나이스옥션 법원경매 인천 2026타경502751 [1] 인천광역시 서구 당하동 1080-17 멤버스힐 107동 4층403호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다솔 · 평가일 2026.04.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 당하동 소재 "백석초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 동류형의 공동주택, 아파트, 각종 근린 생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위여건은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 용이하며, 본건 인근에 버스정류장과 지하철 '완정역'이 소재하여 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사스라브지붕 5층 건내 제4층 제403호로서, (사용승인일:2017.01.09) 외벽 : 치장벽돌 및 석재 등 마감. 창호 : 새시창호임.

이용상태

공동주택(도시형생활주택-단지형다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 부정형의 토지로서 "도시형생활주택(단지형다세대주택) 건부지"로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 포장도로(중로 2류)에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2012-05-31), 지구단위계획구역(당하지구), 중로2류(폭 15m~20m)(접함), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-03-31)(서부교육청지원청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-03-10)(서부교육지원청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대호호구역(기타 자세한 사항은 서부교육지원청 학생건강안전과에 문의 032-560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2025-03-10)(서부교육지원청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역(2025-08-22)<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가 구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025.8.26 ~ 2026.8.25))

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경502751 (1)

소재지: 인천광역시 서구 당하동 1080-17 멤버스힐 107동 4층403호

용도: 도시형생활주택

감정가: 137,000,000원

토지면적: 23.87㎡ (약 7.22평)

토지지분: 23.866㎡ (약 7.22평)

건물면적: 31.55㎡ (약 9.55평, 전용면적 기준)

건물지분: 31.548㎡ (약 9.55평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

토지거래허가구역 지정기간: 2025년 8월 26일 ~ 2026년 8월 25일 (외국인 주택 취득에 한함)

HUG 인수조건 변경: 해당 조건으로 인한 경매 진행

선순위임차권: 없음 (말소 예정)

1.1. 입지조건

본건은 인천광역시 서구 당하동 소재 "백석초등학교" 북측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 동종의 공동주택, 아파트, 근린 생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주거 환경이 양호합니다. 차량으로의 접근성이 용이하며, 인근에 버스정류장과 인천지하철 2호선 "완정역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 본건 남측으로는 중로 2류(폭 15~20m)의 포장도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2023년 8월 28일자 부천시의 압류입니다. 등기부등본 요약에 따르면, 현재 을구 3번 순위의 주택임차권(김원철, 175,000,000원)은 말소 예정으로 확인됩니다. 이는 주택도시보증공사(HUG)의 말소 동의 확약서가 제출되었고, 해당 임차인은 대항력이 없는 것으로 파악되기 때문입니다. 따라서 매각으로 인해 위 권리가 소멸될 것으로 예상되며, 낙찰자는 인수하는 권리 없이 깨끗한 등기 상태를 취득할 것으로 보입니다. '토지거래계약에 관한 허가구역'으로 지정되어 있으나, 이는 외국인의 주택용도 취득에만 해당하므로 내국인에게는 문제가 되지 않습니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 제2종일반주거지역 및 지구단위계획구역(당하지구)에 속해 있으며, 주변에 다양한 근린생활시설이 소재하여 생활 편의성이 높습니다.

최근 실거래가 정보에 따르면, 같은 단지인 멤버스힐(1080-17번지)의 31.548㎡(전용면적) 규모 주택이 2026년 7월 3일 133,000,000원에 거래되었습니다. 또한, 인근 단지인 그랜드비스타(1084-2번지)의 34.942㎡ 규모 주택은 2026년 7월 6일 179,000,000원에, 원당탑스빌(1)(1043-1번지)의 70.38㎡ 규모 주택은 2026년 7월 6일 135,000,000원에 거래된 사례가 있어, 지역 내 다세대주택 시세는 평형 및 연식에 따라 다양하게 형성되어 있음을 알 수 있습니다.

1.4. 생활정보

건축물 정보에 따르면 본 건물은 2017년 1월 9일 사용 승인된 철근콘크리트 경사슬라브 지붕 5층 건물 중 4층에 위치한 도시형생활주택(단지형 다세대주택)입니다. 건물 내에는 기본적인 위생, 급배수, 난방 설비와 승강기가 설치되어 있습니다. 외벽은 치장벽돌 및 석재 등으로 마감되었으며, 창호는 새시 창호로 시공되었습니다. 이용 상태는 공동주택으로 활용되고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 본 건은 외국인 등 토지거래허가구역에 해당하나, 내국인인 경우 별도의 허가 절차가 필요하지 않습니다. 허가 기간은 2026년 8월 25일까지입니다.

* 임차인 관련: 주택도시보증공사(HUG)의 임차권(김원철)이 등기되어 있으나, 대항력이 없고 HUG의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다. 그럼에도 불구하고, 임차인 관련 사항은 최종적으로 확인이 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 비교적 신축(2017년 준공)에 속하며, 편리한 교통 및 생활 인프라를 갖춘 지역에 위치하고 있습니다. 권리관계가 비교적 명확하여 낙찰 후 인수할 권리가 거의 없다는 점이 큰 장점입니다. HUG의 채권 및 임차권 관련 사항이 정리되어 있어, 경매 절차의 투명성이 높다고 판단됩니다. 토지거래허가구역 지정은 외국인에게만 적용되므로 내국인에게는 해당 사항이 없습니다.

1.7. 투자 포인트

* 깨끗한 권리관계: 말소기준권리보다 후순위 권리들이 대부분 말소될 예정이며, 특히 임차권이 HUG의 동의 하에 말소될 예정입니다.

* 우수한 입지: 완정역 역세권이며, 주변에 학교, 근린생활시설 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

* 안정적인 시장: 주변 실거래가 분석 결과, 비교적 안정적인 시세를 형성하고 있습니다.

* 신축 건물: 2017년 준공으로 건물 노후도가 낮습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가는 137,000,000원입니다. 본건과 동일한 단지(멤버스힐, 1080-17번지) 내 비슷한 면적(31.548㎡)의 물건이 2026년 7월 3일에 133,000,000원에 거래된 사례가 있어, 시세는 감정가 수준 또는 그 이하로 형성될 가능성이 있습니다. HUG 관련 복잡성이 일부 반영되어 경쟁이 과열되지 않는다면, 감정가 또는 최근 실거래가 수준에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 135,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.