나이스옥션 법원경매 성남 2026타경50643 [1] 경기도 광주시 목현동 25-32 휴하우스 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 김호 · 평가일 2026.04.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 목현동 소재 "목현동신일해피트리아파트" 서측 인근에 위치한 다세대 주택으로서, 주변은 다세대주택, 단독주택, 일부 아파트단지, 근린생활시설 등이 소재한 지 역으로 환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(경사지붕) 4층 건물 내 제2층 제202호로서 외벽 : 몰탈위 페인팅 및 외장석재 붙임 마감. 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임. 창호 : 샷시 창호 임.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용중임(후첨 "내부구조도" 참조)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 공동현관보안설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지 서측으로 노폭 약6미터 내외의 아스팔트 포장 도로에 접하여 있음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(일반형))가축사육제한구역(일부제 한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연 보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>, 토 지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25./외국인 등(외국법인,외국단체 포함)/대상용도: 단독,다가구,아파트,연립,다세대)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없음(임대관계는 미상임)

물건 비고

다세대주택으로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 정보

본건은 경기도 광주시 목현동 25-32번지에 소재한 휴하우스 2층 202호 다세대주택입니다.

건축물대장상 사용승인일은 2017년 8월 23일이며, 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 경사지붕 4층 건물 중 2층에 위치합니다.

건물의 전용면적은 57.34㎡ (약 17.3평)입니다.

1.2. 토지 정보

토지는 경기도 광주시 목현동 25-32번지 사다리형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

토지면적은 63.74㎡ (약 19.3평)이며, 건물 면적에 대한 토지 지분은 63.7364㎡입니다.

본건 토지는 서측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로에 접해 있습니다.

1.3. 감정가 및 매각 대상

본 물건의 감정평가액은 241,000,000원입니다.

매각 대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 부동산강제경매 물건입니다.

채권자는 주택도시보증공사(HUG)입니다.

2. 입지조건

2.1. 교통

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

2.2. 주변 환경

본건은 경기도 광주시 목현동 소재 "목현동신일해피트리아파트" 서측 인근에 위치합니다.

주변 지역은 다세대주택, 단독주택, 일부 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 주거 환경은 보통입니다.

주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본건은 수원지방법원 성남지원 2026타경50643호로 진행되는 부동산강제경매 사건입니다.

말소기준권리(을3)는 2021년 10월 13일 접수된 나우선 외 1명의 근저당권(채권최고액 150,000,000원)입니다.

이 외 다수의 권리 변동 내역이 있으나, 대부분 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

등기부 요약 및 물건명세서에 따르면, 을구 4번 순위로 이가람 씨의 주택임차권등기(보증금 240,000,000원)가 존재합니다.

임차인은 2021년 8월 25일 전입 및 점유를 개시하였고, 2021년 8월 10일 확정일자를 받았습니다.

당초 임차인 현황상 대항력은 없는 것으로 기재되어 있으나, 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 명시되어 있습니다.

그러나 주택도시보증공사(HUG)가 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액 배당받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다는 인수조건확약서를 제출하였습니다.

또한, 권리분석 상 '인수 보증금 합계'는 0원으로 기재되어 있어, 특별한 사정 없이는 임차인의 보증금을 낙찰자가 인수하지 않을 것으로 판단됩니다.

3.3. 인수 가능한 권리

상기 임차인 분석 결과, 현재까지 파악된 정보로는 낙찰자가 인수해야 할 임차 보증금은 없는 것으로 보입니다.

4. 상권분석

본건은 주변으로 아파트단지와 다세대주택이 밀집한 주거지역 내에 위치하며, 일부 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 상업적 가치가 높은 지역이라기보다는 배후 주거 수요에 기반한 국지적 상권으로 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

지역 내 마트, 병원, 학원 등 근린생활시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

5.2. 교육시설

주변에 다수의 공동주택단지가 있어 초, 중, 고등학교 등 교육시설이 근거리에 위치할 가능성이 높으나, 구체적인 정보는 추가 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

본건의 가장 주요한 검토 사항은 임차인 권리관계입니다. 비록 HUG의 인수조건확약서 및 '인수 보증금 합계 0원'으로 인해 낙찰자가 보증금을 인수하지 않을 가능성이 높으나, 법적 해석에 따라 추가적인 분쟁의 소지가 있을 수 있으므로 면밀한 확인이 필요합니다.

또한, 토지이용계획상 성장관리구역, 가축사육제한구역, 자연보전권역 등 다수의 공법상 제한사항이 존재하므로, 향후 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 광주시 목현동에 위치한 다세대주택으로, 주거용으로 무난한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 감정가는 2억 4천 1백만원 수준이며, 건물 및 토지 면적 대비 적정 수준으로 판단됩니다. 가장 큰 변수는 임차인과의 관계이나, HUG의 적극적인 인수 조건 변경 및 확약으로 인해 낙찰자의 부담은 최소화될 것으로 예상됩니다.

8. 투자 포인트

- 임차인 보증금 인수 부담이 없을 가능성이 높아 실질적인 취득 비용 절감 기대

- 주거 지역 내 다세대주택으로 안정적인 수요 기대

- HUG 인수조건 변경으로 권리관계 명확화 가능성

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 241,000,000원입니다.

최근 매매 사례 분석 결과, 유사 면적(57.34㎡)의 전용면적을 가진 다세대주택의 경우 3.3㎡당 약 259만원에서 431만원의 거래가격을 보였습니다.

본건 감정가는 3.3㎡당 약 420만원 수준으로, 최근 거래 사례 중 상위 가격대와 유사하거나 다소 낮은 수준입니다.

임차 보증금 인수 금액이 0원으로 예상되므로, 감정가 수준 또는 소폭 상승한 241,000,000원에서 250,000,000원 사이의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.