나이스옥션 법원경매 대구서부 2026타경3392 [1] 대구광역시 달성군 다사읍 서재리 61 서재2차보성타운 201동 14층1402호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금학 · 평가일 2026.04.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 달성군 다사읍 서재리 소재 '대구도림초등학교' 남서측 인근에 위치하는 서재2차보성타운 201동 14층 1402호 단위세대로서 부근은 아파트단지, 일반주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 단지까지 차량출입 가능하며 인근에 버스승강장이 위치하여 제반교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 20층건중 14층1402호 단위세대로서 외벽:페인트 마감, 내벽:벽지 등 내장마감재 마감, 바닥:타일 등 내장바닥재 마감, 창호:새시창호 마감.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 소화전설비, 화재경보설비, 승강기설비, 난방설비.

토지의 형상 및 이용상태

본건 단지는 완경사지대의 부정형 토지로서 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 남측 및 서측으로 왕복2차선 포장도로, 북측 및 동측으로 세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역 , 소로2류(폭 8m~10m)(접합) , 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-07-10)(도림초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2015-07-10)(도림초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:미상임. 2)기타:없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 정보

* 사건번호: 대구서부지원 2026타경3392 (1)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 감정가: 219,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 특이사항: 유동화물건

1.2. 소재지 및 건물 정보

* 소재지: 대구광역시 달성군 다사읍 서재리 61 서재2차보성타운 201동 14층1402호

* 용도: 아파트

* 건물 구조: 철근콘크리트조 평스라브지붕 20층건 중 14층

* 준공일: 1999년 1월 26일 (사용승인일)

1.3. 토지 정보

* 토지면적: 74.11㎡ (약 22.4평)

* 토지지분: 74.113㎡ (약 22.4평)

* 토지이용계획: 준주거지역, 소로2류, 중로3류

* 제한사항: 가축사육제한구역, 상대/절대보호구역(도림초등학교)

1.4. 건물 정보

* 건물면적: 134.98㎡ (약 40.8평)

* 건물지분: 134.98㎡ (약 40.8평)

* 구조: 철근콘크리트조 평스라브지붕

* 층수: 20층 중 14층

* 마감: 외벽-페인트, 내벽-벽지, 바닥-타일, 창호-새시

* 설비: 급배수, 위생, 소화전, 화재경보, 승강기, 난방 설비

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 대구광역시 달성군 다사읍 서재리 소재 '대구도림초등학교' 남서측 인근에 위치한 서재2차보성타운 201동 14층 1402호입니다.

* 주변은 아파트단지, 일반주택, 근린생활시설 등으로 형성된 주거지역입니다.

2.2. 교통상황

* 단지까지 차량 진입이 용이하며, 인근에 버스 승강장이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 제반 교통 사정은 보통 수준입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 내역

* 말소기준권리: 2016년 4월 28일 대구은행 근저당 (을17)

* 경매개시결정: 2026년 3월 30일 에프디제이비2512유동화전문 (갑6)

* 총 채권액: 240,000,000원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (단, 물건명세서상 지상권은 있으나 상세 내역 없음)

* 말소 여부: 을17 근저당은 말소 예정입니다. 갑6 임의경매 개시결정 등기 또한 말소될 예정입니다.

* 소유권 이전 기록: 유영미(2002.09.03), 김은하(2005.04.11), 박윤정(2011.12.12)

3.2. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임차인 정보: 임대차 관계는 미상입니다.

4. 상권분석

* 본건이 위치한 다사읍 서재리는 대구 외곽에 위치하며, 비교적 신축 아파트 단지들이 조성되어 있는 지역입니다.

* 주변에 다양한 근린생활시설이 있어 기본적인 상업 기능을 수행하고 있으며, 학교와 인접하여 학생 유동인구가 있습니다.

* 다사읍 자체는 대구 신흥 주거지로 발달하고 있는 지역 중 하나입니다.

