나이스옥션 법원경매 대구 2026타경100807 [1] 대구광역시 북구 팔달동 52 두산위브2001 103동 9층905호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 북구 팔달동 소재 "팔달중학교" 서측 인근에 위치하는 아파트 [두산위브 2001 제103동 제9층 제905호]로서 주위는 아파트, 학교, 주택 및 관련 소규모 상가 등이 혼 재하여 있으며 북측 인근에 매천시장이 자리잡고 있습니다.

교통상황

본건까지 차량 출입 용이하며 제반 교통사정은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 경사슬라브지붕 17층 건물중 제9층 제905호 단위세대로서 외 벽 : 몰탈위페인팅 내 벽 : 벽지, 타일 등 마감 바 닥 : 내장바닥재, 타일 등 마감 창 호 : 샷시창호입니다.

이용상태

아파트로 이용중입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 도시가스 공급설비 및 난방설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 인접지와 등고 평탄하며 아파트부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

북측으로 폭 약 15m, 동으로 폭 약 20m, 남측으로 폭 약 35 ~ 40m의 포장도로와 각각 접합 니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 대로1류(폭 35m~40m)(대로1-26)(접합), 대로2류(폭 30m~35m) (주간선도로)(접합),중로1류(폭 20m~25m)(보조간선도로)(접합),중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(가축사육제한구역), 상대보호구역, 절대보호구역입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상입니다 2)기 타 : 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

2. 입지조건

3. 권리분석

4. 상권 및 시세 분석

5. 생활정보

6. 잠재적 리스크

7. 종합 의견

8. 투자 포인트

9. 예상 입찰가

1. 물건기본정보

1.1. 소재지 및 물건 개요

사건번호: 대구지방법원 2026타경100807 (1)

소재지: 대구광역시 북구 팔달동 52 두산위브2001 103동 9층 905호

용도: 아파트

건축물 정보:

- 건물명: 두산위브2001

- 사용승인일: 1999년 2월 11일

- 총 층수: 17층 (본건 9층)

1.2. 면적 정보 (토지/건물)

토지 면적: 62.52㎡ (약 18.91평)

건물 면적: 134.65㎡ (약 40.73평, 공급면적 기준)

- 전용 면적: 약 107.72㎡ (약 32.59평, 공급면적의 약 80%로 추정)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 감정평가액

감정가: 281,000,000원

1.4. 매각 대상 및 경매 구분

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

1.5. 채권자 정보

채권자: 한화생명보험주식회사 (자료 상 '한OOOOOOOOOO', '한화생명보험'으로 표기)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 북구 팔달동 소재 "팔달중학교" 서측 인근에 위치합니다.

주변은 아파트 단지, 학교, 주택 및 소규모 상가 등이 혼재되어 있으며, 북측 인근에 매천시장이 자리하고 있습니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 용이하며, 제반 교통 사정은 보통 수준입니다.

2.3. 인접 도로상태 및 토지이용계획

인접 도로: 북측 약 15m, 동측 약 20m, 남측 약 35~40m 폭의 포장도로와 접합.

토지이용계획: 도시지역, 제3종일반주거지역, 대로1류(폭 35m~40m), 대로2류(폭 30m~35m), 중로1류(폭 20m~25m), 중로2류(폭 15m~20m) 접합.

기타: 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역.

3. 권리분석

3.1. 건물 등기부 요약

소유권 변동 기록이 확인되며, 최근 소유권자는 황세영으로 등기되어 있습니다.

권리관계는 복잡하나, 말소기준권리(을10: 한국자산관리공사 근저당)를 기준으로 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 말소기준권리 및 소멸예정 권리

말소기준권리: 을10. 한국자산관리공사 근저당 (접수일자: 2005-12-16)

소멸예정 권리: 을11 (한화생명보험 근저당), 갑8 (대구신용보증재단 가압류), 갑11 (삼성카드 가압류), 갑12 (중소벤처기업진흥공단 가압류), 갑13 (한화생명보험 임의경매) 등은 매각으로 소멸됩니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (단, 구체적인 사항은 명시되지 않음)

현재까지 파악된 내용상 인수되는 특별한 권리는 없을 것으로 판단됩니다.

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대관계: 미상

임차인 중 보증금이나 차임이 미상인 경우, 명도 과정에서 예상치 못한 비용이나 시간이 소요될 수 있으므로 주의가 필요합니다.

4. 상권 및 시세 분석

4.1. 최근 매매 사례 분석

제공된 최근 매매 정보는 본건(134.65㎡)보다 작은 평형(60㎡, 84.96㎡)에 대한 것입니다.

