나이스옥션 법원경매 제천 2026타경5078 [1] 충청북도 제천시 장락동 851 부강타운 103동 1층102호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리얼티뱅크 · 평가일 2026.04.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 제천시 장락동 소재 ‘장락삼거리’ 서측 인근에 위치하는 집합건물(부강타운 제103동 제1층 제102호)로서 주위는 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 제천시내 주거지역으로 주변환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며 인근에 버스정류장, 간선도로가 소재하여 제반 교통상황은 무난한 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트 벽식구조 스라브지붕 지상 4층 건물 내의 제1층 제102호로서, (사용승인일 : 1991.12.27) 외벽 : 세멘몰탈위페인팅마감 등 내벽 : 벽지도배마감 및 일부 타일붙임마감 등 창호 : 샷시창호 등

이용상태

연립주택으로 이용중 입니다.

설비내역

난방설비, 위생 및 급배수설비, 외부주차장 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평탄한 토지로 연립주택단지 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 북측으로 왕복7차선 포장도로, 남동측으로 왕복3차선 포장도로 및 남측으로 왕복2차선 포장도로가 소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태

851번지 : 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 주거용지, 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(부강유치원,제천교육지원청:640-6691)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(부강유치원,제천교육지원청:640-6691)<교육환경 보호에 관한 법률>, 택지개발사업지구(완료)-공동주택용지.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 개요

사건번호: 제천지원 2026타경5078 (1)

소재지: 충청북도 제천시 장락동 851 부강타운 103동 1층102호

용도: 연립주택

건물 사용승인일: 1991년 12월 27일

1.2. 면적 및 매각 대상

토지면적: 71.50㎡ (약 21.6평)

토지지분: 71.5㎡

건물면적: 59.36㎡ (약 17.9평)

건물지분: 59.36㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 경매 정보

감정가: 86,000,000원 (8천6백만원)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 에프에스2512유동화전문 (등기부상 권리자)

특이사항: 유동화물건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 충청북도 제천시 장락동 소재 ‘장락삼거리’ 서측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 제천시내 주거지역으로 주변환경은 보통 시 됩니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이합니다. 북측 왕복 7차선, 남동측 왕복 3차선, 남측 왕복 2차선 도로와 인접해 있어 차량 접근성이 양호합니다.

2.3. 건물구조 및 외관

철근콘크리트 벽식구조의 지상 4층 건물 중 1층 102호입니다. 외벽은 세멘몰탈 위 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시창호 등으로 구성되어 있습니다.

2.4. 토지 이용 및 지목

본건 토지는 부정형의 평탄한 토지로 연립주택단지의 건부지로 이용 중입니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 주거용지이며, 대로1류, 소로1류, 소로3류, 중로2류 도로와 접합니다. 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역(부강유치원)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원. 현재까지 파악된 임차인 중 인수할 보증금은 없는 것으로 확인됩니다.

3.2. 등기부 요약

말소기준권리: 2015년 9월 15일자 신한은행 근저당 (채권금액 58,800,000원)

이하 모든 권리(가압류, 임의경매 개시결정 등)는 말소기준권리보다 후순위로, 본 경매로 인해 소멸될 예정입니다.

총 등기부채권액: 171,341,746원

3.3. 물건명세서 특이사항

작성일: 2026년 9월 29일.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (현재 해당 사항 없음).

3.4. 결론

권리관계상 인수할 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 동일 단지인 부강타운(장락동 851)에서 2026년 7월 1일, 84.34㎡(약 25.5평) 면적이 9,600만원에 거래된 사례가 있습니다. 이는 본건(59.36㎡, 약 17.9평)보다 넓은 면적의 거래이며, 1층인 본건과 달리 고층일 가능성이 있습니다.

유사 면적(약 49.95㎡~56.43㎡)의 인근 연립주택(수정타운, 태양빌라)은 2026년 5월에 5,000만원에서 6,000만원 사이로 거래되었습니다.

4.2. 시세 대비 감정가 평가

본건의 감정가는 8,600만원입니다. 이는 유사 면적의 최근 실거래가(5,000만원~6,000만원)보다 높은 수준이며, 동일 단지 내 면적이 더 넓은 세대(84.34㎡)의 거래가(9,600만원)와 비교 시, 면적 대비 가격 책정의 적절성을 면밀히 검토할 필요가 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

본건이 위치한 부강타운은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 지역에 속해 있어 생활 환경이 비교적 안정적입니다.

5.2. 편의시설 및 교통

단지 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 차량으로도 주요 간선도로 접근이 용이합니다. 또한, 인근에 마트, 편의점, 식당 등 근린생활시설이 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

5.3. 교육 및 기타

본건은 상대보호구역 및 절대보호구역(부강유치원)으로 지정되어 있으나, 이는 교육 환경 보호를 위한 조치이며 통상적인 주거 지역의 특성입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 노후화

1991년 준공된 건물로, 약 35년 경과하여 건물의 노후화로 인한 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.2. 감정가 대비 시세

최근 실거래가와 비교 시 감정가가 상대적으로 높게 책정된 것으로 보여, 낙찰가 산정에 신중한 접근이 필요합니다.

6.3. 법규 및 규제

제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있어 향후 개발 가능성도 있으나, 토지이용계획 및 관련 법규 변화에 따른 영향을 주시해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 제천시 장락동에 위치한 부강타운 내 연립주택으로, 권리상 인수할 부담이 없는 안전한 물건입니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호하여 실거주 목적에 적합한 입지입니다. 다만, 1991년식 건물로 노후화가 진행되었으며, 감정가가 최근 실거래가 대비 다소 높게 책정된 점은 투자 결정 시 신중한 검토가 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역 내 입지: 제천시 내에서 오랜 기간 형성된 주거 단지의 일부로서 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

* 권리관계 명확: 본 경매로 인해 모든 권리가 소멸되므로, 명확한 권리 인수가 가능합니다.

* 실거주 적합성: 연립주택으로서 비교적 넓은 토지 지분과 주거 인프라를 갖추고 있어 실거주 목적에 부합합니다.

* 잠재적 개발 가능성: 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석 및 산정 근거

건물 전용면적: 59.36㎡ (약 17.9평)

토지 지분: 71.50㎡ (약 21.6평)

감정가: 86,000,000원

최근 동일 단지(부강타운) 84.34㎡ 거래가: 96,000,000원 (2026.07.01)

유사 면적(약 50-60㎡) 인근 연립주택 거래가: 50,000,000원 ~ 60,000,000원 (2026.05월)

9.2. 예상 입찰가 범위

건물의 노후화, 1층이라는 점, 그리고 감정가가 최근 실거래가 대비 다소 높게 책정된 점을 감안하여, 감정가의 70~80% 수준 또는 유사 면적 실거래가 상단을 기준으로 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

동일 단지 거래 사례(9,600만원)와 본건 면적(약 7.6평) 차이를 고려하여 평당 가격을 역산하면 약 377만원/평 (9,600만원 / 25.5평)이 됩니다. 이를 본건 면적(17.9평)에 적용하면 약 6,750만원이 산출됩니다. 하지만 건물 노후화 등을 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

따라서, 예상 입찰가 범위를 60,000,000원 ~ 70,000,000원으로 제안합니다.

최종 입찰가는 현장 방문을 통한 상세 조사와 최근 시장 상황을 종합적으로 고려하여 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.