5. 생활정보

5.1. 단지 정보

* 아파트명: 서재2차보성아파트

* 주소: 대구광역시 달성군 다사읍 서재리 61

* 세대수: 634세대 (총 6개동)

* 준공연도: 1999년

* 건물면적 (공급면적): 134.98㎡ (약 40.8평)

* 주차대수: 총 302대 (지상 6대, 지하 17대)

* 최고/최저층: 20층 / 0층

5.2. 편의 및 부대시설

* 단지 내 또는 인근에 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터 등이 있을 것으로 예상됩니다.

* 근처에 도림초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 인근 마트, 병원, 식당 등 근린생활시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 건축물표제부 총괄표제부상의 주용도가 '단독주택'으로 표기된 점은 오기일 가능성이 높으나, 본건은 아파트로 이용 중임을 감안하여 추가 확인이 필요합니다.

* 임대차 관계가 미상으로, 명도 진행 시 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다. (인수 보증금 0원이므로 대항력 없는 임차인일 가능성 높음)

* 유동화 물건이므로 채권 양수도 과정에서 발생 가능한 법적 절차나 특이사항을 면밀히 검토해야 합니다.

* 토지이용계획 상 상대보호구역, 절대보호구역으로 지정되어 있어 교육환경 보호에 관한 법률 적용을 받습니다.

* 주변에 혐오시설에 대한 정보는 제공되지 않았습니다. 주변 시설 조사를 통해 추가 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 대구광역시 달성군 다사읍에 위치한 아파트로, 비교적 양호한 입지 조건과 편의 시설을 갖추고 있습니다.

* 채권 총액 및 말소기준권리를 고려할 때 권리상 큰 문제는 없어 보이며, 일반적인 경매 절차를 따를 것으로 예상됩니다.

* 다만, 임대차 관계가 미상이고 유동화 물건이라는 점은 명도 및 절차 진행 시 주의가 필요합니다.

* 넓은 면적(134.98㎡)을 감안할 때, 실거주 목적 또는 투자 목적 모두 고려해 볼 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 실거주: 학교(도림초등학교) 및 근린시설 인접으로 생활 편의성이 높음. 넓은 면적으로 가족 단위 거주에 적합.

* 투자: 다사읍 지역의 지속적인 개발 가능성을 고려할 때 시세 차익 기대.

* 권리관계가 비교적 명확하여 낙찰 후 명도만 원만히 진행된다면 안정적인 취득 가능.

* 감정가 대비 낮은 금액으로 입찰 시 수익률 확보 가능성.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 219,000,000원

* 최근 매매 사례 분석 (JSON 데이터는 주로 소형 평형 위주이며, 본건(134.98㎡)과는 면적 차이가 큼):

* 47.03㎡ (약 14.2평) -> 90,000,000원 (2026.05.14)

* 59.98㎡ (약 18.1평) -> 85,000,000원 (2026.06.26)

* 84.95㎡ (약 25.7평) -> 163,000,000원 (2026.06.20)

* 본건의 건물면적(공급면적)은 134.98㎡ (약 40.8평)이며, 감정가는 219,000,000원입니다. (평당 약 536만원)

* 제공된 JSON 매매 정보는 주로 소형 평형으로, 본건의 대형 평형과는 직접적인 비교에 한계가 있습니다. 소형 평형의 평당 가격대는 약 470만원에서 630만원 수준으로 다양하게 나타납니다.

* 본건의 감정가는 평당 약 536만원으로, 소형 평형의 시세 범위 내에서 합리적으로 산정된 것으로 보입니다.

* 다만, 유동화 물건이고 임차인 정보가 미상이므로, 명도 비용 및 변수 발생 가능성을 고려하여 신중하게 접근해야 합니다.

* 현재 감정가 219,000,000원을 기준으로, 시장 상황 및 유사 면적 매물 정보 부족 등을 감안하여 보수적으로 접근할 경우, 낙찰가율 80%~85% 수준을 적용한 약 175,200,000원 ~ 186,150,000원 범위에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

* 최종 예상 입찰가 범위: 175,000,000원 ~ 185,000,000원 (실제 입찰 시 현장 조사 및 시세 변동 확인 필수)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.