나이스옥션 법원경매 수원 2026타경51475 [1] 경기도 수원시 팔달구 지동 365-20 포레스트 9층917호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동인 · 평가일 2026.04.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 지동 소재 '지동초등학교' 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 아파트, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 기타지붕(박공지붕) 10층 건물 내 제9층 제917호로서, (사용승인일 : 2014.03.27.) -외벽 : 석재붙임 등 마감, -창호 : 샷시창호 마감 등임.

이용상태

아파트(도시형생활주택-원룸형)로 이용 중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 구비되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 부정형 토지로서, 근린생활시설, 공동주택(아파트) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 폭 약 25m 내외, 동측으로 폭 약 12m 내외 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(수원공업고등학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(지동초등학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진 법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(원도심상업지역 특화중점경관관리 구역),토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(대상자: 외국인 등/대상용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대주택),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-20)(대상용도:아파트/허가 지정기간:2025.10.20.~2026.12.31.) 임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

신청채권과 임차권등기 채권은 동일함. 신청채권자가 우선변제권만 주장하고 대항력 포기와 임차권말소에 동의한다는 인수조건변경 확약서가 2026. 8. 27.자에 제출됨에 따라 신청채권자가 배당받지 못하는 잔존 임대차보증금에 대해 매수인은 인수하지 않음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2026타경51475 (1) 수원지방법원

경기도 수원시 팔달구 지동 365-20 포레스트 9층917호

도시형생활주택 (원룸형 아파트)

감정가 86,000,000원

토지면적 6.79㎡ (약 2.05평)

건물면적 21.56㎡ (약 6.52평)

매각대상 토지/건물일괄매각

경매구분 부동산강제경매

채권자 주택도시보증공사

1.1. 입지조건

본 물건은 경기도 수원시 팔달구 지동에 위치하며, '지동초등학교' 남서측 인근 지역입니다.

주위는 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 일반적인 주거 및 상업 환경을 이루고 있습니다.

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

물건의 남측으로는 폭 약 25m, 동측으로는 폭 약 12m의 도로와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2023년 1월 17일 접수된 강서세무서장의 압류(체납징세)입니다.

이보다 선순위 권리는 없으며, 해당 경매개시결정(수원지방법원 2026타경51475, 채권자 주택도시보증공사, 채권액 115,000,000원)을 포함한 모든 후순위 권리 및 매각으로 소멸되지 않는 권리가 없는 경우, 매각으로 인해 모든 등기부상 권리는 소멸됩니다.

* 임차인 현황:

주택도시보증공사(이희림) 임차인이 있으나, 전입일자(2021-07-21) 대비 대항력은 없으며(확정일자 2021-06-25, 배당신고일자 2023-09-05), HUG 인수조건 변경 확약서 제출로 인해 매수인이 인수할 임차보증금은 없습니다.

* 등기부 요약:

소유권 이전 내역은 다수 존재하며, 최근 소유권자는 박재오입니다.

채권자 주택도시보증공사의 강제경매 신청으로 본 건이 경매에 나왔습니다.

주택임차권(이희림, 115,000,000원)이 존재했으나 말소 예정입니다.

각종 압류(강서세무서장, 수원시, 국민건강보험공단)가 등기되어 있으며, 이들 역시 말소 대상입니다.

총 등기부채권액은 115,000,000원입니다.

* 특이사항:

신청채권자(주택도시보증공사)와 임차권 등기 채권자가 동일하며, 신청채권자가 우선변제권만 주장하고 대항력 포기 및 임차권 말소에 동의한다는 조건변경 확약서가 제출되었습니다. 이에 따라, 신청채권자가 배당받지 못하는 잔존 임대차보증금은 매수인이 인수하지 않습니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 소재한 지동 일대는 아파트, 다세대주택 등 주거 시설과 근린생활시설이 혼합된 지역입니다.

'지동초등학교'와 인접하여 학생 및 학부모 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

소규모 상점 및 편의시설 이용이 가능하나, 대규모 상업 시설은 인근 다른 지역에 위치할 가능성이 높습니다.

교통 접근성은 보통 수준이며, 주변 상권은 성숙된 편으로 보입니다.

1.4. 생활정보

본 물건은 2014년 3월 27일 사용 승인된 '포레스트' 건물 9층에 위치한 도시형생활주택(원룸형 아파트)입니다.

철근콘크리트 구조로, 10층 건물 중 9층에 해당합니다.

내부에는 위생 설비, 급배수 설비, 도시가스 난방 설비, 화재 탐지 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

건축물 대장상 용도는 공동주택 및 근린생활시설이며, 해당 호실은 원룸형으로 이용 중입니다.

1.5. 잠재적 리스크

토지이용계획상 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 비행안전제6구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다수의 규제 사항이 적용됩니다. 이는 향후 토지 이용 및 개발에 제한이 될 수 있음을 의미합니다.

건축물 대장에 근린생활시설과 공동주택(아파트)이 함께 기재되어 있어, 복합 건물로서의 특성이 있습니다.

건물 사용승인일(2014년) 기준으로 12년차 되어 신축 건물은 아닙니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 수원시 팔달구 지동에 위치한 소형 도시형생활주택으로, 비교적 최근에 건축된 준신축 건물입니다.

권리 분석상 임차인의 대항력이 없고, HUG 인수조건 변경으로 인해 매수인이 인수해야 할 임차보증금이 없는 상태이므로 권리 관계는 명확한 편입니다.

입지 및 교통 상황은 보통 수준이며, 주거 및 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

다만, 토지이용계획상 여러 규제가 존재하며, 이는 향후 활용 방안에 영향을 줄 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 인수 부담 없음: HUG 인수조건 변경으로 인해 임차보증금 인수 부담이 전혀 없습니다.

* 준신축 건물: 2014년 사용 승인으로 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 소형 면적: 1인 가구 및 투자용 임대 수익을 고려한 소형 면적입니다.

1.8. 예상 입찰가

주변 부동산 시세 분석 결과, 본 물건과 동일 단지(포레스트)의 실거래 자료는 제공되지 않았습니다.

인근 '다세대 주택' 매매 사례들을 분석한 결과, 다음과 같은 시세를 파악할 수 있습니다.

* 진우빌라(1990년식, 36.36㎡): 2025년 12월 75,000,000원 (약 206만원/㎡)

* 아성리치빌(2015년식, 43.05㎡): 2025년 12월 215,000,000원 (약 499만원/㎡)

* 성보빌라(1991년식, 35.34㎡): 2026년 7월 178,000,000원 (약 504만원/㎡)

본 건은 전용면적 21.56㎡(약 6.52평)이며, 2014년 사용 승인된 도시형생활주택(원룸형 아파트)입니다.

감정가는 86,000,000원으로, 3.99백만원/㎡ 수준입니다.

비교 대상 다세대 주택들의 면적, 연식, 가격 편차가 크지만, 본 건의 준신축 연식과 소형 원룸이라는 점을 고려할 때 감정가는 합리적인 수준으로 판단됩니다.

특히, 인수되는 보증금이 없는 점은 매력적인 투자 요소입니다.

주변 시세 및 본 건의 특징을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 관점에서 감정가 수준 이하에서 입찰을 고려할 수 있으며, 적극적으로는 감정가 이상도 충분히 고려 가능합니다.

예상 입찰가 범위: 75,000,000원 ~ 90,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.