나이스옥션 법원경매 대구 2026타경1167 [1] 대구광역시 중구 동인동2가 51 국채보상공원화성파크드림시티 9층925호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 중구 동인동2가 소재 '국채보상공원' 북측 인근에 위치하며, 부근일대는 중심시가지 내 상가, 빌딩, 관공서, 오피스텔 등이 밀집된 지역으로 주위환경은 양호함.

교통상황

제차량 출입 원활하며, 제반교통상황은 양호함.

건물의 구조

일련번호 가: 철골철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 29층건중 제9층 제925호로서, 외벽: 몰탈위페인팅 내벽: 벽지 및 타일 등 바닥: 강화마루 및 타일 등 창호: 페어글래스 및 하이샤시창호임.

이용상태

일련번호 가 : 오피스텔임.

설비내역

위생, 급배수설비, 승강기, 화재탐지 및 경보설비, 도시가스에 의한 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로 오피스텔 등 건부지임.

인접 도로상태등

본건 주위로 포장된 진입도로 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

후첨 '토지이용계획확인서' 참조.

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

점유자 부재 및 폐문 등으로 내부구조, 마감재 등은 동유형의 표준적 물건을 기준하였으니 업무시 참고 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대구지방법원 2026타경1167 (1)

소재지: 대구광역시 중구 동인동2가 51 국채보상공원화성파크드림시티 9층925호

용도: 오피스텔

감정가: 101,000,000원

토지면적: 4.09㎡ (약 1.24평)

토지지분: 4.091㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 29.42㎡ (약 8.90평)

건물지분: 29.4168㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건, 대항력있는임차인

주의사항:

특수물건정보: 유동화물건, 대항력있는임차인

1.1. 입지조건

위치: 대구광역시 중구 동인동2가에 위치하며, '국채보상공원' 북측 인근에 자리하고 있음.

주변 환경: 본건이 위치한 지역은 대구 중심 시가지 내에 속하며, 상가, 빌딩, 관공서, 오피스텔 등이 밀집된 상업 및 업무지구로 주변 환경은 매우 양호한 편임.

교통: 차량 진입이 원활하며, 대중교통 이용 또한 편리한 제반 교통 여건을 갖추고 있음.

도로: 본건 주위로 포장된 진입 도로가 잘 개설되어 있어 접근성이 우수함.

혐오시설: 주변 지역에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않음.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 하나은행 근저당권 (2015.11.05 접수, 채권금액 93,600,000원)

매각으로 소멸되는 권리:

* 하나은행 근저당권 (2015.11.05 접수)

* 하나은행 임의경매개시결정 (2026.03.27 접수, 채권금액 79,162,619원)

* 하나카드 가압류 (2026.06.05 접수, 채권금액 13,769,438원)

* 김규순 소유권이전1번신탁등기말소 (2015.11.05 접수)

매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 지상권 (개요: 없음, 비고: 없음)

임차인 현황:

* 임차인: 박

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 430,000원

* 전입일자: 2015.11.02

* 확정일자: 2015.11.03

* 대항력: 있음

* 비고: 상기 임차인은 전입일자 및 확정일자가 말소기준권리보다 선순위에 해당하여 대항력이 있음. (인수 보증금 합계: 0원)

권리분석 종합:

* 인수 보증금 합계가 0원으로 산정되었으므로, 낙찰자가 임차인의 보증금을 추가로 인수할 가능성은 낮음.

* 다만, 대항력 있는 임차인이 존재하므로 명도 과정에서 협의가 필요할 수 있음.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 대구광역시 중구 동인동2가는 대구 도심의 핵심 상업 및 업무 지구로서, 국채보상공원을 중심으로 다수의 빌딩, 오피스텔, 상가, 관공서 등이 밀집해 있어 풍부한 유동인구와 활발한 경제 활동을 자랑하는 지역임.

오피스텔로서의 입지적 강점은 인근 직장인 및 소규모 사업자들을 대상으로 한 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있다는 점임.

1.4. 생활정보

편의시설: 본건 바로 옆 국채보상공원이 위치하여 쾌적한 녹지 공간을 쉽게 이용할 수 있음. 또한, 주변 상업 지구 내 은행, 병원, 백화점, 쇼핑몰, 다양한 식음료 시설 등 각종 편의시설이 밀집해 있어 생활의 편리성이 매우 높음.

교통: 시내버스 노선이 다수 운행되고 있으며, 대구의 주요 간선 도로 접근성이 뛰어나 대구 시내 및 광역 이동이 매우 용이함.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인: 박 임차인은 대항력을 보유하고 있어 명도 과정에서 잠재적인 리스크 요인이 될 수 있음. (인수 보증금 0원 처리되었으나, 실제 명도 절차 진행 시 예상치 못한 변수가 발생할 가능성 상존)

유동화 물건: 본건은 채권이 유동화된 물건으로, 일반 경매 물건과 비교하여 권리 관계나 절차 진행 시 다소 복잡하거나 특이한 사항이 발생할 수 있음.

1.6. 종합 의견

본 물건은 대구 도심의 최중심부에 위치하며 국채보상공원이라는 랜드마크가 인접하여 입지적 가치가 매우 높은 오피스텔임. 편리한 교통과 풍부한 생활 인프라를 갖추고 있어 실거주 및 임대 수익용으로도 매력적인 조건을 가지고 있음.

다만, 대항력 있는 임차인의 존재와 유동화 물건이라는 특수성을 감안할 때, 입찰 전 면밀한 권리 분석 및 명도 계획 수립이 필수적임.

1.7. 투자 포인트

최고의 입지: 대구 도심 업무 및 상업 지구의 중심, 국채보상공원 바로 인접

활발한 상권: 풍부한 임대 수요와 높은 배후지 확보

편리한 교통: 대중교통 및 주요 도로망 접근성 탁월

높은 미래 가치: 대구 도심 개발 호재 및 지속적인 관심 지역

1.8. 예상 입찰가

감정가: 101,000,000원

최근 실거래가 분석:

* 2026.04.15: 9,500만원 (12층)

* 2026.04.06: 8,500만원 (5층)

* 2025.12.19: 8,800만원 (10층)

최근 실거래가 평균: 약 9,067만원

분석:

본 건의 감정가는 101,000,000원으로, 최근 실거래가 평균(약 9,067만원)보다 높게 평가되어 있습니다. 이는 감정 시점과 최근 거래 시점의 시장 상황 차이, 또는 감정평가 방식에 따른 결과로 볼 수 있습니다.

최근 실거래가 추세를 고려할 때, 9층 물건의 가치는 9,000만원 내외로 판단하는 것이 합리적입니다.

대항력 있는 임차인의 존재(인수 보증금 0원)와 유동화 물건이라는 특수성을 감안하여, 보수적인 관점에서 입찰가를 산정할 필요가 있습니다. 명도 비용 및 제반 부대 비용을 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

추천 입찰가 범위: 85,000,000원 ~ 90,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.