나이스옥션 법원경매 고양 2026타경60833 [1] 경기도 파주시 야당동 185-67 1층101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한 · 평가일 2026.04.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 파주시 야당동 소재 '오성골프연습장' 남서측 근거리에 위치하며 인근은 다세대주택 등이 주를 이루는 주거지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건에 속한 단지까지 차량 출입가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

2016-11-02 사용승인을 득한 철근콘크리트구조 경사지붕 지상4층건물 내 1층 101호로서, 외벽: 벽돌쌓기 및 석재붙임 등 마감, 창호: 하이샷시창호 등.

이용상태

다세대주택 단위세대(방3,거실,주방/식당,욕실,발코니 등)로 이용중임. *상세이용상황은 후첨 '건물이용상태' 참조바람.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 도시가스설비 등이 되어 있으며, 도시가스에 의한 개별난방방식임.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지 및 도로와 대체로 등고평탄하게 조성한 세장형 토지로서 '다세대주택'건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상토지 서측으로 노폭 약 6미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(준주거 Zone), 가축사육제한구역(전부제한구역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설기타 (16미터위임(2022.01. 25))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)(08.12.30)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26~26.8.25 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택).<추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

*임대관계: 미상임. *기 타: 대상물건 내부구조는 소유자 및 이해관계인의 부재 및 폐문으로 '건축물현황도'를 기준하였으며, 실제 현황과 다소 상이할수 있으니 경매진행시 참고바람.

물건 비고

1. 공부상 '동'표시는 없으나 현황은 건물 외벽에 '대성빌라 2동'으로 표시됨.
2. 신청채권자 주택도시보증공사가 2026.07.09.자 제출한 대항력 포기 확약서에 따르면 매수인에 대하여 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2026타경60833 (1)

소재지: 경기도 파주시 야당동 185-67 1층101호

용도: 다세대주택

감정가: 203,000,000원

토지면적: 70.25㎡ (약 21.25평)

토지지분: 70.25㎡

건물면적: 58.30㎡ (약 17.64평)

건물지분: 58.3㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.1. 입지조건

경기도 파주시 야당동 소재 '오성골프연습장' 남서측 근거리에 위치합니다.

주위는 다세대주택 등이 주를 이루는 주거지대로서, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 교통 상황은 보통입니다.

대상 토지 서측으로 노폭 약 6미터의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역(제한보호구역), 토지거래계약허가구역(외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 의정부지방법원 고양지원의 강제경매개시결정(2026타경60833) (접수일자: 2026-03-27)

인수되는 권리: 없음. HUG 인수조건 변경 및 채권자의 대항력 포기 확약서 제출로 인해, 매수인이 인수할 임차인 보증금은 없습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 노

* 보증금: 220,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-02-28

* 확정일자: 2022-02-11

* 대항력: 없음

* 비고: 신청채권자 주택도시보증공사가 2026.07.09.자 제출한 대항력 포기 확약서에 따르면 매수인에 대하여 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하였습니다. 따라서 인수 보증금 합계는 0원입니다.

1.3. 상권분석

주변은 다세대주택이 밀집된 주거지역으로 형성되어 있습니다.

인근에 '오성골프연습장'이 위치하고 있습니다.

검색 결과, 해당 지역에 특별한 혐오시설이 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 주거지로서의 기본적인 상권이 형성되어 있으며, 운정 마트와 같은 편의시설 접근성도 양호한 편입니다.

1.4. 생활정보

건물은 2016년 11월 2일 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 경사지붕 지상 4층 건물 내 1층 101호입니다.

내부 이용 상태는 방 3개, 거실, 주방/식당, 욕실, 발코니 등으로 구성된 다세대주택입니다.

기본적인 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 도시가스에 의한 개별난방 방식의 설비가 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

공부상 '동' 표시는 없으나 현황 건물 외벽에 '대성빌라 2동'으로 표시되어 있습니다.

내부 구조는 건축물현황도를 기준으로 작성되었으며, 실제 현황과 다소 상이할 수 있으므로 경매 진행 시 이를 참고해야 합니다.

토지이용계획상 토지거래계약허가구역으로, 매수인이 법인이나 외국인이 아닌 경우 허가 절차를 거쳐야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 파주시 야당동에 소재한 다세대주택으로, 2016년 준공된 비교적 신축 건물입니다.

감정가는 2억 3백만원이며, HUG 인수조건 변경 및 대항력 포기 확약서 제출로 인해 매수인이 인수해야 할 임차인 보증금이 없는 점이 매우 큰 장점입니다.

'대항력 없음'으로 분류된 임차인이 존재하나, HUG의 확약으로 인해 매수인의 직접적인 보증금 변제 의무는 발생하지 않습니다.

다세대주택으로, 토지 및 건물 일괄매각 대상입니다.

1.7. 투자 포인트

HUG 인수조건으로 인한 임차인 보증금 미인수: 매수인의 초기 자금 부담을 크게 줄여줍니다.

신축급 건물: 2016년 사용승인으로 건물의 노후도가 낮아 유지보수 비용이 적게 들 것으로 예상됩니다.

파주 야당동 지역의 잠재력: 파주 지역 개발 계획 및 교통망 확충에 따라 향후 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 사례 분석:

* 태종에비뉴 (다세대, 2019년식, 65.1㎡, 3층): 2026년 7월 2억 8,500만원

* 요산아트빌 (연립, 2015년식, 56.035㎡, 1층): 2026년 7월 1억 5,000만원

* 자연에가 (연립, 2015년식, 57.45㎡, 2층): 2026년 7월 1억 8,000만원

본건은 2016년식 다세대주택으로, 전용면적 58.30㎡ (약 17.64평)입니다.

최근 거래된 태종에비뉴 사례(2019년식, 65.1㎡, 3층, 2억 8,500만원)를 기준으로 시세를 산정합니다. 해당 사례의 평당가는 약 437만원입니다.

본건에 해당 평당가를 적용하고, 1층임을 감안하여 10% 할인, 2016년식 건물의 연식 차이를 추가로 고려할 때, 예상 시세는 2억원 초반대로 판단됩니다.

감정가 2억 3백만원은 시세 대비 낮은 편이며, HUG 인수조건으로 인한 보증금 미인수 메리트를 고려할 때, 유찰 없이 진행될 가능성도 있습니다.

이에 따라 예상 입찰가는 감정가 이상으로, 2억 1,000만원에서 2억 3,000만원 사이로 제안합니다.

(본 예상 입찰가는 제공된 정보와 최근 시세를 바탕으로 한 잠정적인 가격이며, 실제 입찰 시에는 시장 상황 및 경쟁 정도에 따라 변동될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.