나이스옥션 법원경매 대구 2026타경100743 [1] 대구광역시 북구 읍내동 1171 6동 2층203호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 북구 읍내동 소재 "대천초등학교" 서측 인근에 위치하며, 부근은 학교, 아파트단지 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 용이하며, 대중교통 접근성 등 제반 교통상황 보통임.

건물의 구조

(가)철근콘크리트 슬래브지붕 5층 중 제2층 제203호로서, 외벽: 몰탈위 페인트 마감 내벽: 벽지, 타일 등 내부인테리어 마감 창호: 샤시 이중창호임.

이용상태

(가): 아파트로 이용중임.

설비내역

도시가스설비, 개별난방설비 등임.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 아파트부지로서 부근일대가 완경사지대이나 자체지반은 대체로 평탄함.

인접 도로상태등

북측으로 왕복 5차선, 서측으로 왕복 2차선의 도로, 남측으로 폭 약 8미터의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역, 제3종일반주거지역, 근린공원(저촉), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역 <교육환경 보호에 관한 법률>,비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임. 기타: 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대구지방법원 2026타경100743 (1)

소재지: 대구광역시 북구 읍내동 1171 6동 2층203호 (칠곡목련타운)

용도: 아파트

감정가: 118,000,000원

토지면적: 62.63㎡ (약 18.95평)

건물면적: 50.22㎡ (약 15.19평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 대구대서신용협동조합 (추정)

준공년월: 1987년 12월 26일

세대수: 530세대 (단지 전체)

본건 층수: 2층 / 5층

주차대수: 172대 (단지 전체)

1.1. 입지조건

본건은 대구광역시 북구 읍내동 소재 "대천초등학교" 서측 인근에 위치하고 있으며, 주변으로는 학교, 아파트단지 및 근린생활시설이 형성되어 있음.

차량 접근성이 용이하며, 대중교통 접근성 또한 보통 수준임.

단지 북측으로 왕복 5차선, 서측으로 왕복 2차선, 남측으로 폭 약 8미터의 도로에 접하여 도로 조건은 양호함.

토지 자체 지반은 대체로 평탄하며, 주변 일대는 완경사지대임.

토지이용계획상 도시지역, 자연녹지지역, 제3종일반주거지역이며, 근린공원(저촉), 소로1류, 소로2류, 중로2류, 중로3류에 접해 있음.

또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제3구역(전술)에 해당함.

1.2. 권리분석

본건은 대구대서신용협동조합의 신청에 의한 부동산 임의경매 사건임.

등기부상 말소기준권리는 2020년 5월 4일 접수된 대구대서신용협동조합의 근저당권(을3)임.

말소기준권리보다 선순위인 권리는 등기부상 확인되지 않으며, 후순위 권리(가압류, 근저당 등)는 매각으로 모두 소멸될 것으로 예상됨.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됨.

임차인 현황: 임대 관계는 미상임. 현재까지 파악된 권리 분석상 인수되는 임차인은 없는 것으로 판단되나, 명도 시 주의 필요.

등기부채권 총액은 약 18억 2천만원임.

1.3. 상권분석

물건지 인근에는 학교와 아파트 단지가 밀집해 있으며, 근린생활시설이 분포하여 기본적인 주거 생활을 위한 상권이 형성되어 있음.

해당 물건은 아파트 자체의 가치에 기반한 상권 분석이 필요하며, 주변 상업시설 이용에는 불편함이 없을 것으로 판단됨.

1.4. 생활정보

교육시설: "대천초등학교"가 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 양호함.

편의시설: 근린생활시설이 소재하여 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능함.

단지 내 부대시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터가 마련되어 있음.

주차: 단지 내 총 172대의 주차 공간이 확보되어 있음 (지상 3대, 지하 0대).

1.5. 잠재적 리스크

건축물 노후화: 1987년 준공되어 39년이 경과한 아파트로, 향후 유지보수 비용 발생 가능성이 있음.

토지 이용 제한: 비행안전제3구역(전술) 및 가축사육제한구역 등의 규제로 인해 향후 토지 이용에 제약이 있을 수 있음.

임대관계 미상: 명도 과정에서 예상치 못한 상황이 발생할 수 있으므로 철저한 사전 조사가 필요함.

1.6. 종합 의견

본건은 대구광역시 북구 읍내동에 위치한 칠곡목련타운 아파트로, 교육 시설 및 주거 편의시설 접근성이 양호한 입지에 소재함.

권리관계가 비교적 명확하여 낙찰자가 인수해야 할 부담은 적을 것으로 예상되나, 건축물 노후화 및 일부 토지 이용 제약 사항은 고려해야 할 요소임.

또한, 임차인 현황이 미상인 점은 명도 시 유의가 필요함.

1.7. 투자 포인트

초등학교 인접으로 인한 안정적인 주거 수요 확보 가능성.

말소기준권리 이후의 권리들은 모두 소멸될 것으로 예상되는 명확한 권리관계.

지역 내 아파트 시세 대비 합리적인 감정가 수준.

1.8. 예상 입찰가

본건과 동일 면적(50.22㎡)의 최근 매매 사례는 2026년 1월 13일 4층 115,000,000원, 2026년 2월 23일 3층 117,500,000원에 거래됨.

감정가는 118,000,000원임.

현재 시세 대비 감정가 수준은 적정하거나 약간 높은 편으로 판단됨.

건축된 지 39년 경과한 노후 아파트임을 감안할 때, 신중한 접근이 필요함.

임차인 인수 보증금은 없으므로, 낙찰가율을 중심으로 산정함.

일반적으로 감정가의 80% ~ 110% 수준에서 입찰가가 형성되는 점을 고려하고, 최근 실거래가 상단 및 감정가를 종합하여 판단 시,

본건의 적정 입찰가 범위는 감정가의 95% ~ 105% 수준인 약 112,100,000원에서 123,900,000원으로 예상할 수 있음.

따라서, 시장 상황 및 경쟁률을 면밀히 분석하여 115,000,000원 ~ 118,000,000원 사이에서 입찰가를 결정하는 것을 제안함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.