나이스옥션 법원경매 부천 2026타경30736 [1] 경기도 부천시 오정구 고강동 302-6 지층비01호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미추홀 · 평가일 2026.04.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부천시 오정구 고강동에 위치하는 "작동지하차도" 북서측인근의 "한빛빌라" 지층 비01호로서 주위는 다세대주택이 주를이루는 주거지역인바 주변환경은 보통시됨.

교통상황

동측으로 접한 세로를 통하여 역곡로 등 간선도로에 연계되며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통여건은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 콘크리트슬래브지붕 4층건내 지층 비01호로서 외벽: 드라이비트 등 마감. 내벽: 몰탈위페인팅, 내부인테리어 등 마감 창호: 샤시창호임 사용승인일 : 2001.07.16.

이용상태

다세대주택임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스공급설비 등.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 다세대주택의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 세로(가)에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 항공표면<공항시설법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))

공부와의 차이

해당없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부천지원 2026타경30736 (1)

* 소재지: 경기도 부천시 오정구 고강동 302-6 지층 비01호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 131,000,000원

* 토지면적: 28.88㎡ (약 8.74평)

* 토지지분: 28.88㎡ (약 8.74평)

* 건물면적: 56.96㎡ (약 17.23평)

* 건물지분: 56.96㎡ (약 17.23평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 농OOOOOOO

* 건물 구조: 철근콘크리트조 콘크리트슬래브지붕 4층건내 지층 비01호

* 사용승인일: 2001년 07월 16일

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 오정구 고강동에 위치하며, "작동지하차도" 북서측 인근의 "한빛빌라" 지층 비01호입니다. 주위는 다세대주택이 주를 이루는 주거지역으로, 주변 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황

동측으로 접한 도로를 통해 역곡로 등 간선도로와 연결되어 있으며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. (교통 여건은 보통 수준)

* 인접 도로상태

본건 건물은 동측으로 세로(가)에 접하고 있습니다.

* 생활정보

주변은 다세대주택 밀집 지역으로 주거 기능이 중심입니다.

인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능하며, 역곡로 등 간선도로 접근성이 양호합니다.

향후 고강역(예정) 개통 시 교통 편의성이 증대될 것으로 예상됩니다.

전통시장, 도서관, 공원 등 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

3. 권리분석

* 등기부 요약

본건 등기부등본 상 다수의 소유권 이전 및 권리 설정 내역이 확인됩니다. 주요 권리로는 근저당권, 가압류, 임의경매 개시결정 등이 있습니다.

* 말소기준권리

말소기준권리는 2013년 10월 01일에 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(을9)입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리

감정평가서 요약에 따르면, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 지상권이 해당될 수 있으나, 현재 등기부상 지상권 설정은 확인되지 않습니다.

* 인수되는 권리

임차인 현황에 따르면, 인수 보증금 합계는 0원입니다. 따라서 대항력 있는 임차인이나 인수할 보증금이 있는 임차인은 현재 파악되지 않습니다.

* 임차인 현황

임대내역은 미상이며, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

* 채무 총액

등기부채권 총액은 73,867,304원입니다.

4. 상권분석

* 주변 시세 및 거래 동향

제공된 최근 매매 JSON 정보 분석 결과, 부천시 오정구 고강동 일대 다세대주택의 면적별 매매가는 다음과 같습니다.

- 월드하니타운(313-46): 1999년 준공, 37.28㎡ (약 11.28평) 매매가 100,000,000원 (약 268만원/㎡, 약 887만원/평)

- 성산주택(383-24): 1990년 준공, 43.56㎡ (약 13.18평) 매매가 136,000,000원 (약 312만원/㎡, 약 1,032만원/평)

- 행복빌(372-13): 2019년 준공, 57.51㎡ (약 17.39평) 매매가 225,000,000원 (약 391만원/㎡, 약 1,294만원/평)

* 본건과의 비교 분석

본건 건물의 전용면적은 56.96㎡ (약 17.23평)이며, 감정가는 131,000,000원입니다. 이는 평당 약 760만원 수준으로, 최근 거래된 다세대주택들의 평당 가격(약 887만원~1,294만원) 대비 상대적으로 낮은 수준입니다.

그러나 본건은 지층(지하층)에 위치하고 있어, 지상층에 비해 시세가 낮게 형성될 수 있습니다. 신축 건물이 고가에 거래되는 점을 감안하더라도, 본건의 감정가는 보수적으로 책정된 것으로 보입니다.

