나이스옥션 법원경매 부천 2026타경118 [1] 경기도 김포시 운양동 1339-1 한신더휴테라스8 802동 4층306호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 초원 · 평가일 2026.04.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 운양동 소재 수도권지하철 김포골드라인 "운양역" 동측 인근에 위치하 며, 주위로는 동류형의 연립주택, 그리고 아파트 등의 공동주택과 근린생활시설 등이 들어서 있는 김포한강신도시내 택지로서 성숙중인 지역임

교통상황

본건 인근 도로를 통하여 운행되는 시내버스 등의 버스정류장이 소재하고 있으며, 본건 서측 인근에 수도권지하철 김포골드라인 "운양역"이 소재하고 있어 대중교통편익은 대체로 양호시 됨

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 건물로서 외벽 : 시멘몰탈위 페인팅 마감 등 내벽 : 시멘몰탈위 페인팅 마감 등 창호 : 샷시 창호임

이용상태

집합건축물대장상 전유부 용도는 연립주택으로 등재되어 있음

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 승강기설비, 도시가스설비, 주차장시설 등이 되어 있음

토지의 형상 및 이용상태

대체로 가장형의 토지로서, 공동주택(도시형생활주택-단지형연립주택)등으로 이용중인 건물 다수동의 건부지로 이용중임

인접 도로상태등

본건은 단지 진입로가 북서측으로 노폭 약 19m의 포장도로에 접하고 있으며, 차량 진출입이 용이함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 고도지구(공항고도제한해발112.86m~371.43m미만), 제1종지구 단위계획구역(김포한강신도시), 소로3류(폭 8m 미만)(2014-11-27)(특수도로)(접합), 중로2류 (폭 15m~20m)(2014-11-27)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(2014-11-27)(특수도로)(접합), 가축 사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역< 공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(하늘빛중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(하늘빛초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(하늘빛중 학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(2019-07 -26)(철도과 )<철도안전법>, 택지개발지구(김포신도시택지개발)<택지개발촉진법>, 하수처리 구역(운양처리분구)<하수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역(청소행정과 확인)<한강 수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자:외 국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.)토지정보과문의)

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

#1 자세한 임대관계는 미상임 #2 본건은 현장조사시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부확인이 불가하여 관할구청에서 발급한 건축물현황도를 감정평가서에 기재하였음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 부천지원 2026타경118 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 신OOO

1.2. 부동산 정보

소재지: 경기도 김포시 운양동 1339-1 한신더휴테라스8 802동 4층 306호

용도: 연립주택

건물면적: 84.99㎡ (약 25.71평)

토지면적: 110.47㎡ (약 33.41평)

감정가: 606,000,000원

1.3. 매각 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 유동화물건

특수물건정보: 유동화물건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 경기도 김포시 운양동에 위치하며, 수도권 지하철 김포골드라인 '운양역' 동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 동 유형의 연립주택, 아파트 등 공동주택과 근린생활시설이 분포하고 있어 김포한강신도시 내 택지 지역으로 성숙 중인 지역입니다.

2.2. 교통상황

단지 인근에 시내버스 정류장이 소재하며, 서측 인근에는 수도권 지하철 김포골드라인 '운양역'이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 차량 진출입은 단지 진입로가 북서측으로 폭 약 19m의 포장도로에 접해 있어 용이합니다.

2.3. 주변 시세 분석

최근 동일 단지 또는 인근 단지의 연립주택 매매 사례를 분석한 결과, 다음과 같은 시세 동향이 파악됩니다.

* 2026년 6월, 127.117㎡(약 38.45평) 연립주택이 77,000만원에 거래되었습니다.

* 2026년 7월, 84.6375㎡(약 25.60평) 연립주택이 74,000만원에 거래되었습니다. 이는 본건의 전용면적(84.99㎡)과 유사합니다.

* 2026년 7월, 59.8149㎡(약 18.10평) 연립주택이 42,500만원에 거래되었습니다.

