나이스옥션 법원경매 천안 2026타경10538 [1] 충청남도 천안시 서북구 성성동 336-21 위험물저장 및 처리시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대로 · 평가일 2026.04.23

토지감정요항표

위치 및 주위환경

충청남도 천안시 서북구 소재 "천안 제2 일반산업단지( 약칭 : 천안 제2공단 )" 남측 인근에 본건 2개 필지가 상호 연접( 서로 붙어서 )하여 위치하며, 주위는 "공단주변 성숙중인 노선상가지대" 임.

교통상황

본건들까지 제반(諸般) 차량(車輛)의 접근이 가능하며, 대중교통사정은 보통시(視)됨.

형태 및 이용상태

< 지적형태 > 기호1 : 사다리 기호3 : 삼각형 < 지 세 > 본건 2개 필지 공히, "평지" 임. < 이용상태 > 기호1 : 상업용( 주유소 영업용 ) 건부지 기호3 : '도로.

인접 도로상태

본건 2개 필지 공히, 북측으로 아스콘 포장된 "대로2류( 폭 30~35m )"에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

본건 2개 필지 공히, < 용도지역 > '도시지역', '일반공업지역'. < 타법령상 제한 > '가축사육제한구역'( 가축분뇨의관리및이용에관한법률 ).

제시목록 외의 물건

'지적개황도' 및 '건물개황도' 참조 요망.

공부와의 차이

기호1 : 지목( 잡종지 )과 현황( 주유소 용지 )이 다름.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

< 임대관계 > " 미 상 " 임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

< 기호2-1 및 기호2-2 > 공부상은 별도 등재되었으나, 실제는 합체된 단일건물임. 철근콘크리트조 스라브지붕 단층 건물로서, 사용승인일 : 1996. 08. 22 외벽 : 몰탈위 페인팅 내벽 : 몰탈위 페인팅 창호 : 새시창호. < 기호2-3 및 기호2-4 > 각 동일함. 철골조 철판지붕 단층 건물로서, 사용승인일 : 1996. 08. 22 골조 : 원형철골기둥 바닥 : 콘크리트마감.

이용상태

< 기호2-1 및 기호2-2 > 주유소 사무실 < < 기호2-3 및 기호2-4 > 주유소 캐노피

설비내역

< 기호2-1 및 기호2-2 > 위생설비, 급배수설비 되어 있음.

부합물 및 종물

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

< 임대관계 > " 미 상 " 임. < 기 타 > 1) 건축물대장상 등재된 내역 중 '세차장 47.25㎡'은 제시외 ㉠으로 평가함. 2) 건축물대장상 등재된 내역 중 '2층 콘테이너 사무실 27㎡'은 제시외 ㉡으로 표기하되, 이동가능하므로. '평가제외'. 3) 본건건축물대장에는 2024.08.06자로 "위반건축물 표시"가 되었으니, 유의하시기 바람.

물건 비고

일괄매각. 제시외 물건(ㄴ 사무실(컨테이너)) 매각 제외, 목록 1 지상의 제시외 건물(ㄱ 자동세차장) 매각 포함. 목록 1 지목 잡종지 현황 주유소 용지. 건축물대장에 등재된 내역 중 세차장 47.25㎡은 제시외 ㄱ으로 2층 콘테이너 사무실 27㎡은 제시외 ㄴ으로 표기됨. 건축물대장에는 2024. 8. 6.자로 위반건축물표시 됨.(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 천안지원 2026타경10538 (1)

소재지: 충청남도 천안시 서북구 성성동 336-21

용도: 위험물저장 및 처리시설, 근린생활시설

감정가: 1,859,146,500원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 케이씨유엔피엘대부

1.2. 토지 정보

토지면적: 993.00㎡ (약 300.37평)

토지지분: 993㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

토지 지목: 잡종지 (현황: 주유소 용지)

1.3. 건물 정보

건물면적: 270.00㎡ (약 81.68평)

건물지분: 270㎡

건물 제시외면적: 74.25㎡ (세차장 47.25㎡ (ㄱ, 매각 포함), 컨테이너 사무실 27㎡ (ㄴ, 매각 제외))

건물 구조: 철근콘크리트조 스라브지붕 단층, 철골조 철판지붕 단층

사용승인일: 1996년 8월 22일

1.4. 매각 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

주의사항: 일괄매각. 제시외 물건(ㄴ 사무실(컨테이너)) 매각 제외, 목록 1 지상의 제시외 건물(ㄱ 자동세차장) 매각 포함.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 교통

