나이스옥션 법원경매 성남 2026타경50641 [1] 경기도 광주시 양벌동 249-17 1층101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태한 · 평가일 2026.04.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 양벌동 소재 '양벌리 쌍용1차 아파트' 북측 인근에 위치하며 주위로는 아파트, 단독주택 및 다세대주택, 근린생활시설, 소규모 공장 및 창고, 농경지, 임야등이 소 재하며 주거지로서의 제반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 인근에 노선버스정류장이 위치하며, 운행빈도 등을 고려할때 대중교통사정 등 제반 교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지1층-4층건 다세대주택 중 1층 101호로서, 외 벽 : 치장벽돌 쌓기. 내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임. 창 호 : 알루미늄샷시 및 하이샷시 이중창임.

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용중임.(후면'내부구조도'참고)

설비내역

기본적인 위생 및 급.배수설비, 개별난방설비, 소방설비, 승강기, 공동현관보안설비 등임.

토지의 형상 및 이용상태

북서측 하향 완경사지를 평지조성한 자루형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 로폭 약 4-6미터 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역, 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(학교환경위생정화구 역 세부내용은 교육청에 별도 확인요[양벌한솔유?)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설 치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특 별대책지역<환경정책기본법> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25./외국인 등(외국법인,외국단체 포함)/대상용 도:단독,다가구,아파트,연립,다세대)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 내역

사건번호: 성남지원 2026타경50641 (1)

소재지: 경기도 광주시 양벌동 249-17 1층101호

용도: 다세대주택

감정가: 153,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 71.94㎡ (약 21.76평)

토지지분: 71.94㎡ (약 21.76평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 54.51㎡ (약 16.49평)

건물지분: 54.51㎡ (약 16.49평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 건물 정보

건물명: 위드팰리스 (건축물대장 정보 기준)

동/호수: 106동 B101호 (전유부 정보 기준, 단, 주소상 1층으로 표기되어 있음)

건축년도: 2010년 11월 12일 (사용승인일 기준)

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

층수: 지하 1층 - 지상 4층 (본건은 지하 1층 101호)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 양벌동에 위치하며, 주변으로는 아파트, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 소규모 공장 및 창고, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있습니다. 주거지로서의 전반적인 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

차량 접근은 용이하며, 인근에 다수의 노선버스정류장이 위치하고 있어 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 다양한 버스 노선이 광주시 시내 및 인근 지역으로 연결됩니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸되는 권리

말소기준권리: 서민금융진흥원의 가압류 (2022.10.17.) 입니다.

매각으로 인해 위 권리보다 후순위인 권리들은 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 인수되는 권리 (대항력 있는 임차인)

* 임차인: 주택도시보증공사 (김 )

* 보증금: 160,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-11-15

* 확정일자: 2021-09-27

* 대항력: 있음

* 비고: 상기 임차인은 대항력 있는 임차인으로, 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우 잔여 보증금은 매수인에게 인수됩니다. 본건의 감정가가 153,000,000원인 점을 고려할 때, 보증금 전액 인수 가능성이 매우 높습니다.

3.3. 등기부채권 총액

등기부채권 총액: 180,199,242원

4. 상권 및 시세 분석

4.1. 주변 실거래가 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 양벌동 일대 다세대주택의 실거래가는 다음과 같습니다.

* 2020년식, 72.93㎡ (약 22.06평) 다세대주택: 2026년 5월, 300,000,000원에 거래됨 (건축연도가 상이하나, 고가 거래 사례로 참고).

* 2010년식, 64.68㎡ (약 19.57평) 다세대주택: 2026년 5월, 155,000,000원에 거래됨. (평당 약 791만원)

* 2013년식, 53.55㎡ (약 16.20평) 다세대주택: 2026년 6월, 152,000,000원에 거래됨. (평당 약 903만원)

4.2. 시세 종합 및 건물별 비교

본건 물건은 2010년식, 54.51㎡ (약 16.49평) 다세대주택으로, 감정가는 153,000,000원입니다. 이는 평당 약 927만원 수준으로, 비교 사례 중 2010년식, 64.68㎡ 거래 사례(평당 약 791만원) 및 2013년식, 53.55㎡ 거래 사례(평당 약 903만원)와 비교했을 때 유사하거나 약간 높은 수준입니다. 2020년식의 고가 거래 사례는 최근 신축 및 고급 빌라의 가격대일 수 있어 직접 비교에는 한계가 있습니다.

