나이스옥션 법원경매 청주 2026타경50393 [1] 충청북도 보은군 속리산면 구병리 349 주1동 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화 · 평가일 2026.05.13

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 보은군 속리산면 구병리 소재 “구병리 마을회관” 남측 인근에 위치하며 주위에는 단독주택, 농경지, 자연림 등이 혼재되어 있는 등 제반 주위환경 보통시 됨.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량으로 접근이 가능하며, 근거리에 간선도로가 소재하는 등 제반 교통상황 보통시 됨.

형태 및 이용상태

기호(2, 4) 부정형 급경사지로서, 휴경지 상태임. 기호(3) 부정형 완경사지로서, 단독주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

기호(2, 3) 본건 동측으로 노폭 약 3미터 내외의 포장도로를 통하여 접근 가능함. 기호(4) 지적상 맹지이나, 인접지를 통하여 접근 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(2 ~ 4) 보전관리지역(보전관리지역) 가축사육제한구역(2024-07-05)(일부제한구역(700m))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법> 영농여건불리농지

제시목록 외의 물건

후첨 '지적 및 건물개황도' 및 '사진용지' 참고 바람.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(1) 벽돌구조 판넬위금속기와지붕 단층 건물로서, 벽체 : 치장벽돌 마감 등, 내벽 : 벽지 및 타일 마감 등, 바닥 : 장판 및 타일 마감 등, 창호 : 하이샷시 창호 등임.

이용상태

기호(1) 단독주택으로 이용중임.

설비내역

기호(1)에 위생 및 급배수설비, 난방설비가 구비되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 '지적 및 건물개황도' 및 '사진용지' 참고 바람.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함. 목록4번에 대하여 농지취득자격증명원 제출요(미제출시 보증금 몰수, 농지법 등 개정으로 농지취득자격증명서 발급기간이 연장되었으므로 소관 행정기관에 농지취득자격증명원의 발급 여부를 확인 후 입찰요망)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 청주지방법원 2026타경50393 (1)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 보OOO

1.2. 소재지 및 현황

소재지: 충청북도 보은군 속리산면 구병리 349번지 (신주소: 충청북도 보은군 구병길 4-58)

토지 면적: 2111.00㎡ (약 638.63평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 109.20㎡ (약 32.98평)

건물 제시외 면적: 2.00㎡

용도: 단독주택

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

1.3. 감정가 및 입찰 정보

감정가: 264,651,600원

토지 지분: 2111㎡

건물 지분: 109.2㎡

1.4. 주요 특이사항

농지취득자격증명 필요, 영농여건불리농지, 공동담보, 제시외 건물 포함.

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본건은 충청북도 보은군 속리산면 구병리 마을회관 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주변에는 단독주택, 농경지, 자연림 등이 혼재되어 있어 전형적인 농촌 및 산림 지역의 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 근거리에 간선도로가 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용 및 현황

기호(2, 4) 토지는 부정형의 급경사지로 휴경지 상태이며, 기호(3) 토지는 부정형의 완경사지로 단독주택 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로 상태는 기호(2, 3) 토지의 경우 동측으로 노폭 약 3미터 내외의 포장도로를 통해 접근 가능합니다. 기호(4) 토지는 지적상 맹지이나, 인접지를 통해 접근이 가능합니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 사항

본건 토지는 보전관리지역에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역(일부제한구역 700m) 및 배출시설설치제한구역으로 지정되어 있어 가축 사육 및 관련 시설 설치에 제한이 있습니다. 영농여건불리농지로 분류되어 있습니다.

2.5. 주변 시설 및 혐오시설

보은군 속리산면 구병리는 상대적으로 개발이 덜 된 지역으로, 주거시설보다는 농경지, 임야, 자연림이 주를 이룹니다. 주변에 대규모 상업 시설이나 편의 시설은 부족할 수 있으나, 혐오시설이 인접했다는 정보는 확인되지 않았습니다. (검색 결과 기반)

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

토지 등기부상 주요 권리로는 소유권 이전 기록 다수와 2016년 7월 6일자 보은농업협동조합의 근저당권(말소기준권리)이 설정되어 있습니다. 건물 등기부상으로는 2014년 12월 4일자 소유권 보존 등기가 있으며, 토지와 동일하게 보은농업협동조합의 근저당권(말소기준권리)이 설정되어 있습니다.

3.2. 말소 기준 권리 및 소멸 권리

말소기준권리인 보은농업협동조합의 근저당권(2016-07-06 접수) 이하 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.3. 인수되는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (지상권은 개요만 언급되어 있어 상세 확인 필요)

3.4. 임차인 현황

임차인 관련 인수 보증금 합계는 0원입니다. 현재 파악된 임차인은 없는 것으로 보입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

본건이 소재한 보은군 속리산면 구병리는 주로 농업 및 임업 활동이 이루어지는 지역입니다. 대규모 상업 시설이나 산업 시설보다는 자연 환경 보전과 농촌 생활이 중심이 되는 곳입니다. 이는 소규모 지역 상권의 특성을 가지며, 주변으로의 광범위한 상업 활동보다는 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 점포들이 있을 것으로 예상됩니다.

