나이스옥션 법원경매 경주 2026타경10157 [1] 경상북도 경주시 황성동 1163 현진에버빌 101동 12층1201호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경주 · 평가일 2026.04.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경주시 황성동 "현진에버빌" 제101동 제12층 제1201호 단위세대로서, 부근 일대는 아파트단지, 나지, 근린상가 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 출입 용이하며, 제반 교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 중 제12층 제1201호 단위세대로서, 외벽 : 석재, 몰탈위페인팅 등. 내벽 : 벽지, 타일 등. 바닥 : 내장 바닥재, 일부 타일 등. 창호 : 샷시창 등.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 토지로서, 아파트 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 왕복5~6차선 포장도로, 남동측으로 왕복3차선 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(2015-12-14), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 가축사육제한구역(2023-06-08)(일부제한(200)), 상대보호구역(2014-12-30)

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : -- 2) 기 타 : 본건은 시건장치 및 거주인 부재(수회 방문)로 내부구조 및 내부 마감재 등은 동단지 내 동유형 아파트의 일반적인 사항을 기준으로 기재하였는 바, 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 사항

본 건은 경상북도 경주시 황성동 1163번지에 소재한 현진에버빌 101동 12층 1201호 아파트입니다.

사건번호는 경주지원 2026타경10157 (1)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

감정가는 375,000,000원입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각입니다.

특이사항으로는 유동화 물건입니다.

1.2. 물건 현황 (면적)

토지 면적은 58.55㎡ (약 17.72평)이며, 건물 면적은 120.13㎡ (약 36.34평)입니다.

건물 전유 면적은 120.13㎡ (약 36.34평)이며, 분양 면적에 대한 정보는 제공되지 않았습니다.

토지 제시외 면적 및 건물 제시외 면적은 없습니다.

1.3. 감정가 및 평가 요약

본 건물의 감정가는 375,000,000원입니다.

감정평가서 요약에 따르면, 본 건은 경주시 황성동 소재 현진에버빌 아파트 101동 12층 1201호 단위세대로, 부근은 아파트 단지, 나지, 근린 상가 등으로 형성되어 있습니다.

건물은 철근콘크리트 구조이며, 위생, 급배수, 난방, 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

토지는 대체로 사다리형으로 아파트 부지로 이용 중입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 건은 경상북도 경주시 황성동에 위치한 '현진에버빌' 아파트 단지 내에 소재하고 있습니다.

주위는 아파트 단지, 나지, 근린상가 등이 혼재하는 주거 및 상업 혼합 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량 출입이 용이하며, 제반 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

단지 북동측으로는 왕복 5~6차선, 남동측으로는 왕복 3차선의 포장도로와 접하고 있어 교통 접근성이 양호합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

본 건 토지는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다.

또한, 대로3류(폭 25m~30m)에 접해 있으며, 가축사육제한구역 및 상대보호구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2022년 1월 13일 접수된 신한은행의 근저당 (을1) 채권액 120,000,000원입니다.

3.2. 기타 권리 사항

등기부상 소유권이전청구권 가등기 (갑4), 소유권 이전 (갑7, 증여), 근저당 (을2), 가압류 (갑9, 갑10, 갑13), 근저당 (을3), 임의경매 개시 결정 (갑12) 등이 존재했으나, 모두 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

등기부채권 총액은 425,335,931원입니다.

3.3. 임차인 현황

임차인 김홍빈이 있으나, 보증금 및 차임이 0원이며 전입일자(2024-08-16)만 있고 확정일자 및 배당신고일자가 없습니다.

따라서 임차인 김홍빈은 대항력이 없으며, 인수되는 보증금은 없습니다.

3.4. 인수되는 권리

매각으로 인해 본 건에 설정된 모든 권리(근저당, 가압류 등)는 말소될 예정입니다.

별도로 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

최근 매매 사례를 분석한 결과, 현진에버빌 1차 아파트는 다음과 같은 거래가 있었습니다.

