 생활 인프라: 주변에 아파트 단지, 상업 시설, 학교 등이 잘 갖추어져 있어 생활이 편리합니다.

* 고층 조망: 19층으로 일조권 및 조망권 확보가 유리합니다.

9. 예상 입찰가

* 최근 매매 사례 분석 (2026년 6월~7월):

* 84.79㎡ (18층) 매매가 288,000,000원 (평당 약 3,396,487원)

* 74.24㎡ (17층) 매매가 270,000,000원 (평당 약 3,636,613원)

* 본 물건 (117.55㎡ 공급면적, 19층):

* 추정 전용면적 약 85㎡ (약 25.7평)

* 최근 매매 사례의 평당가(약 339만~363만 원) 및 19층 프리미엄을 고려할 때, 본 건의 시장 가치는 약 3억 2천만 원 내외로 추정됩니다.

* 본 물건의 감정가는 405,000,000원이나, 최근 실거래가 및 면적, 층수 등을 종합적으로 고려할 때, 입찰가는 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

* 예상 입찰가: 320,000,000원

* (주의: 상기 입찰가는 시장 상황, 현장 조사 결과, 권리 분석의 최종 확인 등을 통해 조정될 수 있습니다. 특히 임차인 및 지상권 등 특이사항 발생 시 변동될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.