본건은 충청남도 천안시 서북구 "천안 제2 일반산업단지" 남측 인근에 위치하며, 주위는 "공단주변 성숙중인 노선상가지대"입니다. 제반 차량의 접근이 용이하며, 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

2.2. 토지 형상 및 이용 현황

토지 기호1은 사다리형, 기호3은 삼각형의 형태로, 두 필지 모두 평지입니다. 기호1은 상업용(주유소 영업용) 건부지로 이용 중이며, 기호3은 도로로 이용되고 있습니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 일반공업지역에 속하며, 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률에 따른 가축사육제한구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 김주언

보증금: 50,000,000원

차임: 2,400,000원

전입/사업일자: 2019-08-12

확정일자: 2026-05-14

배당신고일자: 2026-05-14

대항력: 있음

비고: 확정일자 및 배당신고일자가 매각기일 이후로 보이며, 권리 인수 여부 확인 필요.

* 임차인: 이성근

보증금: 0원

차임: 0원

전입/사업일자: 2020-05-27

확정일자: 미상

배당신고일자: 미상

대항력: 있음

비고: 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 대항력 존재 확인. 금액 미상이라도 주의 필요.

인수 보증금 합계: 0원 (이성근 임차인의 보증금이 0원이므로)

3.2. 말소기준권리 및 인수/소멸 권리

등기부상 말소기준권리는 2021년 9월 16일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권입니다. 본 경매로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 등기부상 명시되지 않은 권리(예: 유치권 등)나 임차인의 대항력 유무에 따른 보증금 인수 가능성은 별도로 면밀히 검토해야 합니다.

3.3. 등기부 요약

토지 및 건물 등기부 채권 총액: 2,080,000,000원

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건은 천안 제2 일반산업단지 인근의 상업지역에 위치하고 있어, 산업단지 배후 수요를 바탕으로 한 잠재력을 가지고 있습니다.

4.2. 업종 적합성

주유소, 위험물 저장 및 처리시설, 근린생활시설 등으로 활용하기에 적합한 입지입니다.

5. 생활정보

본건은 산업단지 인근에 위치하여 관련 업체 종사자를 대상으로 한 상권 형성이 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

대항력 있는 임차인(김주언, 이성근)이 존재합니다. 특히 김주언 임차인의 경우 확정일자 및 배당신고일자가 매각기일 이후로 보여 보증금 인수 여부를 반드시 확인해야 합니다. 이성근 임차인은 보증금이 0원으로 신고되었으나 대항력은 있으므로, 실질적인 권리관계를 파악할 필요가 있습니다.

6.2. 건물 관련 리스크

건축물대장에 2024년 8월 6일자로 위반건축물 표시가 되었습니다. 이는 이행강제금 부과 등 행정적 문제가 발생할 수 있으므로, 관련 내용을 반드시 확인해야 합니다. 제시외 물건 중 자동세차장(ㄱ)은 매각에 포함되나, 컨테이너 사무실(ㄴ)은 매각에서 제외되므로 이에 대한 처리 방안을 고려해야 합니다.

6.3. 기타 법적/행정적 리스크

토지 지목이 잡종지이나 현황은 주유소 용지로 사용되고 있어, 관련 법규 검토가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 천안 제2 일반산업단지 인근 대로변에 위치한 주유소 및 위험물저장/처리시설로, 상업 및 산업 배후 수요를 기반으로 한 사업 가능성이 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인 존재, 위반건축물 등기, 지목과 현황 불일치 등 여러 잠재적 리스크 요인이 있어, 철저한 권리분석과 현장 조사를 통해 인수해야 할 권리 및 추가 비용 발생 가능성을 면밀히 파악하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 천안 제2 일반산업단지 인근의 안정적인 배후 수요

* 대로변에 위치하여 높은 접근성과 가시성 확보

* 주유소, 위험물 처리 시설 등 특화된 용도로 활용 가능

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 제시된 감정가 1,859,146,500원과 총 채권액 2,080,000,000원을 참고하여 산정해야 합니다. 인수 보증금은 0원이나, 대항력 있는 임차인 김주언의 보증금 50,000,000원에 대한 인수 여부, 위반건축물로 인한 이행강제금 등 추가 비용 발생 가능성을 면밀히 검토해야 합니다. 또한, 주변 시세 및 유사 물건 낙찰가 분석을 통해 신중하게 접근할 것을 권고합니다. 정확한 입찰가 산출을 위해서는 현장 조사와 전문가의 심층적인 분석이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.