나이스옥션 법원경매 인천 2026타경502715 [1] 인천광역시 미추홀구 숭의동 3-35 제너스빌 4층403호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상 물건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재하는 "제물포역" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 다세대주택, 단독주택, 업무시설, 상가, 학교, 공원, 근린생활시설,등으로 이루어졌으며, 주거지역으로서 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 지하철(경인1호선)'제물포역' 및 버스정류장이 소재하여, 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건내 중 제4층 제403호로서, 외벽은 석재붙임 및 드라이비트 마감 등. 창호는 하이샷시 창호임.

이용상태

본건은 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 난방설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사 지대 내 자체지반 평탄한 가장형의 토지로서, 업무시설 및 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2025-12-08), 방화지구, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018.7.1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2023-09-20)(미고제2023-156호), 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26 ~2026.8.25.) <추가기재> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함).

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현장 조사시 거주인 및 이해관계인이 부재 등으로 인하여 외형조사 및 귀 제시목록 및 건축물현황도와 평가전례에 따라 유사 물건의 통상적인 내부상태를 기준하였으니 경매 참여시 유의바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 인천지방법원 2026타경502715 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 숭의동 3-35 제너스빌 4층 403호

용도: 오피스텔

감정가: 150,000,000원

토지면적: 21.96㎡ (약 6.64평)

건물면적: 55.98㎡ (약 16.94평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주식회사OOOOOOO

1.2. 건물 및 토지 상세

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물 내 제4층 제403호

건축일: 2014년 7월 7일 사용승인 (2016년 5월 16일 소유권보존)

건물 용도: 업무시설, 공동주택 (JSON 분석 결과)

토지 형상: 완경사 지대 내 자체지반 평탄한 가장형의 토지

2. 입지조건

2.1. 교통 여건

대상 물건은 "제물포역" 남동측 인근에 위치하며, 차량 출입이 가능합니다.

인근에 지하철 경인1호선 '제물포역' 및 다수의 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.2. 주위 환경

주변은 아파트, 다세대주택, 단독주택, 업무시설, 상가, 학교, 공원, 근린생활시설 등으로 이루어져 있습니다.

전반적으로 주거지역으로서 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 주변 시설

* 홈플러스 인천숭의점 (약 360m ~ 595m)

* GS더프레시 미추홀구청점 (약 329m ~ 433m)

* 인천숭의초등학교 (약 0.5km ~ 0.7km)

* 인천남중학교 (약 0.4km ~ 0.6km)

* 인화여자고등학교 (약 0.6km ~ 0.8km)

* 선인고등학교 (약 0.6km)

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 요약

* 소유권보존 (이상식, 2016-05-16)

* 소유권이전(신탁말소) (권영만, 2020-07-20)

* 주택임차권 (최기영, 163,000,000원, 2020-07-20 전입) - 말소 예정 (물건명세서 참고사항: HUG 말소동의 확약서 제출)

* 압류 (안산세무서장, 2022-04-08) - 말소

* 가압류 (주택도시보증공사, 2,071,000,000원, 2022-09-13) - 말소

* 강제경매 (주택도시보증공사, 163,000,000원, 2026-04-06) - 말소 (본건 경매)

말소기준권리: 압류 (2022-04-08)

등기부채권 총액: 2,234,000,000원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (최기영)

* 보증금: 163,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-07-20

* 확정일자: 2020-06-26

* 대항력: 없음

* 비고: 주택임차권 등기 존재하나, HUG의 말소동의 확약서 제출로 인해 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. (물건명세서 참고사항)

3.3. 인수되는 권리

물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리"는 을구 순위 1번 주택임차권등기이나, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 인수 부담은 없을 것으로 보입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

대상 물건이 소재한 미추홀구 숭의동 지역은 주거 및 업무시설이 혼재된 지역입니다.

