나이스옥션 법원경매 인천 2026타경502764 [1] 인천광역시 남동구 남촌동 624-3 제이케이루체스타지식산업센터 10층1039호 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청담 · 평가일 2026.04.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 남촌동 소재 '염골근린공원' 남측에 위치한 제이케이루체스타지식 산업센터 제10층 제1039호로서 부근은 공장 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 11층건 내 10층 1039호로, (집합건축물대장상 사용승인일 : 2020.05.04) 외 벽 : 글래스 커튼월 및 모르타르위페인팅, 석재마감 등 창 호 : 새시창임.

이용상태

오피스텔임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 엘레베이터 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사각형 토지로서 공장 및 오피스텔, 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 필지 남동측 광로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반공업지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구 환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 재생사업지구(2019-08-19)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 국가산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 복합구역(2023-06-21) <산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약 에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 (지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.)))임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 현장조사 및 공부 등을 근거로 작성하였으며 자세 한 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경502764 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 남촌동 624-3 제이케이루체스타지식산업센터 10층 1039호

용도: 본건 감정평가요약서상 '공장'으로 기재되어 있으나, 건축물표제부상 이용상태에는 '오피스텔'로 기재되어 있어 실제 사용 용도에 대한 확인이 필요합니다.

건물: 제이케이루체스타지식산업센터, 11층 중 10층에 위치, 2020년 5월 4일 사용승인.

감정가: 105,000,000원

토지 면적: 6.79㎡ (약 2.05평)

토지 지분: 6.79㎡ (약 2.05평)

건물 면적: 20.75㎡ (약 6.28평)

건물 지분: 20.75㎡ (약 6.28평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

본건은 인천광역시 남동구 남촌동 소재 '염골근린공원' 남측에 위치한 제이케이루체스타지식산업센터 10층 1039호에 소재합니다.

부근에는 유사한 형태의 지식산업센터, 공장 및 근린생활시설이 밀집하여 형성되어 있습니다.

차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능합니다. 다만, 전반적인 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

본건이 속한 필지는 남동측으로 광로와 접해 있어 도로 접근성이 양호한 편입니다.

토지이용계획상 일반공업지역, 지구단위계획구역, 국가산업단지, 재생사업지구, 복합구역, 성장관리권역에 속해 있으며, 외국인 등 대상 토지거래계약에 관한 허가구역(2025년 8월 21일까지)으로 지정되어 있습니다.

또한, 가축사육제한구역으로 지정되어 있으므로 관련 규제 사항을 확인해야 합니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2023년 6월 20일자 강서세무서장의 압류(갑6)입니다.

본 경매 절차를 통해 대부분의 권리관계는 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(이형석)

* 보증금: 112,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 8월 5일

* 확정일자: 2021년 7월 21일

* 배당신고일자: 2023년 10월 6일

* 대항력: 없음

채권자인 주택도시보증공사(HUG)는 본건 강제경매의 신청인(갑8)이기도 합니다.

등기부상 을구 1번 주택임차권(권리자: 이형석, 권리금액: 112,000,000원)이 존재하나, 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 언급되었음에도 불구하고, 주택도시보증공사로부터 말소 동의 확약서가 제출된 상태이므로 인수해야 할 부담은 없을 것으로 판단됩니다. (단, 해당 내용을 최종적으로 다시 한번 확인하시는 것이 좋습니다.)

1.3. 상권분석

본건은 인천 남동구의 핵심 산업단지 지역에 위치하고 있습니다.

주변에 다수의 지식산업센터와 공장 등이 밀집해 있어, 관련 업종의 사업체 및 종사자들을 대상으로 하는 근린생활시설의 배후 수요가 존재할 것으로 예상됩니다.

국가산업단지, 재생사업지구, 복합구역 등에 포함되어 있어 지속적인 산업 활동이 이루어지는 지역입니다.

다수의 지식산업센터가 자리하고 있어 임대 시장의 활성화 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

인근에 염골근린공원이 있어 주거 및 업무 환경의 쾌적성을 일부 보완합니다.

주요 도로와 접해 있어 차량을 이용한 이동이 편리합니다.

인근 버스정류장을 통한 시내버스 이용이 가능합니다.

구체적인 편의시설, 문화시설 등에 대한 상세 정보는 부족하지만, 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의는 충족될 것으로 보입니다.

대규모 공단 지역의 특성상 소음, 분진 등의 환경적 요인이 존재할 수 있으나, 본건이 지식산업센터 내에 위치하여 상대적으로 쾌적한 환경을 누릴 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경 및 선순위 임차권 관련 사항: 물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 언급된 임차권이 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서 제출로 소멸될 것으로 예상되나, 혹시 모를 상황에 대비하여 관련 계약 조건 및 HUG와의 최종 협의 내용을 반드시 확인해야 합니다.

용도 불일치 문제: 건축물대장상 '오피스텔'로 기재된 이용 상태와 감정평가요약서상 '공장'이라는 용도 간의 차이가 있어, 실제 사용 용도와 건축물대장상 용도가 달라 발생할 수 있는 행정적 또는 법적 문제 발생 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

소형 면적의 제약: 토지 지분 6.79㎡와 건물 면적 20.75㎡는 단독으로 사업체를 운영하기에는 매우 협소한 면적입니다. 따라서 인접 호실과의 통합 사용 가능성 또는 특정 업종에만 적합할 수 있다는 점을 고려해야 합니다.

토지거래허가구역(외국인 대상): 외국인 투자자의 경우, 토지거래허가 절차 확인 및 준수가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 인천 남동구의 지식산업센터 내 소형 유닛으로, 2020년에 사용승인된 비교적 신축 건물이라는 장점을 가지고 있습니다.

산업단지 지역에 위치하여 사업체 운영 목적 또는 임대 수익을 위한 투자 대상으로 고려해볼 만합니다.

권리관계가 다소 복잡하게 보일 수 있으나, 채권자인 주택도시보증공사의 강제 경매로 진행되고 있으며, 말소 동의 확약서 제출로 인해 낙찰자가 인수해야 할 법적 부담은 없을 것으로 예상됩니다. (단, 관련 내용을 최종 확인하는 것이 중요합니다.)

본건의 가장 큰 검토 사항은 '공장'과 '오피스텔'로 상이하게 기재된 용도 문제입니다. 이는 본건의 가치 평가 및 실제 활용성에 직접적인 영향을 미칠 수 있으므로, 가장 신중하게 조사하고 판단해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

소액으로 지식산업센터 투자를 시작할 수 있는 좋은 기회입니다.

인천 남동구 산업단지 내에 위치하여 안정적인 임대 수요 확보가 가능할 것으로 예상됩니다.

채권자인 주택도시보증공사의 강제 경매로 진행되어, 권리 분석상의 위험 부담이 비교적 적을 것으로 판단됩니다.

향후 지역 개발 계획 및 산업 환경 변화에 따른 자산 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 105,000,000원을 기준으로 하되, 다음 사항들을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 인수 보증금: 0원

* 주변 유사 물건의 실거래가 및 임대 수익률에 대한 면밀한 시장 조사

* 본건의 용도(공장/오피스텔) 불확실성에 따른 가치 조정

* 권리관계 최종 확인을 통한 잠재적 리스크 평가

* 낙찰 후 발생할 수 있는 명도 및 리모델링 비용 예상

상기 요소를 충분히 검토하신 후, 본인의 투자 목표와 리스크 허용 범위 내에서 가장 합리적인 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.