나이스옥션 법원경매 인천 2026타경502761 [1] 인천광역시 미추홀구 용현동 621-110 해피빌리지 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 광희 · 평가일 2026.04.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 용현동 소재 "용현5동행복센터" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 학교, 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물내 3층 301호로서, 외벽 : 드라이비트 등 마감. 내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 등 마감. 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 남동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장세로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 다세대주택에 대하여 주택임차권(임차보증금 143,000,000원)등기 되어 있는바 경매업무시 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경502761 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 용현동 621-110 해피빌리지 3층 301호 (신주소: 인천광역시 미추홀구 낙섬중로35번길 14-7)

용도: 다세대주택

감정가: 130,000,000원

토지면적: 26.00㎡ (약 7.87평)

건물면적: 50.71㎡ (약 15.34평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.1. 입지조건

본건은 인천광역시 미추홀구 용현동 소재 "용현5동행복센터" 남서측 인근에 위치합니다.

주위는 단독주택, 다세대주택, 학교, 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통 수준입니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 인천지방법원 2026타경502761 강제경매개시결정 (접수일자: 2026-04-07) 입니다.

본 건에는 주택임차권(을구 5번, 2024-07-26 접수, 권리금액 143,000,000원)이 등기되어 있습니다. 해당 임차권은 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다.

따라서, 본 경매 절차를 통해 을구 5번 임차권을 제외한 모든 권리는 말소될 것으로 예상됩니다.

임차인 현황:

*: 주택도시보증공사 (이정희)

보증금: 143,000,000원

차임: 0원

전입일자/확정일자: 2022-05-19

배당신고일자: 2024-07-26

대항력: 없음 (등기부등본 및 임차인 현황 상 표기)

인수되는 보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

주변 최근 매매 사례 분석:

* 2026년 5월, 용현동 684-65 (1991년식 다세대, 38.67㎡): 6,000만원 (약 155만원/㎡)

* 2026년 5월, 용현동 222-7 (2004년식 다세대, 69.25㎡): 11,000만원 (약 159만원/㎡)

* 2026년 5월, 용현동 450-255 (1996년식 다세대, 32.76㎡): 6,690만원 (약 204만원/㎡)

본건 감정가는 130,000,000원이며, 건물면적 50.71㎡ 기준 약 256만원/㎡입니다.

주변 시세 대비 본건 감정가는 다소 높게 평가된 것으로 판단됩니다. 특히, 최근 거래된 유사 면적의 다세대 주택 시세는 약 155만원~204만원/㎡ 수준입니다.

건축물대장상 건물 사용승인일은 2008년 11월 13일로, 비교적 신축에 해당합니다.

본건 소재지는 준주거지역이며, 가축사육제한구역, 과밀억제권역에 해당합니다. 또한, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약허가구역으로 지정되어 있으나, 허가구역 지정 기간 만료가 임박하였습니다.

주변에 특별히 언급할 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

주거 환경: 단독주택, 다세대주택 등이 혼재하는 주거 지역입니다.

교통: 차량 접근 용이하며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 가능합니다.

편의시설: 주변 근린생활시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

교육시설: 주위 학교가 소재하고 있어 자녀 교육 환경이 양호한 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경: 본건의 채권자가 주택도시보증공사(HUG)이며, "HUG 인수조건 변경"이라는 특이사항이 기재되어 있습니다. 이는 HUG의 채권 회수 또는 자산 관리 방식에 특별한 조건이 있음을 시사하며, 향후 명도 또는 자산 처분 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있습니다. (자세한 조건은 확인 필요)

임차권 처리: 등기부상 주택임차권(을구 5번)이 존재했으나, 말소기준권리보다 후순위이며 HUG의 말소 동의 확약서 제출로 인해 매각으로 소멸될 예정입니다. 다만, 임차인과의 명도 과정은 원만히 진행될 필요가 있습니다.

토지거래허가구역: 본 건 토지는 토지거래계약허가구역으로 지정되어 있었으나, 지정 만료일(2026.08.25)이 임박하여 향후 규제 완화 가능성이 있습니다. (보고서 작성 시점 기준, 지정 만료 5일 전)

1.6. 종합 의견

본건은 인천 미추홀구 용현동에 위치한 다세대주택으로, 건물의 연식이 비교적 신축에 해당함에도 불구하고 감정가가 주변 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

채권자가 HUG이며 "인수조건 변경"이라는 특이사항이 있어, 향후 자산 가치 변동 또는 인수 과정에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

등기부상 모든 권리는 말소될 예정이므로 권리 분석상 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다.

입지조건과 교통 여건은 보통 수준이며, 주변 환경은 주거지로서 양호한 편입니다.

1.7. 투자 포인트

건축 연도 2008년으로 비교적 신축에 속하는 건물입니다.

준주거지역에 위치하여 향후 지역 개발 가능성을 기대할 수 있습니다.

주변 시세 대비 합리적인 가격에 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

주택임차권이 말소될 예정이라 권리 분석상 명확합니다.

1.8. 예상 입찰가

주변 유사 부동산의 최근 매매 사례, 본건의 면적 및 건물 상태, 감정가 등을 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 100,000,000원 ~ 115,000,000원 범위로 제안합니다.

이는 감정가 130,000,000원 대비 약 77% ~ 88% 수준으로, 주변 시세와의 격차 및 HUG 인수조건 변경이라는 불확실성을 고려한 보수적인 접근입니다.

입찰 전 현장 방문을 통해 건물 상태를 직접 확인하고, HUG 관련 인수 조건을 명확히 파악하여 최종 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.