나이스옥션 법원경매 인천 2026타경502720 [1] 인천광역시 부평구 부평동 669-7 휴안 5층501호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 '인천부평남초등학교' 남동측 인근에 위치하며 주변은 오피스텔, 다세대주택, 단독주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 기존 주택지대로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본 건 소재 건물까지의 차량접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 지하철1호선 '부평역'이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 11층 건물 내 제5층 제501호로서, 외벽 : 모르타르위페인팅 등 마감. 창호 : 새시 창호임.

이용상태

공부상 '업무시설(오피스텔)'로 등재되어 있음.

설비내역

전기설비, 위생설비, 급배수설비, 소화설비, 승강기설비, 기계식주차설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 부정형의 토지로서 업무시설(오피스텔) 부지 등으로 이용 중임.

인접 도로상태등

본 건 북측의 '경인로'를 통하여 인근지역과의 연계가 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 소재지 및 현황

2.1. 소재지

인천광역시 부평구 부평동 669-7 휴안 5층501호

2.2. 건물 개요

건물명: 휴안

구조: 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 11층 건물 내 제5층 제501호

건축년도: 2019년

총 층수: 11층

해당 층수: 5층

2.3. 면적 정보

토지면적: 17.54㎡ (약 5.31평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 76.50㎡ (약 23.13평) (전용면적 기준)

건물 제시외면적: 0.00㎡

2.4. 감정가

248,000,000원

2.5. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

2.6. 경매 구분

부동산강제경매

2.7. 채권자

주택도시보증공사

2.8. 토지 이용 계획

준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025-08-26 ~ 2026-08-25)

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주위 환경

본 건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 '인천부평남초등학교' 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 오피스텔, 다세대주택, 단독주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 기존 주택지대로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

3.2. 교통 상황

본 건 소재 건물까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 지하철 1호선 '부평역'이 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

3.3. 인접 도로 상태

본 건 북측의 '경인로'를 통하여 인근 지역과의 연계가 가능합니다.

3.4. 주변 시설 (혐오시설 정보)

제공된 정보 및 주변 환경 분석 결과, 특별히 문제가 될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. '인천부평남초등학교'가 인근에 위치하는 점은 긍정적인 요소로 볼 수 있습니다.

4. 권리분석

4.1. 말소기준권리

주택도시보증공사의 가압류 (2022-09-26, 등기부 갑4)

4.2. 임차인 현황

* 임차인: 김 (주택도시보증공사 관련)

보증금: 255,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-07-09

확정일자: 2020-06-15

배당신고일자: 2024-07-29

대항력: 없음

비고: 을구 순위 3번 주택임차권 등기되었으나, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 말소 대상입니다. (HUG 인수조건 변경 관련 특이사항 존재, 별도 확인 필요)

* 임차인: 김

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2026-02-20

대항력: 없음

* 임차인: 홍

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2026-01-07

대항력: 없음

4.3. 등기부 요약

* 소유권 관련: 소유권보존(2019-02-12), 소유권이전(2019-05-24, 2020-07-09)

* 임차권: 주택임차권 (김완석, 255,000,000원, 말소)

* 부채 관련: 가압류 (주택도시보증공사, 2,071,000,000원, 말소), 압류 (동안산세무서장, 말소), 강제경매 (주택도시보증공사, 255,000,000원, 말소)

* 총 등기부채권액: 2,326,000,000원

4.4. 권리 분석 종합

말소기준권리 이후 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 것으로 보입니다. 다만, 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항이 존재하며, 이는 주택임차권의 최종 처리 및 인수 여부에 영향을 줄 수 있으므로 추가적인 확인이 반드시 필요합니다.

5. 상권 분석

5.1. 건물 용도 및 특징

본 건물은 업무시설(오피스텔)로 공부상 등재되어 있으며, 최근 건축된 건물(2019년 준공)로 깔끔한 상태를 유지하고 있습니다. 총 49개의 호실로 구성되어 있습니다.

5.2. 주변 상권

오피스텔, 다세대주택, 단독주택, 아파트 및 근린생활시설이 혼재된 복합 상권입니다. 학교와 주거 밀집 지역을 배후로 하고 있어, 기본적인 상업 수요는 확보될 것으로 보입니다.