* 84.96㎡ (약 25.7평): 2026년 5월, 183,000,000원 (약 712만원/평)

* 60㎡ (약 18.1평): 2026년 5월, 162,000,000원 (약 895만원/평)

* 60㎡ (약 18.1평): 2026년 5월, 130,000,000원 (약 718만원/평)

4.2. 최근 전월세 사례 분석

* 45㎡ (약 13.6평): 보증금 5,000,000원, 월세 450,000원 (2026년 5월)

* 60㎡ (약 18.1평): 보증금 110,000,000원, 월세 0원 (2026년 5월, 7월)

4.3. 현 시세 종합 및 가격 적정성 평가

본건의 감정가는 281,000,000원입니다. 이는 134.65㎡(약 40.7평) 기준 약 690만원/평 수준으로, 최근 거래된 소형 평형의 평당가(약 712만원~895만원/평)와 비교 시, 대형 평형의 가격이 상대적으로 낮게 책정되어 있는 것으로 보입니다. 이는 일반적인 대형 평형의 가격 책정 패턴과 일치합니다. 제공된 매매가와 감정가를 종합적으로 고려할 때, 감정가는 시장가 대비 합리적인 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 단지 개요

* 아파트명: 두산위브2001

* 주소: 대구광역시 북구 팔달동 52

* 준공년월: 1999년 2월

* 동수: 14동 (제공된 아파트 정보 기준, 건축물대장상 15개동)

* 세대수: 1108세대

* 최고층: 20층 (건축물대장상)

* 주차대수: 총 1141대 (지하 769대, 지상 372대 - 건축물대장 기준)

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 유치원, 자전거보관소 등

5.2. 단지 내/외부 편의시설

* 단지 내: 상기 복리시설 외에도 단지 내 상가, 녹지 공간 등이 잘 갖추어져 있습니다.

* 단지 외: 인근에 팔달중학교, 매천시장, 다양한 상업시설 및 병원 등이 위치하여 생활 편의성이 우수합니다.

* 주변에 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 관련 리스크

말소되는 권리가 대부분이므로 큰 문제는 없을 것으로 예상되나, 명확한 권리 소멸 여부를 최종 확인해야 합니다.

6.2. 물리적 하자 및 노후도 관련 리스크

* 준공 후 약 27년이 경과한 아파트로, 향후 내부 수리 및 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 외벽, 내부 마감, 설비 등의 상태는 현장 조사 시 면밀히 확인해야 합니다.

6.3. 기타 특이사항 (임대관계 미상 등)

* 임대관계가 미상으로, 실제 거주자 확인 및 명도 과정에서의 불확실성이 존재합니다. 명확한 점유자 및 인도 조건 확인이 필요합니다.

* 등기부상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'으로 기재되어 있으나, 구체적인 내용이 없어 실제 권리 존재 여부 및 영향력은 확인이 필요합니다. (일반적으로 특이사항 없을 가능성 높음)

7. 종합 의견

7.1. 물건 총평

본건은 대구광역시 북구의 안정적인 주거 지역에 위치한 대형 평형 아파트로, 인근에 학교 및 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다. 권리관계는 비교적 명확하게 정리될 것으로 보이며, 감정가 또한 최근 시세를 반영한 합리적인 수준으로 판단됩니다. 단지 노후도 및 임대관계 미상 부분이 잠재적 리스크로 작용할 수 있으나, 전반적으로 투자 가치가 있는 물건으로 평가됩니다.

7.2. 향후 전망

꾸준한 수요가 있는 지역의 아파트로서, 향후 지역 개발 및 신규 단지 공급 여부에 따라 시세 변동이 있을 수 있습니다. 다만, 본 물건의 입지 조건과 면적을 고려할 때 안정적인 가치 유지가 가능할 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 주요 투자 가치

* 우수한 입지: 생활 편의시설 및 교통 접근성이 양호한 주거 지역.

* 대형 평형: 가족 단위 거주에 적합한 134.65㎡ (약 40.7평) 공급면적.

* 권리 관계 명확성: 말소기준권리 하 대부분 권리 소멸 예상, 인수 부담 적음.

* 합리적 감정가: 최근 시세 대비 경쟁력 있는 가격 수준.

* 토지 지분율: 타 아파트 대비 높은 토지 지분율 (62.52㎡).

9. 예상 입찰가

9.1. 입찰가 산정 기초

본건 감정가는 281,000,000원입니다.

최근 유사 평형(84.96㎡, 약 25.7평) 매매가가 183,000,000원(약 712만원/평)임을 감안하면, 본건(134.65㎡, 약 40.7평)의 감정가는 약 690만원/평으로, 대형 평형의 가격 책정 원리에 부합합니다.

임차인 인수 보증금이 없어 명도 부담이 적으며, 권리 관계 또한 명확한 점을 고려합니다.

감정가의 85% ~ 95% 수준을 입찰가 산정의 기준으로 삼을 수 있습니다.

9.2. 권장 입찰가 범위

감정가 281,000,000원의 85% 수준: 약 238,850,000원

감정가 281,000,000원의 90% 수준: 약 252,900,000원

감정가 281,000,000원의 95% 수준: 약 266,950,000원

종합적으로 고려 시, 본건의 적정 입찰가는 약 250,000,000원에서 265,000,000원 사이로 권장합니다.

정확한 입찰가는 실제 현장 조사 결과, 경쟁 입찰 현황, 임대차 관계의 구체적인 확인 등을 통해 최종 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.