4.3. 감정가 적정성 검토

건축년도, 면적, 주변 시세 등을 종합적으로 고려했을 때, 본건의 감정가 153,000,000원은 주변 시세와 크게 괴리되지 않는 수준으로 판단됩니다. 다만, 이는 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담이 없는 경우를 가정한 것입니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 상세 정보

본건이 속한 '위드팰리스'는 경기도 광주시 양벌동 249-17번지에 위치한 다세대주택입니다. 총 4개 층으로 구성되어 있으며, 본건은 지하 1층 101호입니다.

5.2. 내부 설비

내부에는 기본적인 위생 및 급배수 설비, 개별난방 설비, 소방설비 등이 갖추어져 있습니다. 또한 건물 내 승강기 및 공동현관 보안설비도 구비되어 있습니다.

5.3. 토지 및 도로 상황

토지는 북서측 하향 완경사지를 평지로 조성한 자루형 토지이며, 본건 건물 부지로 이용되고 있습니다. 본건 북서측으로는 폭 약 4~6미터의 도로에 접해 있어 차량 및 접근이 용이합니다.

5.4. 지역 토지 이용계획

본건 토지는 도시지역, 자연녹지지역, 성장관리계획구역(주거형)으로 지정되어 있습니다. 이외 가축사육제한구역, 상대보호구역(양벌초등학교 인근), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역 등으로 지정되어 있으며, 토지거래계약에 관한 허가구역에 해당합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 보증금 인수 관련

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인의 보증금 160,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인에게 인수된다는 점입니다. 이는 감정가(153,000,000원)를 초과하는 금액이므로, 낙찰가 외 추가적인 자금 부담이 발생합니다.

6.2. 건물 노후화 및 기타

2010년 건축된 건물로, 향후 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.3. 주변 개발 및 환경

주변에 소규모 공장 및 창고, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있어, 개발 방향에 따라 소음, 먼지 등의 생활 환경에 영향을 받을 수 있습니다. 토지이용계획 상 제한사항이 다수 존재합니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 광주시 양벌동에 위치한 다세대주택으로, 입지 및 교통, 생활 편의시설 접근성은 보통 수준입니다. 그러나 최선순위 임차인의 보증금 160,000,000원이 매수인에게 인수될 가능성이 매우 높아, 이는 본건의 가장 큰 위험 요소입니다. 낙찰받을 경우, 낙찰가 외 추가적인 보증금 부담으로 인해 총 매입 비용이 현 시세보다 훨씬 높아질 수 있습니다. 따라서 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 양벌동 일대 주거지 내 편입 가능성.

* 인근 학교(양벌초등학교, 양벌중학교) 및 생활 편의시설 접근성.

* 건물 관리 상태 및 향후 지역 개발 잠재력에 따라 가치 상승 가능성.

9. 예상 입찰가

9.1. 총 예상 비용 산출

본건의 총 예상 비용은 '낙찰가 + 인수되는 임차인 보증금 (160,000,000원)'으로 산출됩니다.

본건의 시장 가치를 약 160,000,000원 ~ 220,000,000원 수준으로 가정할 때, 총 매입 비용을 보수적으로 220,000,000원으로 목표할 경우, 필요한 낙찰가는 60,000,000원 (220,000,000원 - 160,000,000원)이 됩니다.

9.2. 적정 입찰가 제시

인수되는 임차인 보증금 160,000,000원 부담을 고려하면, 본건은 현재 감정가(153,000,000원) 이하의 매우 낮은 금액으로 입찰에 참여해야 잠재적 손실을 줄일 수 있습니다.

보수적인 시세 분석 및 리스크를 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 약 70,000,000원 ~ 90,000,000원으로 제시합니다.

이는 낙찰가 외 160,000,000원의 보증금을 인수했을 때 총 매입 비용이 230,000,000원 ~ 250,000,000원이 되는 수준입니다.

본 입찰가는 매우 공격적인 수준이며, 투자자는 상기 위험 요소를 충분히 인지하고 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.