나이스옥션 법원경매 인천 2026타경502750 [1] 인천광역시 계양구 동양동 614-6 힐타운 비동 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 윤창구 · 평가일 2026.04.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 계양구 동양동 소재 "동양도서관" 동측 인근에 위치하고 부근은 다세대주택,아파트,근린생활시설 등이 소재하고 있는 지역임.

교통상황

본건까지 제반차량의 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 제반교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

2011년 9월 27일 사용승인을 받은 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 5층건중 제3층 제302호로 외벽:스톤코트마감등 내벽:벽지 및 일부타일마감등 창호:샤시창호등

이용상태

다세대주택으로 이용되고 있음.

설비내역

위생설비,상하수도설비,난방설비등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

1필지 사다리꼴 모양의 토지로 다세대주택의 건부지로 이용되고 있음.

인접 도로상태등

서측으로 상태양호한 아스팔트포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역,지구단위계획구역(2025-07-28),가축사육제한구역(전부제한지역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,장애물제한표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(인천북부교육지원청(510-5491))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.).

공부와의 차이

해당사항없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가.본건 현장방문하였으나 거주인 등 이해관계인의 부재관계로 내부구조 등은 공부 및 인근 유사물건의 평가전례 등을 참고하여 일반적인 사양을 기준으로 평가하였으며 임대여부는 파악하지 못하였는 바 경매진행시 참고바랍니다. 나.본건 등기사항전부증명서상 아래와 같이 임차권등기명령이 등재되어있음. 2024카임2250(2024.08.02) 임차보증금: 131,200,000원 범 위: 제3층 제302호 46.29제곱미터 전부 임대차계약일자: 2022.04.21 주민등록일자: 2022.07.04 점유개시일자: 2022.07.04 확정일자: 2022.05.06 임차권자: 홍**(830505-*******),인천 계양구 당미길30,비동 302호

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

* 사건번호: 인천지방법원 2026타경502750 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 물건 현황

* 소재지: 인천광역시 계양구 동양동 614-6 힐타운 비동 3층302호

* 용도: 다세대주택

* 건물 사용승인일: 2011년 9월 27일

* 건물 구조: 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 5층건중 제3층 제302호

* 토지 면적: 34.60㎡ (약 10.47평)

* 건물 면적: 46.29㎡ (약 13.99평)

* 감정가: 155,000,000원

1.1. 입지조건

1.1. 1. 위치 및 주변 환경

* 본건은 인천광역시 계양구 동양동 소재 "동양도서관" 동측 인근에 위치합니다.

* 주변 지역은 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

1.1. 2. 교통 상황

* 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1. 등기부상 권리현황

* 말소기준권리: 인천지방법원 강제경매개시결정(2026타경502750) (을구 17번)

* 등기부채권 총액: 131,200,000원

1.2. 2. 임차인 현황 및 인수 여부

* 임차인: 홍영식 (주택도시보증공사 관련)

* 보증금: 131,200,000원

* 임대차계약일자: 2022.04.21

* 주민등록일자/점유개시일자: 2022.07.04

* 확정일자: 2022.05.06

* 권리분석: 등기사항전부증명서 상 을구 6번 주택임차권 등기로 기재되어 있으며, 현재 '말소' 처리되어 매각으로 소멸될 예정입니다. 다만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 보입니다.

* 임차인: 이은미

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-01-10

* 대항력: 있음

* 비고: 금액이 미상이라도 주의 필요 문구. 해당 임차인은 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 대항력이 있는 것으로 표시되어 있어 추가적인 확인 및 대응 방안 검토가 필요합니다. (주의: 전입일자가 경매개시결정일 이후일 수 있어 실제 대항력 유무는 법적 판단이 필요할 수 있습니다.)

1.2. 3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 물건명세서상 을구 순위 6번 주택임차권 등기가 매각으로 소멸되지 않는 권리로 언급되었으나, 이는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. (등기부상 '말소' 처리 확인)

1.3. 상권분석

* 본건은 주거지역 내에 위치하며, 주변에 다세대주택, 아파트, 근린생활시설이 분포하고 있어 주거 생활 편의시설 이용이 가능한 지역입니다.

* 인근 버스정류장 소재로 교통은 보통 수준입니다.

1.4. 생활정보

* 건물은 2011년에 건축되어 철근콘크리트 구조이며, 위생, 상하수도, 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

* 외벽은 스톤코트 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 샤시 창호 등으로 마감되었습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경: HUG(주택도시보증공사)와 관련된 인수 조건 변경 사항이 있어, 낙찰 후 인수 절차에 변동이 있을 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인(이은미): 보증금 및 차임이 미상인 상태에서 대항력이 있는 임차인이 존재하여, 명도 과정에서 예상치 못한 비용이나 시간이 소요될 수 있습니다. (전입일자가 경매개시 이후일 가능성 검토 필요)

* 내부 확인 불가: 현장 방문 시 거주인 부재로 내부 구조 및 이용 상태를 상세히 확인하지 못하였으므로, 실제 현황과 차이가 있을 수 있습니다.

* 토지 이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) 등으로 관련 법규 확인이 필요합니다.

* 주변 혐오시설: 본건 소재지 주변에 대한 혐오시설 검색 결과, 특정 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 인천광역시 계양구 동양동에 위치한 다세대주택으로, 비교적 최근에 건축된 건물입니다. 감정가는 155,000,000원으로 책정되었으며, 주변 시세와 비슷한 수준으로 판단됩니다. 다만, 대항력 있는 임차인의 존재 및 HUG 인수조건 변경과 같은 특이사항으로 인해 권리분석 및 명도 과정에 주의가 필요합니다. 이러한 리스크 요인들을 충분히 고려하여 신중하게 접근해야 할 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 비교적 양호한 입지와 교통 여건을 갖추고 있습니다.

* 최근 실거래 사례들을 고려할 때, 적정 가격에 낙찰받을 경우 시세차익을 기대할 수 있습니다.

* 2011년식 건물로, 연식 대비 양호한 상태일 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가는 155,000,000원이며, 최근(2026년 7월) 주변 다세대주택의 실거래가는 105,500,000원 ~ 199,000,000원 수준입니다.

* 본건은 건물 면적 46.29㎡(약 13.99평)으로, 유사 면적의 거래 사례(50.8275㎡, 170,000,000원) 및 감정가를 종합적으로 고려합니다.

* 대항력 있는 임차인(이은미)의 존재 및 HUG 인수조건 변경 등의 리스크를 감안하여, 보수적인 관점에서 감정가 대비 다소 낮은 금액으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

* 예상 입찰가: 140,000,000원 ~ 150,000,000원 (정확한 입찰가는 본건의 명도 가능성, 임차인의 실제 주장 금액, HUG 조건 확인 등을 종합적으로 검토하여 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.