나이스옥션 법원경매 청주 2026타경50385 [1] 충청북도 청주시 흥덕구 가경동 1506 진로아파트 105동 OOOOOO 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 감동 · 평가일 2026.04.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 청주시 흥덕구 가경동 소재 "경덕초등학교" 동측 인근에 위치하며, 본건 인근은 아파트단지, 근린생활시설, 단독주택 등으로 형성된 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 간선도로 및 노선버스 정류장이 소재하여 교통여건은 무난시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트 벽식구조 스라브지붕 14층 건물내 제1층 제101호로서 외 벽 : 페인트 마감 등 내 벽 : 벽지 및 인테리어, 타일 마감 등 창 호 : 하이새시 창호 등 입니다.

이용상태

아파트로 이용중입니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 열병합 지역난방설비, 옥내소화전설비, 화재경보설비, 도시가스설비, 승강기설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 인접지 대비 대체로 등고평탄한 세장형 토지로서, 아파트 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

단지내 도로가 본 단지 동쪽으로 왕복4차선 포장도로와 연계되며, 본 단지 북쪽으로 왕복4차선 포장도로, 서쪽으로 왕복2차선 포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역 , 주거용지(공동주택용지, 건폐율 60%이하, 용적률 220%이하, 높이 15층이하) , 지구단위계획구역(가경3택지개발지구) , 중로1류(폭 20m~25m)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(경덕초등학교,청주교육지원청체육건강과(043-299-3191~3196))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(서원고등학교,청주교육지원청체육건강과(043-299-3191~3196))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(충북사대부설중고,청주교육지원청체육건강과(043-299-3191~3196))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(경덕초등학교,청주교육지원청체육건강과(043-299-3191~3196))<교육환경 보호에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

청주지방법원 2026타경50385 (1)

1.2. 소재지

충청북도 청주시 흥덕구 가경동 1506 진로아파트 105동 1층 101호

1.3. 물건종류

아파트

1.4. 토지면적

48. 94㎡ (약 14.8평)

1.5. 건물면적

99. 81㎡ (약 30.2평)

1.6. 감정가

277,000,000원

1.7. 매각대상

토지 및 건물 일괄매각

1.8. 경매구분

부동산강제경매

1.9. 사용승인일

1999년 01월 30일

1.10. 건축연도

1999년

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 충청북도 청주시 흥덕구 가경동 소재 "경덕초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 단독주택 등으로 형성된 주거지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 용이하며, 인근에 간선도로 및 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 단지 정보

본건은 가경진로아파트 단지 내에 위치하며, 1999년 준공된 아파트로 총 6개동, 320세대로 구성되어 있습니다.

2.4. 주변 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 주거용지(공동주택용지), 지구단위계획구역(가경3택지개발지구)에 해당하며, 중로1류 및 중로2류 도로와 접하고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역 및 절대보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

대구지방법원 2013.12.06 접수, 김명호 귀하의 가압류 (채권액 43,243,850원)

3.2. 인수되는 권리

등기부등본상 매각으로 인하여 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (단, 임차인 현황 참조)

3.3. 등기부 현황

본건 등기부에는 다수의 가압류 및 압류가 등재되어 있으나, 상기 말소기준권리보다 후순위로 모두 매각으로 소멸될 예정입니다. (총 채권액 약 14억 4천만원)

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 오

* 보증금: 230,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024년 02월 29일

* 확정일자: 2024년 01월 29일

* 대항력: 있음

* 비고: 상기 임차인은 대항력을 보유하고 있습니다. 법원 배당 절차에서 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 잔여 보증금에 대한 인수 여부가 발생할 수 있으므로 면밀한 확인이 필요합니다. (인수 보증금 합계 0원으로 기재되어 있으나, 대항력 보유 임차인으로 인한 위험은 반드시 고려해야 합니다.)

4. 상권분석

4.1. 인근 근린생활시설

본건이 소재한 진로아파트 단지 주변으로는 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 상가 이용이 편리하며, 일상생활에 필요한 편의시설 접근성이 우수합니다.

4.2. 수요 및 공급

가경동 일대는 청주시의 대표적인 주거 밀집 지역으로, 꾸준한 주거 수요가 형성되어 있습니다. 본건과 같은 99.81㎡(약 30.2평) 아파트의 경우, 실수요자들의 선호도가 높은 편입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 교육시설

단지 북동측 인근에 경덕초등학교가 위치하고 있으며, 서원고등학교, 충북사대부설중고등학교 등 다수의 학교가 인접해 있어 자녀 교육 환경이 우수합니다.

5.2. 주변 편의시설

아파트 단지 인근에 병원, 은행, 마트 등 다양한 편의시설이 위치하고 있어 생활 편의성이 높습니다.

5.3. 단지 내 부대시설

가경진로아파트 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소 등이 마련되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 관련 리스크

임차인 오 씨는 대항력을 보유하고 있으며, 보증금 230,000,000원은 최근 실거래가 수준(약 261,000,000원~262,000,000원)에 비추어 볼 때, 법원 경매 절차를 통한 배당금으로 전액 변제받지 못할 경우, 낙찰자가 잔여 보증금을 인수해야 하는 위험이 발생할 수 있습니다. (본건 명세서상 인수 보증금 0원으로 표기되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 경우 세심한 검토가 요구됩니다.)

6.2. 주변 혐오시설

본건 주변에 특별한 혐오시설(공장, 폐기물 처리 시설 등)은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 청주시 흥덕구 가경동에 위치한 아파트로, 주변에 교육시설과 생활편의시설이 잘 갖추어져 있으며 교통 접근성 또한 양호한 입지조건을 갖추고 있습니다. 다만, 대항력 있는 임차인이 존재하며, 보증금액이 최근 실거래가 수준과 근접하여 배당 절차에 따른 보증금 회수 가능성을 면밀히 분석해야 하는 점이 주요 리스크 요인입니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 수요가 있는 지역 내 아파트

* 초등학교를 비롯한 우수한 교육 환경

* 편리한 교통 및 생활 편의시설 접근성

* 경매 특성상 시세 대비 저가 매수의 기회 (리스크 검토 후)

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 (99.81㎡ 기준)는 2026년 6월 262,000,000원, 2026년 7월 261,000,000원 수준으로 형성되어 있습니다. 감정가는 277,000,000원입니다.

대항력 있는 임차인의 보증금(230,000,000원)이 최근 실거래가와 근접함에 따라, 경매 절차에서 낙찰가가 보증금 전액 변제에 영향을 줄 수 있습니다. 따라서, 임차인의 보증금이 배당을 통해 충분히 회수될 수 있도록 적정 수준 이상의 입찰이 중요합니다.

현 시세와 잠재적 위험 요소를 고려하여, 250,000,000원 ~ 270,000,000원 범위 내에서 입찰가를 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

권장 입찰가는 265,000,000원 수준입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.