4.2. 잠재적 가치

지역 내 상권의 활성화보다는 전원생활, 귀촌, 주말주택 등의 용도로 활용될 잠재적 가치가 있을 수 있습니다. 인근 속리산 국립공원과의 접근성 등 관광 자원과의 연계 가능성을 고려해 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

구병리 마을회관이 인근에 있으며, 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설(마트, 병원, 학교 등)은 차량 이동을 통해 인근 읍면 지역을 이용해야 할 것으로 보입니다. (보은군청 등 주요 관공서 및 대형마트는 보은읍 소재)

5.2. 교육시설

인근에 속리초등학교, 속리중학교 등이 위치하나, 본건과의 거리는 차량 이동이 필요할 수 있습니다.

5.3. 의료시설

보은군 보은읍 소재 보은군립병원 등 공공의료시설 및 민간 병원 이용이 가능합니다.

5.4. 자연환경

속리산 국립공원이 인접해 있어 쾌적한 자연환경을 누릴 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지 관련 취득 자격

본건 토지 중 일부(목록4번)는 농지로 파악되며, 이에 대한 농지취득자격증명원 제출이 필수입니다. 미제출 시 보증금 몰수 등의 불이익이 발생할 수 있으며, 발급 기간 연장 등으로 인해 사전에 소관 행정기관에 발급 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다.

6.2. 토지 이용 제한

보전관리지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한구역으로 지정되어 있어 건축 및 토지 이용에 대한 법적 제한이 있습니다.

6.3. 지형 및 접근성

일부 토지는 급경사지 상태이며, 지적상 맹지인 부분도 있어 토지 이용 및 개발에 제약이 될 수 있습니다.

6.4. 제시외 건물

제시외 건물 2.00㎡가 포함되어 있으나, 이는 일괄 매각 대상에 포함됩니다.

7. 종합 의견

본건은 충청북도 보은군 속리산면의 자연 친화적인 환경에 위치한 단독주택입니다. 넓은 토지와 함께 주택이 일괄 매각되어 전원생활이나 귀촌을 고려하는 분들에게 매력적인 물건이 될 수 있습니다. 다만, 농지취득자격증명원 제출 의무, 보전관리지역 등의 토지 이용 제한, 일부 급경사 및 맹지인 토지 등은 입찰 전 반드시 확인하고 해결 방안을 모색해야 하는 중요한 리스크 요인입니다. 권리 관계는 비교적 명확하며 말소기준 권리 이하 권리들은 소멸될 예정입니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적 (약 638평)을 활용한 전원생활 또는 다양한 토지 이용 가능성.

* 속리산 국립공원 인근의 쾌적한 자연 환경.

* 감정가 대비 시세 비교를 통한 저가 매수 기회 모색.

* 농지법 관련 취득 자격 확인 후, 합법적인 농지 취득 가능 시 메리트 증대.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 주변 유사 물건의 최근 실거래가, 토지 및 건물 개별 가치, 현재 시장 상황, 그리고 본건의 잠재적 리스크(농지취득, 토지 형상 등)를 종합적으로 고려해야 합니다.

제시된 감정가는 264,651,600원입니다. 주변 시세 조사를 통해 다음과 같이 분석할 수 있습니다. (별도 시세 조사 및 분석 필요)

* 시세 분석 (가상): 보은군 속리산면 일대의 유사 면적 단독주택 및 토지 거래 사례를 분석한 결과, 해당 지역은 전원주택이나 주말 농장 용도로의 수요가 있으며, 면적과 입지에 따라 평당 10만원~30만원 사이의 거래가 이루어지고 있습니다. 본건 토지 면적(2111㎡)과 감정가(약 41만원/평)를 고려할 때, 감정가는 다소 높은 편으로 볼 수도 있습니다. 그러나 건물 상태 및 추가적인 활용 가능성을 고려해야 합니다.

* 농지취득 가능성: 농지취득자격증명 발급 가능성이 확정되고, 영농여건불리농지로서의 특성을 고려할 때, 일반 농지보다는 낮은 가격에 취득될 수 있습니다.

* 잠재적 리스크 고려: 급경사, 맹지, 보전관리지역 등의 제한은 가격 하락 요인으로 작용합니다.

예상 입찰가 범위:

위의 분석을 바탕으로, 권리상 문제는 없으나 농지 관련 취득 제한 및 토지 이용의 제약 요인이 있어, 감정가 대비 70%~90% 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

즉, 약 185,000,000원 ~ 238,000,000원 범위 내에서 신중하게 접근하는 것을 권장합니다.

최종 입찰가는 법원 현황, 현장 조사 결과, 권리 분석, 그리고 본건의 실질적인 가치 및 향후 활용 계획을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 특히 농지 관련 법규 및 발급 가능 여부를 최우선으로 확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.