나이스옥션 법원경매 평택 2026타경50515 [1] 경기도 평택시 고덕동 2048-3 삼성에이아이센터주건축물제1동 5층520호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백 · 평가일 2026.09.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 고덕동 소재 '고덕동행정복지센터' 북동측 인근에 위치하며, 인근은 단독주택 및 다가구주택, 아파트단지, 지식산업센터(아파트형공장) 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는등 대중교통 이용여건은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 철근콘크리트구조지붕 9층건 내 제5층 제520호(기호1), 제7층 제704호(기호2)로서, 외 벽:페어그라스 마감. 내 벽:몰탈위 페인팅 마감. 창 호:샤시 창호 등.

이용상태

본건 기호(1) : 인근 호수와 경계구분없이 지식산업센터로 이용중임. 본건 기호(2) : 인근 호수와 경계구분없이 지식산업센터로 이용중임.

설비내역

승강기설비, 기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 소화설비, 화재탐지설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리 평지의 토지로서 '지식산업센터, 제2종근긴생활시설' 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 로폭 20m 내외의 포장도로와 접하며, 남동측으로 로폭 10m 내외의 보행자전용도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(고덕국제화지구), 소로2류(폭 8m~10m)(특수도로)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(효명중고)<교육환경 보호에 관한 법률>, 택지개발지구<택지개발촉진법>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

본건이 속한 4층 이상은 삼성전자에게 임차이용 중이며 4층 이상의 출입과 사진촬용 금지 등의 사유로 집행관 동행하에 감정인이 내부확인 및 촬영하였으며, 입찰자 일반인 단독 출입은 불가함에 따라 경매진행시 특별히 유의하시기 바람.
본건은 인근호수와 경계구분 없이 전체 1개 호실로 사용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 평택지원 2026타경50515 (1)

소재지: 경기도 평택시 고덕동 2048-3 삼성에이아이센터 주건축물제1동 5층 520호

건물명: 삼성에이아이센터

용도: 지식산업센터, 제2종근린생활시설

토지면적: 13.90㎡ (약 4.20평)

건물면적: 40.80㎡ (약 12.34평)

감정가: 184,000,000원

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

2. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 고덕동 소재 '고덕동행정복지센터' 북동측 인근에 위치하며, 인근 지역은 단독주택, 다가구주택, 아파트 단지, 지식산업센터 등이 혼재된 지역입니다.

교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 여건은 보통 수준입니다.

도로상태

북동측으로 폭 20m 내외의 포장도로와 접하며, 남동측으로는 폭 10m 내외의 보행자 전용도로와 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 준주거지역, 지구단위계획구역(고덕국제화지구)으로 지정되어 있으며, 소로2류(폭 8~10m) 및 중로2류(폭 15~20m) 도로에 접해 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 상대보호구역(효명중고), 택지개발지구에 포함되며, 토지거래계약허가구역(외국인 주택 취득 시)으로 지정되어 있습니다.

주변 시설

제공된 정보 및 일반적인 검색 결과에 따르면, 본건 인근에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

말소기준권리

2020년 11월 2일 접수된 중소기업은행 근저당권입니다.

매각으로 소멸되는 권리

등기부등본상 확인되는 모든 권리(근저당, 가압류, 강제경매, 임의경매 등)는 본 경매 절차를 통해 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권이 존재할 수 있으나, 상세 내용은 확인되지 않았습니다.

인수되는 권리/보증금

인수되는 보증금은 없습니다 (합계 0원).

채권 총액

본건과 관련된 등기부채권 총액은 275,003,779원입니다.

임차인 현황

* 이트너스(주)평택점

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 710,000원

* 전입(사업)일자: 2021년 1월 29일

* 확정일자: 2021년 5월 20일

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 전액이 배당받을 경우 인수 부담은 없습니다.

4. 상권분석

주변 상권

본건이 위치한 고덕동 일대는 대규모 택지개발지구와 산업단지가 조성되면서 주거, 상업, 업무 기능이 복합적으로 발달하고 있는 지역입니다. 다양한 규모의 지식산업센터와 주거 시설이 혼재되어 있어 배후 수요가 풍부할 것으로 예상됩니다.

주요 입주 업체

건물 4층 이상이 삼성전자에 임차되어 있는 것으로 파악됩니다. 이는 안정적인 임대 수요의 기반이 될 수 있습니다.

업종 분석

본건의 용도는 지식산업센터 및 제2종근린생활시설로, 해당 지역의 산업 및 생활 편의 시설 수요와 부합합니다.

5. 생활정보

주변 편의 시설

'고덕동행정복지센터'가 인근에 위치하고 있으며, 이외에도 상업 지구 개발에 따른 다양한 편의시설이 점진적으로 확충될 것으로 보입니다.

교육 시설

본건은 상대보호구역(효명중고)으로 지정되어 있어 교육 환경을 고려한 개발이 이루어지고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

출입 및 촬영 제한

본건이 속한 4층 이상은 삼성전자에 임차되어 있어, 해당 층 출입 및 사진 촬영이 제한됩니다. 감정평가 시에도 집행관 동행 하에 진행되었으며, 입찰자 또한 일반인 단독 출입이 불가하므로 현장 확인에 어려움이 있을 수 있습니다. 경매 진행 시 이 점을 반드시 유의해야 합니다.

호실 구분 사용

본건은 인접 호수와 경계 구분 없이 하나의 호실로 통합 사용하여 이용 중인 것으로 파악됩니다. 이는 실제 사용 면적이나 내부 구조 파악에 혼란을 줄 수 있으며, 향후 원상 복구 또는 분할 사용 시 추가적인 고려가 필요할 수 있습니다.

토지거래허가구역

본건 토지는 특정 조건(외국인 주택 취득 시) 하에 토지거래허가구역으로 지정되어 있으나, 일반적인 경매 절차나 내국인 낙찰자의 경우 직접적인 영향은 미미할 것으로 판단됩니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 평택시 고덕동의 지식산업센터 내 구분 건물로, 안정적인 임대 수요가 예상되는 삼성전자 임차 상태입니다. 다만, 건물 일부 층에 대한 출입 제한 및 통합 사용 중인 호실 등의 특이사항이 존재하므로, 입찰 전 철저한 현장 조사와 권리 분석이 요구됩니다. 모든 권리는 매각으로 소멸되므로 권리상 특별한 문제는 없어 보입니다.

8. 투자 포인트

안정적인 임대 수익

삼성전자라는 대기업이 해당 건물 일부를 장기 임차하고 있다는 점은 공실 위험을 낮추고 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 주요 요인입니다.

지역 개발 잠재력

평택 고덕국제신도시는 지속적인 개발이 이루어지고 있으며, 향후 지식산업센터 및 관련 인프라 확충을 통해 가치 상승이 기대됩니다.

실사용 목적 적합성

지식산업센터로서의 용도에 부합하며, 기업 운영을 위한 사무실이나 작업 공간으로 활용 가능성이 높습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 184,000,000원입니다. 임차인이 대항력이 없고 보증금이 인수되지 않으므로, 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 시장 상황, 본건의 특수성(출입 제한, 통합 사용 등), 그리고 향후 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 일반적으로 감정가의 70~80% 수준에서 입찰을 고려하나, 본건의 경우 현장 확인의 제약 및 삼성전자 임차 조건을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다. (인수 보증금은 0원이므로 입찰가 산정에 영향을 주지 않습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.