인근에 제물포역을 중심으로 상업시설과 근린생활시설이 발달해 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

4.2. 개발 호재

인근 제물포역 일대에 대규모 주거 단지 및 복합 시설 개발 사업이 추진 중이거나 예정되어 있어 향후 지역 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

과거 집창촌이었던 '옐로하우스' 지역도 재개발이 진행되어 주거 환경 개선이 이루어졌습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의성

* 교통: 제물포역(1호선) 및 다수의 버스 노선 이용 가능.

* 생활 편의: 홈플러스, GS더프레시 등 마트, 각종 병원, 은행, 근린생활시설 인접.

* 교육: 숭의초, 남중, 인화여고 등 학군 양호.

5.2. 건물 편의 시설

본 건물은 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 난방 설비 등을 갖추고 있습니다.

건축물대장상 주차 가능한 공간(100%)도 확보되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수조건 변경

본 물건은 "HUG 인수조건 변경"이라는 특이사항 및 특수물건정보가 기재되어 있습니다. 이는 주택도시보증공사(HUG) 관련 인수 조건에 변동이 있을 수 있음을 시사하며, 경매 참여 시 HUG와의 인수 조건 관련 사항을 반드시 명확히 확인해야 합니다.

6.2. 현장 조사 정보

현장 조사 시 거주인 및 이해관계인이 부재하여 외형 조사만 가능했습니다.

제시 목록 및 건축물현황도, 평가 전례에 따라 유사 물건의 일반적인 내부 상태를 기준으로 평가되었으므로, 실제 내부 상태는 다를 수 있어 경매 참여 시 유의가 필요합니다.

6.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

* 일반상업지역, 방화지구, 과밀억제권역

* 가축사육제한구역

* 중점경관관리구역 (2023-09-20)

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025-08-21) (대상: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26 ~2026.8.25.)

* 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

7. 종합 의견

본건은 인천 미추홀구 숭의동에 위치한 제너스빌 오피스텔로, 제물포역 역세권에 자리하고 있어 교통 및 생활 편의성이 양호합니다. 주변으로 상업시설, 학교 등이 잘 갖추어져 있으며, 지역 개발 호재도 기대되는 지역입니다.

권리 분석상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 말소될 예정으로, 인수되는 부담은 없어 보입니다. 다만, "HUG 인수조건 변경"이라는 특이사항이 존재하므로, 해당 조건에 대한 정확한 확인이 필수적입니다. 임차인 최기영 씨의 주택임차권은 HUG의 말소동의 확약서 제출로 소멸될 것으로 예상되나, 경매 진행 중 변동 사항이 있는지 최종 확인해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 제물포역 도보권 역세권 입지.

* 주변 생활 편의시설 및 학군 양호.

* 인근 제물포역세권 개발 사업 등 향후 가치 상승 기대.

* 권리상 인수 부담이 없는 것으로 파악됨 (단, HUG 조건 확인 필수).

9. 예상 입찰가

제공된 감정가는 150,000,000원입니다.

인근 유사 오피스텔의 최근 실거래가 및 호가를 종합적으로 분석한 결과, 해당 물건의 현재 시세는 대략 1억 6천만 원 ~ 2억 1천만 원 수준으로 파악됩니다.

특히, 최근 실거래가 중 2026년 6월 19일 70.61㎡(약 21.3평) 면적이 1.65억 원에 거래된 사례가 있습니다.

또한, 2026년 5월 18일에는 70.61㎡ 면적이 1.3789억 ~ 1.5억 원에 거래된 사례도 있습니다.

2024년 9월 30일에는 80B(약 24평) 면적이 1.95억 원에 거래된 사례도 있습니다.

'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항 및 HUG의 임차권 관련 확약서 제출 여부, 현장 상태 등을 고려할 때, 감정가 1억 5천만 원은 시장 가치 대비 다소 낮게 책정된 것으로 보입니다.

실제 낙찰가는 입찰자의 판단, 경쟁 상황, HUG 관련 조건의 확정성 등에 따라 달라질 수 있으나, 현재 시세를 반영하여 1억 6천만 원 ~ 1억 8천만 원 사이에서 적극적인 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

이 금액은 '인수 보증금 합계: 0원'을 제외하고 산정되었습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.