6. 생활정보

6.1. 교통 및 편의시설

지하철 1호선 부평역을 도보 또는 대중교통으로 이용 가능하며, 다수의 노선버스가 운행되어 시내외 접근성이 양호합니다. 인근에 인천부평남초등학교가 있으며, 다양한 근린생활시설 이용이 편리합니다.

6.2. 주거 환경

오피스텔, 주택 등이 혼재된 주거 및 업무 복합 지역으로, 생활 편의시설 접근이 용이합니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. HUG 인수조건 변경

본 물건의 특이사항 및 특수물건정보에 'HUG 인수조건 변경'이라는 문구가 기재되어 있습니다. 이는 낙찰 후 잔금 납부 및 소유권 이전 과정에서 주택도시보증공사(HUG)와 관련된 특별한 절차나 조건이 발생할 수 있음을 시사합니다. 임차인 김완석의 주택임차권이 말소 대상으로 분류되었으나, 이 조건 변경 사항과 연관하여 추가적인 확인이 필수적입니다.

7.2. 토지거래계약 허가구역 지정

본 건 토지는 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다. 경매 진행 시점에 따라 허가 절차의 필요성이 발생할 수 있으나, 경매 절차의 특성상 일반 매매와는 다를 수 있으므로 관련 법규를 면밀히 검토해야 합니다.

7.3. 임대 관계 미상 (기타 참고사항)

기타 참고사항에 '임대관계는 미상임'으로 표기되어 있으나, 임차인 현황에 김완석, 김정곤, 홍은미 씨가 등재되어 있어 명확한 임대차 관계 확인 및 명도를 위한 사전 조사가 필요합니다.

8. 종합 의견

본 물건은 인천 부평역 인근에 위치한 신축 오피스텔로, 역세권 입지와 비교적 최신 건축 연식이라는 장점을 가지고 있습니다. 권리관계는 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸되는 형태로 파악되나, 'HUG 인수조건 변경'이라는 특수 사항이 존재하여 낙찰 후 예상치 못한 문제 발생 가능성을 내포하고 있습니다. 임차인 김완석은 대항력이 없으며, 보증금 255,000,000원도 배당을 통해 변제될 가능성이 높으나, HUG 관련 조항을 통해 인수 여부를 신중하게 판단해야 합니다. 토지거래 허가구역 지정 기간과 경매 진행 시점이 겹치는 점도 고려해야 할 사항입니다.

9. 투자 포인트

* 부평역 역세권에 위치하여 유동인구 및 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 2019년 준공된 건물로 비교적 신축급에 해당하여 관리 상태 및 선호도가 높을 수 있습니다.

* 권리관계가 비교적 명확하여 명도 및 소유권 이전 절차가 수월할 가능성이 있습니다. (단, HUG 관련 특이사항은 별도 확인 필요)

10. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 사례를 분석한 결과, 해당 건물(휴안) 내 유사 면적대의 오피스텔 거래가는 215,000,000원에서 250,000,000원 사이로 나타납니다.

* 2026년 4월 27일 거래: 215,000,000원 (80.32㎡, 11층)

* 2026년 5월 19일 거래: 235,000,000원 (77.28㎡, 8층)

* 2026년 7월 15일 거래: 250,000,000원 (80.32㎡, 11층)

본 물건의 건물면적은 76.50㎡(약 23.13평)이며, 감정가는 248,000,000원입니다. 최근 거래 최고가 시세가 감정가와 유사하거나 약간 높은 수준입니다.

'HUG 인수조건 변경'이라는 불확실성을 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다. 따라서 시세 하단인 215,000,000원에서 감정가 248,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

인수해야 할 보증금은 없으므로, 예상 입찰가는 220,000,000원에서 245,000,000원 사이를 적정 범위로 판단합니다.

최종 입찰가 결정 시에는 반드시 현장 답사를 통해 물건 상태를 직접 확인하고, 'HUG 인수조건 변경'과 관련된 상세 내용을 추가적으로 파악한 후 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.