나이스옥션 법원경매 인천 2026타경502706 [1] 인천광역시 부평구 부평동 528-9 더갤러리 14층102-1404호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 '부흥초등학교' 남서측 인근에 위치하는 "더갤러리" 제14층 제102-1404호로서, 주변은 동유형의 중ㆍ소규모 공동주택, 업무시실 및 각종 근린생 활시설 등이 소재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통사정은 대체 로 보통수준임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층건중 제14층 제102-1404호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 및 석재 붙임 마감, 창호 : 하이샷시 창호임.

이용상태

'업무시설(오피스텔)'으로 이용중임.

설비내역

상ㆍ하수도, 급배수설비, 승강기설비, 기계식주차설비, 지하주차장, 도시가스설비 및 개별 난방 시설이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필 1단의 사다리형 토지를 '업무시설 및 제1종근린생활시설' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 15M, 서측 및 남측으로 노폭 약 8M의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

3필지 전체 기준 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 가로구역별 최고높이 제한지역 <건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중 점경관관리구역(2025-05-19),토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임. 기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 부동산 개요

사건번호: 인천지방법원 2026타경502706 (1)

소재지: 인천광역시 부평구 부평동 528-9 더갤러리 14층 102-1404호

용도: 오피스텔 (업무시설)

토지면적: 8.44㎡ (약 2.55평)

건물면적: 70.70㎡ (약 21.37평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 평가 내역

감정가: 238,000,000원

감정평가서 요약:

- 위치 및 주위환경: 인천광역시 부평구 부평동 '부흥초등학교' 남서측 인근에 위치한 '더갤러리' 제14층 제102-1404호로, 주변은 중소규모 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 등이 소재한 지역임.

- 교통상황: 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통은 보통 수준임.

- 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물 중 제14층 제102-1404호. 외벽은 몰탈위 페인팅 및 석재 붙임 마감, 창호는 하이샷시 창호임.

- 이용상태: '업무시설(오피스텔)'로 이용 중임.

- 설비내역: 상하수도, 급배수, 승강기, 기계식 주차, 지하 주차장, 도시가스, 개별 난방 시설이 구비되어 있음.

- 토지 이용상태: 3필 1단의 사다리형 토지를 '업무시설 및 제1종근린생활시설' 건부지로 이용 중임.

- 인접 도로상태: 본건 북측으로 노폭 약 15M, 서측 및 남측으로 노폭 약 8M의 포장도로에 접함.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동에 위치하며, '부흥초등학교'에서 남서측 인근에 소재한 '더갤러리' 오피스텔 내 해당 호실임. 주변은 동유형의 중소규모 공동주택, 업무시설 및 각종 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 도심 생활권을 형성하고 있음.

2.2. 교통 여건

인근에 다수의 버스 노선이 운행되는 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리하며, 차량을 이용한 서울 및 수도권 지역으로의 접근성도 양호한 편임.

2.3. 도로 접근성

본건 건물은 북측 약 15미터, 서측 및 남측 약 8미터 폭의 포장된 도로에 각각 접하고 있어 차량 진출입이 용이함.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(박수빈)

보증금: 260,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-07-29

확정일자: 2021-06-07

배당신고일자: 2023-08-07

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경 및 말소동의 확약서 제출로 매각으로 소멸 예정.

* 임차인: 이단비

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-09-01

확정일자: 해당 없음

배당신고일자: 해당 없음

대항력: 없음

비고: 해당 없음.

인수 보증금 합계: 0원

3.2. 등기부 현황 (권리 분석)

집합건물 등기부 요약상 다음과 같은 권리 변동이 있었습니다.

소유권 보존(2017-09-01), 공유자 전원 지분 이전(2017-09-22), 소유권 이전(2021-08-30) 등이 있었습니다.

을구 3번 순위의 주택임차권(박수빈, 260,000,000원, 2023-08-07 접수)이 등기되었으나, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다.

말소기준권리는 잠실세무서장의 압류(2023-01-02)이며, 주택도시보증공사의 강제경매(2026-04-06)가 그 이후에 접수되었습니다.

이 외에도 강서세무서장의 압류(2026-05-13)가 있었으나 모두 말소될 예정입니다.

등기부채권 총액은 260,000,000원입니다.

3.3. 인수되는 권리 및 기타 사항

집합건물 등기부 요약 및 물건명세서 상, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 을구 순위 3번 주택임차권 등기가 있었으나, 주택도시보증공사(채권자)의 말소 동의 확약서가 제출됨에 따라 매각으로 소멸될 예정입니다.