* 2026년 6월 13일: 107동, 전용면적 약 120.13㎡, 5층, 36,500만원

* 2026년 6월 10일: 전용면적 약 132.411㎡, 3층, 37,000만원

* 2026년 6월 15일: 104동, 전용면적 약 162.06㎡, 10층, 41,000만원

본 건의 전용 면적(120.13㎡)과 유사한 2026년 6월 13일 거래 사례(36,500만원)를 참고할 때, 현재 감정가(37,500만원)는 시세와 유사하거나 약간 상회하는 수준으로 판단됩니다.

4.2. 주거 환경

본 건이 위치한 황성동은 경주시 내의 주요 주거 지역 중 하나로, 아파트 단지와 근린 상가, 학교 등이 밀집해 있어 주거 환경이 비교적 양호합니다.

주변에 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 단지 정보

아파트명: 황성 현진에버빌 1차

주소: 경상북도 경주시 황성동 1163

사용승인일: 2009년 2월 27일

총 동수: 11개동

총 세대수: 604세대

최고층: 15층

단지 내 편의시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등이 마련되어 있습니다.

5.2. 건물 구조 및 설비

건물은 철근콘크리트 구조이며, 본 건은 101동 12층에 위치합니다.

내부 설비로는 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

외벽은 석재, 몰탈 위 페인팅 등으로 마감되었으며, 내벽은 벽지, 타일 등으로, 바닥은 내장 바닥재, 타일 등으로 마감되었습니다. 창호는 샷시창입니다.

5.3. 주변 편의시설

아파트 단지 내 편의시설 외에도, 단지 주변으로 근린상가가 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 내부 미확인

본 건은 시건장치 및 거주인 부재로 인해 내부 구조 및 마감재 등을 직접 확인할 수 없었습니다.

따라서 내부 상태에 따른 수리 비용 발생 가능성이 있으며, 이는 입찰 전 반드시 현장 방문을 통해 확인해야 합니다.

6.2. 유동화 물건

본 건은 유동화 물건으로, 일반 경매 물건과 달리 채권 양수도 등으로 인해 권리 관계 파악이 복잡할 수 있습니다. 다만, 본 건은 임의경매로 진행되어 말소기준권리 외에는 모두 소멸될 예정이므로, 권리 자체의 부담은 크지 않을 것으로 보입니다.

6.3. 부동산 시장 변동성

부동산 시장의 전반적인 변동성에 따라 물건의 가치가 변동될 수 있습니다. 금리 변동, 지역 개발 계획, 거시 경제 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 경매 물건은 경주시 황성동 소재 현진에버빌 아파트로, 전용면적 약 36.34평의 비교적 넓은 면적을 가진 주거용 부동산입니다.

채권자인 유아이제사십일차유동화전문이 신청한 임의경매로, 말소기준권리 외 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정이며 인수되는 권리는 없습니다. 임차인 김홍빈 또한 대항력이 없어 명도에 큰 어려움은 없을 것으로 예상됩니다.

교통 및 생활 환경이 비교적 양호하고, 아파트 단지 내 위치하여 안정적인 주거 가치를 지니고 있습니다.

다만, 내부 확인이 어렵다는 점과 유동화 물건이라는 점은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

최근 시세 데이터를 고려할 때, 감정가는 적정 수준으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 환경: 경주시 내 선호도 높은 황성동 아파트 단지에 위치하여 안정적인 주거 가치 기대.

* 넓은 면적: 전용면적 약 36.34평으로 쾌적한 주거 공간 확보 가능.

* 권리 관계 명확: 모든 권리 말소 예정으로, 낙찰 후 명확한 소유권 확보 가능.

* 교통 및 편의시설 접근성: 단지 주변 도로망 및 근린 상가 이용 편리.

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례를 분석한 결과, 본 건과 유사한 면적(약 120㎡)의 거래가는 3억 6,500만원(2026년 6월 13일) 수준입니다.

감정가 3억 7,500만원을 기준으로, 최근 시세 및 내부 미확인, 유동화 물건 등의 리스크 요인을 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

권리 인수 부담이 없으므로, 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 입찰하는 것이 중요합니다.

따라서, 입찰 희망가는 3억 4,000만원 ~ 3억 6,000만원 사이를 고려해볼 수 있습니다.

이는 일반적인 참고용이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사를 통해 내부 상태를 확인하고, 추가적인 시장 동향 분석을 거쳐 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.