나이스옥션 법원경매 부천 2026타경30796 [1] 경기도 김포시 장기동 1885-10 고창마을한양수자인리버팰리스 612동 12층1204호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정현 · 평가일 2026.04.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 장기동 소재 "운유고등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택 및 근린생활시설 등으로 형성된 지대임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 전반적인 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 21층 건물내 제12층 제1204호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 및 외장석재 마감 등. 창호 : 샷시창임.

이용상태

"아파트"로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 광평수 토지로서, "아파트" 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로 개설되어 있으며, 인접 공도에 연결되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 고도지구(공항고도제한해발 112.86m~371.43m 미만), 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 소로1류(폭 10m~12m)(2014-11-27)(특수도로)(접함), 소로3류(폭 8m 미만)(2014-11-27)(특수도로)(접함), 중로1류(폭 20m~25m)(2014-11-27)(접함), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(운유고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(운유초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구(김포신도시택지개발)<택지개발촉진법>, 하수처리구역(장기처리분구)<하수도법>, 토지거래계약에 관한 허가구역((대상자: 외국인등 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 25.8.26. ~ 26.8.25.) 토지정보과 문의)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부천지원 2026타경30796 (1)

* 소재지: 경기도 김포시 장기동 1885-10 고창마을한양수자인리버팰리스 612동 12층1204호

* 용도: 아파트

* 감정가: 425,000,000원

* 토지 면적: 45.08㎡ (약 13.64평)

* 건물 면적 (전용면적): 71.55㎡ (약 21.64평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 한OOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 김포시 장기동 소재 "운유고등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택 및 근린생활시설 등으로 형성된 지대입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량의 출입이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 전반적인 대중교통 사정은 보통입니다.

* 인접 도로상태: 단지 내 도로가 개설되어 있으며, 인접 공도에 연결되어 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제3종일반주거지역, 고도지구(공항고도제한), 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 소로1류, 소로3류, 중로1류 접함, 가축사육제한구역, 장애물/진입표면구역, 상대보호구역(운유고, 운유초), 성장관리권역, 택지개발지구, 하수처리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(지정기간: 25.8.26. ~ 26.8.25.)입니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2016년 12월 28일 접수된 한국주택금융공사의 근저당권(을2)입니다.

* 등기부 채권 총액: 387,631,514원입니다.

* 주요 권리 내역:

* 갑2: 소유권이전1번신탁등기말소 (2012-05-14)

* 갑4: 공유자전원지분전부이전 (2016-12-28) - 매매

* 을2: 근저당권 (한국주택금융공사, 2016-12-28) - 말소기준권리

* 을4: 근저당권 (국민은행, 2022-03-24) - 말소

* 을5: 근저당권 (SBI저축은행, 2024-04-04) - 말소

* 을6: 근저당권 (OK저축은행, 2024-09-27) - 말소

* 갑7: 가압류 (기술보증기금, 2025-09-03) - 말소

* 갑8: 가압류 (하나캐피탈, 2026-01-23) - 말소

* 갑9: 임의경매 (한국주택금융공사, 2026-04-06) - 말소

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없습니다. 모든 권리는 말소기준권리 이후에 설정되어 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상입니다. 금액이 미상이라도 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성이 있으므로, 낙찰 후 현장 확인 및 명도를 통해 권리 관계를 명확히 파악하는 것이 중요합니다.

1.3. 상권분석

* 주변 시설: 본건은 주거지역 내에 위치하며, 아파트 단지와 함께 근린생활시설이 발달해 있을 것으로 예상됩니다. 학교(운유고, 운유초)가 인접해 있어 교육 환경이 양호합니다.

* 혐오시설 유무: 제공된 정보와 일반적인 지역 분석 결과, 인근에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

* 아파트 단지 정보:

* 아파트명: 고창마을한양수자인리버팰리스

* 주소: 경기도 김포시 장기동 1885-10

* 사용승인일: 2012년 2월 28일 (준공 14년차)

* 규모: 17개동, 총 1473세대

* 건축 구조: 철근콘크리트구조, 최고 21층 (본건 12층)

* 이용 상태: "아파트"로 이용 중입니다.

* 설비 내역: 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 주차: 총 2004대 (지하 1996대, 지상 8대) 가능합니다.

* 관리사무소: 031-988-7014

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 유치원, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등이 있습니다.

* 학군: 운유고등학교, 운유초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 우수합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 미확인 임차인: 임대 관계가 미상으로, 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 명도에 어려움이 따를 수 있습니다. 인수 보증금은 없다고 명시되어 있으나, 정확한 확인이 필요합니다.

* 토지이용계획 제약: 고도지구(공항고도제한), 토지거래계약 허가구역(지정기간 25.8.26.~26.8.25.)으로 지정되어 있어, 건축이나 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다. 특히 허가구역 지정 기간을 유의해야 합니다.

* 건물 노후도: 2012년 준공되어 약 14년 경과된 아파트로, 향후 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 김포시 장기동에 위치한 고창마을한양수자인리버팰리스 아파트 경매 물건으로, 김포한강신도시 내에 자리하고 있어 생활 편의성이 우수하며 교통 여건도 양호합니다. 등기부상 권리관계는 말소기준권리 이후 모든 채권이 말소될 예정으로 비교적 명확하나, 임대차 관계가 미상인 점과 토지이용계획상의 일부 제한 사항은 주의 깊게 살펴볼 필요가 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 김포한강신도시 내 입지: 계획적인 신도시 개발 지역으로 향후 도시 발전 및 가치 상승 가능성이 있습니다.

* 신축급 아파트: 2012년 준공으로 비교적 연식이 짧아 주거 쾌적성이 높습니다.

* 대단지 규모: 1473세대의 대단지 아파트로 관리의 효율성과 편의시설 이용이 용이합니다.

* 양호한 주거 환경: 학교가 인접해 있어 자녀가 있는 가구에 적합한 주거 환경을 제공합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 산정 근거: 본건의 전용면적(71.55㎡)과 동일한 면적의 최근 매매 사례(2026년 7월 1일, 41,300만원)를 가장 중요한 참고 자료로 활용하였습니다. 감정가(425,000,000원)와 비교했을 때, 해당 면적의 실거래가가 감정가보다 낮은 점을 고려하여 시장 가격을 반영한 경쟁력 있는 입찰가를 산정합니다. 인수되는 보증금은 없습니다.

* 예상 입찰가: 420,000,000원 ~ 425,000,000원 (경쟁 정도에 따라 변동 가능)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.