분석 결과, 본건과 유사한 면적의 연립주택이 74,000만원에 거래된 사례가 있어, 현 시세는 감정가(60,600만원)보다 높은 수준으로 형성되어 있음을 알 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 채권자 및 채무자

채권자: 신OOO

말소기준권리: 신한은행 근저당 (접수일자: 2020-02-20, 권리금액: 193,600,000원)

3.2. 등기부 요약

집합건물 등기부 상 소유권 보존 및 이전, 근저당, 가압류, 임의경매 등 다수의 권리가 설정되었으나, 말소기준권리인 신한은행 근저당(을3)보다 후순위 권리들은 모두 말소 예정이거나 말소된 것으로 확인됩니다. 최종적으로 신한은행의 임의경매 개시결정(갑10)으로 본 경매가 진행되고 있습니다. 등기부채권 총액은 395,960,745원입니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 김

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2023-11-13

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: (정보 없음)

대항력: 없음

비고:

인수 가능한 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

본건이 위치한 김포한강신도시는 계획적인 도시 개발로 인해 주거 기능이 강화된 지역입니다. 단지 인근으로 근린생활시설이 분포하고 있으며, 운양역을 중심으로 상업 시설 및 편의 시설 이용이 용이합니다. 연립주택 단지로서 조용한 주거 환경을 갖추고 있으며, 주변 아파트 단지들과 더불어 지역 내 소비 및 생활권역을 형성하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

본 건물은 철근콘크리트구조의 지상 5층 건물이며, 외벽 및 내벽은 시멘몰탈위 페인팅 마감, 창호는 샷시 창호로 구성되어 있습니다. 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 도시가스설비, 주차장시설 등을 갖추고 있습니다.

5.2. 주변 교육 시설

본 건 인근에 하늘빛초등학교와 하늘빛중학교가 소재하여 자녀들의 교육 환경이 양호한 편입니다.

5.3. 토지 이용 현황

토지는 대체로 가장형이며, 공동주택(도시형생활주택-단지형연립주택)으로 이용 중인 다수 동의 건부지로 활용되고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 현황과의 차이

건축물대장상 전유부의 건물 표시는 4층 306호이나, 실제 현황은 3층 306호로 확인되었습니다. 이는 면적이나 층수에 따른 가치 평가 시 고려해야 할 사항입니다.

6.2. 토지이용계획 및 제한상태

본 건 토지는 다음과 같은 다양한 도시계획 및 법적 제한을 받고 있습니다.

* 고도지구 (공항고도제한 해발 112.86m ~ 371.43m 미만)

* 가축 사육 제한 구역 (모든 축종 제한)

* 장애물 제한 표면 구역 및 진입 표면 구역 (공항 시설법 관련)

* (한강) 폐기물 매립시설 설치 제한 지역

* 철도 보호 지구

* 택지 개발 지구

* 관계 법령에 따른 상대/절대 보호 구역 (학교 관련)

* 성장 관리 권역

* 하수 처리 구역

* 토지 거래 계약 허가 구역 (외국인 등, 지정 기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

이러한 제한 사항들은 향후 토지 이용 및 개발에 영향을 미칠 수 있습니다.

6.3. 기타 참고사항

현장 조사 시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 확인이 불가하였으며, 관할 구청에서 발급한 건축물 현황도를 감정평가서에 기재하였습니다. 자세한 임대 관계는 미상입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 김포한강신도시 운양역 인근에 위치한 연립주택으로, 교통 및 생활 편의 시설 이용이 용이한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 최근 실거래가 분석 결과, 감정가 대비 높은 시세가 형성되어 있어 투자 가치가 있는 것으로 판단됩니다. 다만, 공부상 층수와 실제 현황 간의 차이, 그리고 다양한 토지 이용 규제 및 제한 사항은 주의 깊게 고려해야 할 부분입니다. 임차인은 대항력이 없으며, 인수할 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

8. 투자 포인트

* 김포골드라인 운양역 역세권 입지로 대중교통 이용이 편리합니다.

* 김포한강신도시 내 성숙된 주거 지역에 위치하여 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

* 최근 실거래가 대비 시세 상승 여력이 있으며, 유사 면적 물건의 높은 거래가를 고려할 때 시세 차익 기대 가능성이 있습니다.

* 대항력 있는 임차인이 없어 권리 인수 부담이 적습니다.

9. 예상 입찰가

감정가 606,000,000원과 유사 면적 연립주택의 최근 실거래가(74,000,000원)를 종합적으로 고려할 때, 본 건의 실제 시장 가치는 감정가 이상으로 평가됩니다. 현황과 공부상의 층수 차이 및 다양한 토지 이용 제한 사항을 감안하되, 시장 흐름과 경쟁 상황을 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

이를 바탕으로 예상 입찰가는 680,000,000원 내외로 제안합니다.

상세 시세 분석 및 예상 입찰가는 시장 상황, 현장 조사 결과, 경쟁 입찰자의 성향 등에 따라 달라질 수 있으므로, 최종 결정 시 전문가와 상담하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.