5. 생활정보

* 주거 환경

본건이 위치한 고강동 일대는 다세대주택이 밀집된 주거 지역으로, 비교적 조용한 생활 환경을 제공합니다.

* 편의시설

주변에 전통시장, 편의점, 병원 등 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

또한, 선사유적지 산책로, 수주도서관 등이 인근에 위치하여 여가 활동 및 문화 생활을 즐길 수 있습니다.

* 교육시설

인근에 초등학교, 중학교 등 교육 시설이 분포하고 있어 교육 환경도 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역

본건 소재지는 외국인 등 토지거래허가구역으로 지정되어 있으며, 해당 지정 기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지입니다. 이는 특정 대상(단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 등)에 대한 토지 거래 시 허가를 받아야 함을 의미합니다.

*주의: 위 정보는 조회 시점 기준이며, 실제 거래 시점의 허가구역 지정 여부 및 기간을 반드시 확인해야 합니다. (2026년 8월 25일 기준 유효 기간 만료 임박 또는 경과)*

* 지역 제한 사항

- 제2종일반주거지역

- 소로3류(폭 8m 미만)(접합)

- 가축사육제한구역(전부제한구역)

- 항공표면

- 과밀억제권역

* 임대차 미상

임대내역이 미상으로, 추후 명도 시 임차인과의 협의 또는 법적 절차가 필요할 수 있습니다.

* 건물 노후도

본건 건물은 2001년 사용승인을 받아 신축 건물에 비해 노후도가 있습니다. (준공 25년차)

7. 종합 의견

본건은 부천시 오정구 고강동에 위치한 다세대주택 지층 물건입니다. 감정가는 1억 3,100만원으로, 건물의 전용면적(약 17.23평) 대비 주변 시세와 비교했을 때 상대적으로 저렴한 편으로 보입니다. 특히, 최근 거래된 인근 다세대주택의 평당 가격 대비 감정가가 낮게 책정되어 있어 가격적인 메리트가 있습니다.

교통 여건은 보통 수준이나, 향후 고강역 개통 예정으로 인한 미래 가치 상승이 기대됩니다. 주변 생활 편의시설 접근성도 양호한 편입니다.

권리 관계는 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상되어 비교적 깔끔한 편입니다. 다만, 임대 내역이 미상이라는 점은 명도 진행 시 변수가 될 수 있습니다.

주요 리스크 요인으로는 토지거래허가구역 지정 기간이 현재 만료 임박 또는 경과하였다는 점(정확한 확인 필요)과 건물의 노후도(준공 25년차)를 들 수 있습니다. 또한, 지층에 위치한다는 점은 일반층 대비 가치 하락 요인이 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 시세 대비 저렴한 감정가: 주변 실거래가 대비 낮은 평단가로 가격 메리트 존재.

* 향후 교통 호재: 고강역 개통 예정으로 인한 미래 가치 상승 잠재력.

* 안정적인 주거 지역: 다세대주택 밀집 지역으로 꾸준한 수요 기대.

* 권리 관계 명확성: 말소기준권리 이하 권리 소멸로 인한 인수 부담 적음.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 131,000,000원입니다. 주변 다세대주택의 최근 매매가 및 평당가를 고려할 때, 본건의 감정가는 시세 대비 저평가된 것으로 판단됩니다. 특히, 비슷한 면적의 신축 빌라가 2억 2,500만원에 거래된 점을 감안하면, 17평대 다세대주택의 적정 시세는 약 1억 7천만원 ~ 2억원 이상으로 추정됩니다.

하지만 본건은 지층에 위치하며, 건물 노후도(25년차) 및 토지거래허가구역 지정 여부(확인 필요) 등의 요인을 고려해야 합니다. 또한, 명도 및 잠재적 수리 비용 등을 감안해야 합니다.

따라서, 보수적인 관점에서 시세의 80~90% 수준을 고려하되, 입찰 당시의 경쟁 상황 및 본건의 특수성을 감안하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 좋습니다.

예상 입찰가 범위: 105,000,000원 ~ 135,000,000원

(감정가 131,000,000원 이하에서는 시세 대비 메리트가 크며, 135,000,000원 이상으로 상향 시에는 주변 시세 및 개량 비용 등을 신중히 고려해야 합니다.)

*주의: 상기 예상 입찰가는 제공된 정보 및 일반적인 시세 분석을 기반으로 한 것이며, 실제 현장 조사, 권리 분석, 명도 가능성 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정해야 합니다.*

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.