나이스옥션 법원경매 인천 2026타경502756 [1] 인천광역시 서구 검암동 667-6 하모니카운티 3층303호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나무 · 평가일 2026.04.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 서구 공촌동 소재 "대인고등학교" 남서측 인근에 소재하며, 주위는 다세대주택, 다가구주택 등이 소재하는 주거지대로서 제반 여건은 보통시됨.

교통상황

대상물건까지 차량출입이 용이하며 인근에 노선 버스정류장이 소재하는 바, 제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상5층 내 제3층 제303호로서, 외벽: 치장벽돌쌓기 마감 등, 내벽: 내부 인테리어 마감 등, 창호: 샷시창호 마감 등임.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생·급배수 설비 및 승강기 등의 설비가 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

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인접 도로상태등

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토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(검암1지구), 도로(접합) 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

소재지: 인천광역시 서구 검암동 667-6, 하모니카운티 3층 303호

용도: 다세대주택

건물면적: 43.75㎡ (약 13.2평)

토지면적: 24.35㎡ (약 7.4평) (토지지분: 24.351022㎡)

감정가: 147,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

사건번호: 인천지방법원 2026타경502756 (1)

1.1. 입지조건

위치: 인천광역시 서구 공촌동 소재 "대인고등학교" 남서측 인근에 위치.

주위환경: 다세대주택, 다가구주택 등이 소재하는 일반 주거지대.

교통: 차량 출입이 용이하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리함. 전반적인 교통 여건은 보통 수준임.

1.2. 권리분석

등기부상 현황:

* 말소기준권리: 갑구 4번 부천시 압류 (2023-08-28)

* 소유권 변동: 2016년 소유권 보존 및 이전, 이후 소유권 이전 다수 발생.

* 임차권: 을구 5번 주택임차권 (유희조, 200,000,000원)이 등기되었으나, 말소 대상이며 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정임.

* 기타 권리: 갑구 5번 서구(인천광역시) 압류 (2024-07-03) 등은 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸 예정임.

인수되는 권리: 본 물건의 경우, 을구 5번 주택임차권이 HUG의 말소 동의로 인해 매각으로 소멸되므로, 추가로 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됨.

임차인 현황:

* 임차인: 유 (주택도시보증공사)

* 보증금: 200,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-06-08

* 확정일자: 2022-04-19

* 대항력: 없음 (자료상 명시)

* 비고: HUG 인수조건 변경 관련 사항으로, 보증금 반환은 HUG를 통해 처리될 것으로 보이며, 인수되는 보증금은 없음.

1.3. 상권분석

주변 시세 분석:

* 감정가는 147,000,000원임.

* 최근 거래 사례 분석:

* 인천 서구 검암동 636-12 풀하우스 3층 (30.72㎡): 2026년 1월 9,300만원 거래 (약 302.7만원/㎡)

* 인천 서구 검암동 616-1 뉴베스트 4층 (62.67㎡): 2026년 2월 17,900만원 거래 (약 285.6만원/㎡)

* 본 물건(43.75㎡)의 면적을 고려 시, 인근 시세로 환산하면 약 125,000,000원에서 132,000,000원 사이로 추정됨.

* 감정가 147,000,000원은 최근 거래 사례 평균가보다 다소 높게 책정된 것으로 판단됨.

1.4. 생활정보

주변 시설: 대인고등학교 인근의 주거 밀집 지역으로, 기본적인 생활 편의시설 접근이 용이함.

교통: 대중교통 이용 가능하며, 주변 도로망을 통한 차량 접근성이 양호함.

1.5. 잠재적 리스크

토지거래허가구역: 외국인 등의 주택용도 취득에 한해 허가구역으로 지정되어 있으나, 내국인에게는 직접적인 영향이 없을 가능성이 높음. (단, 계약 시점 및 관련 법규 변동 가능성 확인 필요)

HUG 인수조건 변경: HUG의 인수조건 변경으로 인해 복잡한 절차가 수반될 수 있으므로, 상세 내용은 반드시 확인 필요.

감정가 대비 시세: 최근 거래 사례와 비교했을 때 감정가가 높게 책정되어 있어, 낙찰 후 시세 차익 확보를 위해서는 신중한 입찰가 산정이 요구됨.

권리관계 해석: '선순위임차권'으로 표기되었으나, 등기부상 해당 임차권은 말소 예정이며 HUG의 말소 동의로 인해 인수 부담이 없는 상태임을 재확인함.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 서구 검암동에 위치한 다세대주택으로, 일반적인 주거지역에 해당함. 권리관계상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정이며, 임차권 역시 HUG의 말소 동의로 인해 인수 부담이 없는 상태임. 다만, 최근 거래 사례와 비교했을 때 감정가가 다소 높게 책정된 점은 투자 시 유의해야 할 부분임. 토지거래허가구역 및 HUG 인수조건 변경 관련 사항은 명확한 확인이 필요함.

1.7. 투자 포인트

권리관계가 비교적 명확하며, 인수되는 권리 부담이 없는 상태로 낙찰자의 위험 부담이 낮음.

인천 서구 지역의 주거용 부동산으로, 지역 내 꾸준한 수요 기대 가능.

향후 지역 개발 또는 재건축 등의 호재 발생 시 추가적인 가치 상승 잠재력 보유.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 147,000,000원

주변 실거래가 분석 결과, 본 물건(43.75㎡)의 적정 시세는 약 125,000,000원에서 132,000,000원 사이로 추정됨.

인수되는 보증금이 없고 권리관계가 비교적 명확한 점을 고려할 때, 시세 범위를 기준으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적임.

최근 실거래가 상단 또는 감정가의 85~90% 수준인 130,000,000원 ~ 135,000,000원 사이를 고려하되, 현장 조사 및 HUG 관련 추가적인 권리관계 확인 후 최종 결정하는 것이 좋습니다.

제시된 정보 기반 추정 입찰가: 130,000,000원 ~ 135,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.