나이스옥션 법원경매 인천 2026타경502767 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 695-10 브릴리언트 6층604호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: MS · 평가일 2026.04.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "인천기계공업고등학교" 남측 인근에 위치하며, 남동측 대로변으로는 동유형의 주상용부동산 및 상업용부동산이 혼재하고, 후면은 다세대주택 등 주거용부동산이 주를 이루는 주거지대임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 버스정류장이 근거리에 위치하고 있음.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 15층 건물 내 제6층 제604호로서 외벽 : 몰탈위 페인팅 내벽 : 벽지 마감 등 창호 : 하이 샤시 등

이용상태

오피스텔(주거용)로 이용 중임.

설비내역

급.배수시설, 위생설비, 소화전, 승강기, 기계식주차시설, 도시가스 시설 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 평지로 업무시설 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남동측으로 대로, 남서측으로 소로의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

2필지 공히 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 지정기간 : 2025.8.26. ~ 2026.8.25.).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2026타경502767 (1)

* 소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 695-10 브릴리언트 6층604호

* 용도: 오피스텔 (주거용)

* 감정가: 250,000,000원

* 토지면적: 11.13㎡ (약 3.37평)

* 건물면적: 81.45㎡ (약 24.64평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

* 특이사항: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권 (권리분석 참조)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "인천기계공업고등학교" 남측 인근에 위치하며, 남동측 대로변으로는 동유형의 주상용부동산 및 상업용부동산이 혼재하고, 후면은 다세대주택 등 주거용부동산이 주를 이루는 주거지대입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 버스정류장이 근거리에 위치하고 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 건물의 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 15층 건물 내 제6층 제604호입니다.

* 인접 도로상태: 남동측으로 대로, 남서측으로 소로의 포장도로와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

* 등기부현황:

* 갑4 (2022-04-22): 소유권이전3번신탁등기말소 (말소)

* 을1 (2024-05-28): 주택임차권 (권리자: 김종현, 금액: 315,000,000원). 해당 임차권은 말소 예정이거나 주택도시보증공사(HUG)의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸되는 권리입니다. (전입일자: 2022-04-22, 확정일자: 2022-03-25)

* 갑5 (2022-06-07): 소유권이전 (매매)

* 갑6 (2024-10-11): 압류 (미추홀구(인천광역시) - 말소기준권리)

* 갑7 (2026-04-07): 강제경매 (채권자: 주택도시보증공사)

* 갑8 (2026-04-24): 압류 (국민건강보험공단)

* 등기부채권 총액: 315,000,000원

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (김 )

* 보증금: 315,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-04-22

* 확정일자: 2022-03-25

* 대항력: 없음

* 인수되는 보증금: 0원 (임차인의 대항력이 없어 매수인이 인수할 보증금이 없습니다.)

* 물건명세서 참고사항:

* 을구 순위 1번 주택임차권등기는 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 권리분석 요약: 모든 등기사항은 말소기준권리(갑6 압류)에 의해 소멸될 예정이며, 임차인의 대항력이 없어 매수인이 인수할 권리 및 부담은 없습니다.

1.3. 상권분석

* 건축물 정보:

* 건축년도: 2021년

* 건물명: 브릴리언트

* 총 층수: 15층 (지하 3층)

* 총 세대수: 98호 (오피스텔)

* 연면적: 13,680.06㎡

* 건축면적: 811.6㎡

* 최근 실거래가 분석:

* 2024년 4월, 동일 건물(브릴리언트) 내 유사 면적(84.78㎡) 오피스텔이 260,000,000원에서 270,000,000원에 직거래되었습니다.

* 이는 본건 감정가(250,000,000원)와 비교 시, 최근 시세가 감정가보다 높게 형성되어 있음을 시사합니다.

* 본건 면적(81.45㎡)을 기준으로 환산 시, 최근 실거래가에 기반한 시세는 약 250,000,000원 ~ 260,000,000원 수준으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

* 주변시설: "인천기계공업고등학교"가 인근에 있으며, 대로변 상업시설과 후면 주택가가 혼재된 지역으로 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통: 인근 버스정류장 및 차량 접근성이 양호하여 교통 이용이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 및 임차권: 특이사항 및 물건명세서에 HUG 인수조건 변경 및 선순위 임차권이 언급되었으나, 권리분석 결과 해당 임차인은 대항력이 없어 매수인이 인수할 위험은 없는 것으로 판단됩니다. 다만, HUG의 말소 동의 확약서 내용을 재확인하는 것이 안전합니다.

* 토지이용계획: 본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구 등에 해당하며, 특히 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 외국인 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다. 외국인이 낙찰받을 경우 관련 허가를 취득해야 합니다.

* 혐오시설: 제공된 정보 및 주변 환경 설명에 따르면, 본건 인근에서 특별히 확인되는 혐오시설은 없습니다.

1.6. 종합 의견

* 본건은 비교적 최근에 건축된 오피스텔로, 입지 및 교통 환경이 양호한 편입니다.

* 권리관계가 명확하고, 매수인이 인수할 부담이 없는 물건으로 파악됩니다.

* 최근 실거래가 대비 감정가가 경쟁력 있게 책정되어 있어 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 외국인 입찰 시에는 토지거래허가구역 지정에 대한 확인이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 권리관계가 복잡하지 않고 인수 부담이 없어 안전한 투자가 가능합니다.

* 최근 실거래가를 고려할 때, 감정가가 시세보다 낮게 책정되어 있어 가격 메리트가 있습니다.

* 신축 건물로 별도의 수리 없이 즉시 활용 가능합니다.

* 지속적인 도시 개발 및 교통망 확충 가능성이 있는 지역입니다.

1.8. 예상 입찰가

* 인수 보증금: 0원

* 감정가: 250,000,000원

* 최근 실거래가 범위 (유사 면적 기준): 약 260,000,000원 ~ 270,000,000원

* 본건 면적(81.45㎡) 환산 시 예상 시세: 약 250,000,000원 ~ 260,000,000원

* 본건은 권리상 인수 부담이 없고, 감정가가 시세 대비 경쟁력이 있다고 판단됩니다. 안정적인 투자를 고려하여 낙찰받기 위한 예상 입찰가는 255,000,000원 ~ 265,000,000원 수준을 고려해볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.