나이스옥션 법원경매 경주 2026타경10153 [1] 경상북도 경주시 안강읍 산대리 2028 우성한빛타운2차 202동 3층302호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대호 · 평가일 2026.04.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경주시 안강읍 산대리 소재 "우성한빛타운2차 제202동 제3층 제302호" 단위세대로서, 부근일대는 공동주택, 단독주택, 각종 상가, 농경지 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 제반교통사정 보통시됨.

건물의 구조

(가) 철근콘크리트 벽식구조 경사슬래브지붕 10층건물 중 제3층 제302호 단위세대로서, 외벽: 몰탈위 페인팅 마감 등 내벽: 벽지 및 타일 등 바닥: 바닥재 및 타일 등 창호: 샷시창호 등임.

이용상태

공동주택(아파트)로 이용중임.

설비내역

급ㆍ배수설비 및 위생설비, 승강기설비, 개별난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고 평탄한 대체로 사각형의 토지로서 "공동주택(아파트)부지" 로 이용중임.

인접 도로상태등

단지주변으로 포장도로 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

-

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임. 2)기타: 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 경주지원 2026타경10153 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 박OO

1.2. 소재지 및 용도

소재지: 경상북도 경주시 안강읍 산대리 2028 우성한빛타운2차 202동 3층302호

용도: 아파트

1.3. 면적 정보

토지면적: 38.38㎡ (약 11.61평)

건물면적: 56.81㎡ (약 17.19평, 전용면적)

1.4. 건물 정보

구조: 철근콘크리트 벽식구조 경사슬래브지붕 10층 건물 중 제3층 제302호

내부 마감: 벽지 및 타일 등

외부 마감: 몰탈위 페인팅 마감 등

창호: 샷시창호 등

설비: 급ㆍ배수 및 위생설비, 승강기설비, 개별난방설비 등

1.5. 매각 대상 및 경매 구분

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

1.6. 감정가

64,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경주시 안강읍 산대리 소재 "우성한빛타운2차 제202동 제3층 제302호"로, 주변 일대는 공동주택, 단독주택, 각종 상가, 농경지 등으로 형성되어 있습니다. 일부 지역에서는 축사 냄새나 매연에 대한 언급도 있습니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통사정은 보통으로 시됩니다. 단지 주변으로 포장도로가 개설되어 있으며, 국도 28호선, 국지도 68호선 등 주요 도로망 접근이 용이합니다.

2.3. 인접 도로상태

단지 주변으로 포장도로가 잘 개설되어 차량 통행 및 주차가 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

임차인: 강

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2010-10-01

대항력: 없음

비고: 인수할 보증금이 없으므로, 명도 대상 임차인에 해당합니다.

3.2. 등기부 현황

소유권보존: 주식회사우성하우징 (2001-07-19)

소유권이전청구권가등기: 강현숙 (2004-08-06)

근저당: 국민은행 (2006-11-06, 57,200,000원) - 말소기준권리

가압류: 경남신용보증재단 (2015-01-23, 12,598,850원) - 말소

근저당: 박해숙 (2025-03-11, 70,000,000원) - 말소

임의경매: 박해숙 (2026-04-06, 70,000,000원) - 말소

총 등기부 채권액 합계: 139,798,850원

3.3. 인수/소멸 권리

감정평가서 요약 및 등기부 현황 상, 말소기준권리인 국민은행 근저당(2006-11-06)보다 후순위 권리들은 모두 말소될 예정입니다. 물건명세서 상 "매각으로 소멸되지 않는 권리"는 기재되어 있지 않으므로, 낙찰자는 권리를 인수하지 않고 깨끗한 등기부 상태로 소유권을 취득할 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상가 현황

안강읍은 지역 내 시장과 다양한 소매점, 편의시설이 잘 갖추어진 상권을 형성하고 있습니다.

4.2. 혐오시설 유무

최근 경주시 안강읍 일대에서는 두류공단 산업폐기물 매립장 조성과 관련된 주민들의 반발이 지속적으로 일어나고 있습니다. 이는 경주시 전체적으로 산업폐기물 매립량이 많은 편이며, 의료폐기물 소각장 등 환경 관련 이슈가 산재해 있음을 시사합니다. 해당 물건이 직접적인 영향을 받는 시설 바로 옆에 위치하지는 않더라도, 이러한 환경 문제는 지역 전체의 주거 환경 및 부동산 가치에 잠재적인 부정적 영향을 미칠 수 있는 요소로 고려해야 합니다. 또한, 일부 지역에서는 축사 냄새나 매연에 대한 언급도 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

인근에 기본적인 편의시설(마트, 은행, 관공서 등) 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

본건과 인근에 경주예일고등학교, 안강여자중학교, 안강제일초등학교 등이 위치하여 교육 환경을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 리스크

등기부상 총 채권액(약 1억 3,980만원)이 감정가(6,400만원)보다 훨씬 높습니다. 이는 본 경매가 진행되어 낙찰받더라도 채권자들의 채권을 전부 변제하기 어려울 수 있음을 의미합니다. 만약 낙찰가가 감정가 수준이거나 그 이하로 결정될 경우, 채권자가 배당을 받지 못하는 금액(부족액)이 발생할 수 있으며, 이로 인한 추가적인 법적 절차가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

6.2. 물건 상태 리스크

제공된 정보만으로는 건물 내부의 상태나 수리 필요성 등 구체적인 물건 상태에 대한 파악이 어렵습니다. 현장 방문을 통한 직접적인 확인이 필요합니다.

6.3. 혐오시설 리스크

상권분석 섹션에서 언급된 바와 같이, 안강읍 일대의 산업폐기물 처리 시설 관련 논란은 해당 지역의 전반적인 주거 환경 및 이미지에 부정적인 영향을 줄 수 있습니다. 이는 향후 해당 물건의 가치 평가 및 환금성에도 영향을 미칠 수 있는 잠재적 리스크입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상북도 경주시 안강읍에 위치한 아파트로, 기본적인 생활 인프라와 교육 시설을 갖추고 있습니다. 임차인과의 권리 관계는 명확하며, 인수해야 할 부담은 없습니다. 그러나 등기부상 채권 총액이 감정가를 크게 상회하고, 안강읍 일대의 산업폐기물 관련 환경 문제로 인한 지역 이미지 및 가치 하락 가능성이 잠재적 리스크로 존재합니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 안강읍 지역의 생활 편의시설 및 교육 인프라가 비교적 잘 갖춰져 있습니다.

* 임차인이 존재하나 대항력은 없으며, 인수할 보증금 또한 없어 명도 부담이 적습니다.

* 환경 문제 등 지역의 부정적 이슈를 감안하여, 시세 대비 저렴한 가격으로 낙찰받을 경우 투자 가치를 확보할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 64,000,000원입니다. 채권 총액이 감정가를 상회하고 지역의 환경적 이슈 등 잠재적 리스크가 존재함을 감안할 때, 다음과 같은 범위 내에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

예상 입찰가: 55,000,000원 ~ 65,000,000원

이는 보증금 0원인 임차인의 존재 및 기타 제반 비용을 고려한 추정치이며, 실제 낙찰가는 경매 진행 상황 및 경쟁률에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.