나이스옥션 법원경매 부천 2026타경116 [1] 경기도 김포시 운양동 1250-3 한강신도시이편한세상 201동 23층 2301호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 선영 · 평가일 2026.04.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 운양동 소재 운양역" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지 및 근린생활시설, 학교시설, 공원 등이 소재하는 아파트 지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 맟 '운양역'이 소재하여 제반교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 29층 건물내 23층 2301호로서, 외 벽 : 시멘트 몰탈위 페인트 및 일부 대리석 마감 등, 내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일 붙임 마감, 창 호 : 샷시 창호임.

이용상태

본건은 아파트로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 상·하수도 설비, 소화전, 승강기설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

광평수의 부정형 토지로서, 아파트 등 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

아파트 단지내 도로를 통하여 출입하며, 단지내 도로는 외곽공도와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 고도지구(공항고도제한해발112.86m~371.43m미만), 제1종지구 단위계획구역(김포한강신도시), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m )(2014-11-27)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항 시설법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구(김포신도시택지개발)<택지개발 촉진법>, 하수처리구역(운양처리분구)<하수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역(청소 행정과 확인)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 기타사항)) 본증명은 간혹전산오류로인하여사실과다를수있으니인허가나토지거래전등지역지구등의편입여부를반드시 관계부서에확인받으시기바랍니다. 토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등 용도:단독 다가구아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.)토지정보과문의).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부천지원 2026타경116 (1)

* 소재지: 경기도 김포시 운양동 1250-3, 한강신도시이편한세상 201동 23층 2301호

* 용도: 아파트

* 감정가: 711,000,000원

* 토지면적: 69.99㎡ (약 21.17평)

* 건물면적: 121.74㎡ (약 36.82평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 신OOO

* 건축물 정보:

* 아파트명: 풍경마을 한강신도시 e편한세상

* 사용승인일: 2012년 07월 13일

* 총 층수: 29층 (본건 23층)

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

2. 입지조건

* 주위환경:

본 물건은 경기도 김포시 운양동에 위치하며, 주변에는 아파트 단지와 근린생활시설, 학교시설, 공원 등이 소재하는 전형적인 아파트 단지 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황:

제반 차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 '운양역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 제반 교통 여건은 보통 수준입니다.

* 주변 시설:

운양역이 북서측 인근에 위치하여 역세권의 이점을 누릴 수 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

본 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역, 고도지구(공항고도제한), 제1종지구단위계획구역, 중로1류, 중로2류 등의 용도지역에 속해 있으며, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 진입표면구역, 성장관리권역, 택지개발지구, 하수처리구역, 폐기물매립시설 설치제한지역 등 다양한 법적 규제를 받고 있습니다. 또한, 외국인 등의 토지거래 허가 구역에 해당될 수 있으므로, 관련 인허가 및 토지거래 전 관계부서 확인이 필수적입니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2019년 01월 16일 접수된 신한은행 근저당권 (을7)입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리:

등기부등본상의 근저당권(을7, 을8, 을9) 및 임의경매개시결정(갑5) 등은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

* 매각으로 인수되는 권리:

현재 등기부 요약상 '지상권개요'란에 별도 기재사항이 없어, 일반적으로 매각으로 인해 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 전입일자: 2019년 05월 10일

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 비고: 상기 임차인은 보증금이 없고 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없습니다.

* 인수되는 보증금 합계: 0원

* 등기부채권 총액: 812,000,000원

4. 상권분석

본 물건은 아파트 밀집 지역에 위치하여 안정적인 배후 수요를 확보하고 있습니다. 단지 내 및 인근 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이하며, 운양역 역세권이라는 점은 외부와의 접근성을 높여 상권 활성화에 긍정적인 요소로 작용합니다.

5. 생활정보

* 아파트 단지명: 풍경마을 한강신도시 e편한세상

* 단지 규모: 총 14개동, 955세대

* 주요 편의시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티 공간, 자전거 보관소 등이 단지 내에 마련되어 있습니다.

* 주차 정보: 총 1632대 주차 가능 (지하 주차 1632대)

* 기타: 최고층 29층, 사용승인일 2012년 7월 13일

6. 잠재적 리스크

* 토지이용계획 및 제한상태: 복잡한 토지이용계획과 다수의 규제 사항이 존재하며, 특히 공항 관련 고도 제한 및 기타 법규 편입 여부는 관계 부서 확인이 반드시 필요합니다. 이는 향후 재건축이나 증축 시 제한 사항이 될 수 있습니다.

* 감정가와 시세 비교: 본건의 감정가는 711,000,000원이나, 최근 유사 면적의 실거래가가 615,000,000원(121.983㎡ 기준)으로 파악되어 감정가 대비 시세가 낮게 형성되어 있을 가능성이 있습니다. 이는 입찰 시 적정 가격 산정에 신중한 접근이 요구됨을 시사합니다.

* 주변 혐오시설: 일반적인 지도 검색 및 주변 환경 정보 확인 결과, 본건 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설이 직접적으로 확인되지는 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 운양역 역세권에 위치한 대단지 아파트로서, 우수한 생활 편의시설과 교통 여건을 갖추고 있습니다. 권리상 인수되는 부담이 없고 임차인 또한 대항력이 없어 명도 관련 위험은 낮을 것으로 판단됩니다. 다만, 복잡한 토지이용계획 및 제한사항, 그리고 감정가와 실거래가 간의 격차는 투자 시 고려해야 할 주요 요소입니다.

8. 투자 포인트

* 초역세권 입지: 운양역 도보 이용 가능한 역세권 아파트로 높은 주거 만족도와 미래 가치 상승 기대

* 편리한 생활 인프라: 주변 상업시설, 학교, 공원 등 생활 편의시설 잘 갖춰짐

* 권리 분석상 안전성: 매각으로 모든 부담이 소멸되어 명도 관련 위험이 적음

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 및 단지 내 유사 면적 거래 사례를 종합적으로 분석한 결과, 본 건의 적정 시세는 615,000,000원 수준으로 판단됩니다. 감정가가 시세보다 높게 책정된 점을 감안하여, 무리한 가격 경쟁보다는 시세 대비 합리적인 수준에서의 입찰이 권장됩니다.

예상 입찰가: 630,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.