4. 상권 분석

4.1. 주변 상업 시설

본건이 위치한 부평동 528-9번지 일대는 오피스텔, 업무시설, 공동주택 및 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 지역 내 상업 기능이 활성화된 지역입니다. 주변에 소규모 상가 및 사무실이 다수 분포하고 있습니다.

4.2. 최근 거래 동향

제공된 최근 매매 정보에 따르면, '더갤러리' 오피스텔의 최근 거래는 다음과 같습니다.

- 2025년 12월 13일: 70.21㎡ (전용면적 약 70.21㎡)가 19,000만원에 거래되었습니다.

- 2025년 11월 5일: 58.62㎡ (전용면적 약 58.62㎡)가 17,000만원에 거래되었습니다.

- 2026년 1월 31일: 57.17㎡ (전용면적 약 57.17㎡)가 17,200만원에 거래되었습니다.

본건의 건물 면적 70.70㎡는 최근 실거래된 70.21㎡와 유사한 크기로, 해당 거래 가격을 참고할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

단지 인근에 '부흥초등학교'가 소재하고 있어, 자녀가 있는 가정의 경우 교육 환경에 대한 접근성이 양호합니다.

5.2. 편의 시설 및 주거 환경

인천 부평구 부평동은 도심 지역으로서 각종 관공서, 금융기관, 병원, 백화점, 대형마트 등 다양한 편의시설 이용이 편리합니다. 또한, 주변에 공원 및 녹지 공간이 일부 존재하여 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

5.3. 건물 내부 시설

건물 내에는 상하수도, 급배수, 승강기, 기계식 주차설비, 지하 주차장, 도시가스 및 개별 난방 시설이 완비되어 있어 편리한 생활이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 이용 계획 및 제한 사항

본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26. ~ 2026.8.25.)으로 지정되어 있습니다. 특히, 허가구역 지정 기간이 2026년 8월 25일까지로, 경매 진행 시점(2026년 6월 19일 기준)에는 해당 기간이 남아 있어 외국인 등 특정 주체의 경우 추가적인 행정 절차가 필요할 수 있습니다.

6.2. HUG 인수 조건 변경의 영향

채권자인 주택도시보증공사(HUG)의 '인수조건 변경' 사항은 해당 경매 물건의 권리 관계 처리 및 향후 HUG의 대응 방식에 영향을 미칠 수 있습니다. 다만, 주택임차권에 대한 말소 동의 확약서 제출은 HUG가 관련 권리를 명확히 정리하려는 의지를 보여주는 것으로 해석될 수 있습니다.

6.3. 기타 잠재 리스크

임대 관계가 '미상'으로 표기되어 있으나, 임차인 현황 상 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 확인됩니다. 그러나 잔금 납부 후 명도 과정에서 예상치 못한 명도 저항이 발생할 가능성은 항상 존재하므로 주의가 필요합니다.

7. 종합 의견

본건 인천지방법원 2026타경502706호 물건은 부평구 중심지에 위치한 오피스텔로, 우수한 입지 조건과 편리한 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 건물 면적 70.70㎡는 비교적 넓은 편이며, 최근 실거래가 또한 꾸준히 형성되고 있습니다. 채권자인 주택도시보증공사의 강제경매로 진행되며, 임차인 관련 권리 관계가 명확히 정리되어 있어 권리 인수 부담은 적은 편입니다. 다만, 토지 이용계획상의 여러 제한 사항과 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항은 면밀한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 인천 부평구 핵심 상업 지역에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 높음.

* 넓은 면적: 오피스텔 내 비교적 넓은 전용면적(70.70㎡)을 보유하여 활용도가 높음.

* 권리 관계 명확: 대항력 있는 임차인이 없고, HUG의 말소 동의로 권리 인수 부담이 적음.

* 안정적인 시세: 주변 오피스텔 시세가 꾸준히 형성되고 있으며, 유사 면적 실거래가 존재.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 238,000,000원입니다. 최근 유사 면적(70.21㎡)의 실거래가가 19,000만원인 점을 고려할 때, 감정가 수준에서 소폭 할인된 가격으로 접근하는 것이 합리적일 수 있습니다. HUG의 채권자 지위 및 권리 관계 정리 상태를 감안하면, 보수적으로 접근 시 감정가 대비 85~90% 수준을 고려해 볼 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 210,000,000원 내외로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.