나이스옥션 법원경매 인천 2026타경502718 [1] 인천광역시 서구 왕길동 672-2 유현샤인빌 1동 2층201호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신애 · 평가일 2026.04.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 왕길동 소재 '왕길배수지' 북측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 연립/다세대주택, 상가점포 등이 혼재하고 있는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 버스정류장, 전철역(검단사거리역-인천2호선)이 소재하는 등 전반적인 교통여건은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 건물 내 제2층 제201호로서 - 외벽 : 외장타일 붙임, 페인팅 등 - 창호 : 새시조 등 마감임.

이용상태

연립주택으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

자체지반 대체로 평탄하게 조성된 정방형의 토지로서 현황 연립주택 건부지 등으로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 8~10M 내외의 도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2013-05-27), 지구단위계획구역(검단2지구), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20), 성장관리권역(2025-08-22), 토지거래계약에 관한 허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025.8.26.~2026.8.25.)) 임.

공부와의 차이

특이사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임. - 본건은 현장조사 시 이해관계인 협조부재 등으로 인하여 내부구조를 확인하지 못하였으며, 건축물대장 상 등재된 현황도면, 외관목측, 주변탐문, 동 유형 연립주택 일반현황 등을 참작하여 평가하였는 바, 입찰 시 내부구조 등은 별도 확인하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경502718 (1)

소재지: 인천광역시 서구 왕길동 672-2 유현샤인빌 1동 2층201호

용도: 연립주택

감정가: 149,000,000원

토지면적: 33.59㎡ (약 10.16평)

토지 지분: 33.591㎡ (약 10.16평)

건물면적: 55.66㎡ (약 16.84평)

건물 지분: 55.66㎡ (약 16.84평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

본건은 인천광역시 서구 왕길동 소재 '왕길배수지' 북측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 연립/다세대주택, 상가점포 등이 혼재하고 있는 지역입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 인천2호선 검단사거리역이 소재하여 전반적인 교통 여건은 무난한 편입니다.

(구글 검색을 통해 주변 도로망, 대중교통 이용 편의성, 주요 시설 접근성 등에 대한 상세 정보 추가 필요)

3. 권리분석

말소기준권리: 강서세무서 압류 (2023-02-07)

낙찰 시 소멸되는 권리:

본 건의 말소기준권리인 강서세무서의 압류 등기(2023-02-07)보다 후순위의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 여기에는 갑9(2022-07-15 소유권 이전), 갑10(2023-02-07 압류), 갑11(2025-11-18 압류), 갑12(2026-04-07 강제경매) 등이 포함됩니다.

인수되는 권리:

권리분석 결과, 낙찰자가 인수해야 할 부담 있는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

- 인수 보증금 합계: 0원

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (손 )

* 보증금: 178,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-05-25

* 확정일자: 2022-04-18

* 배당신고일자: 2024-06-26

* 대항력: 없음

집합건물 등기부 요약 (주요 권리 사항):

* 등기구분: 을3

* 접수일자: 2024-06-26

* 권리종류: 주택임차권

* 권리자: 손호영

* 권리금액: 금178,000,000원

* 말소: 말소 (매각으로 소멸되지 않는 권리로 기재되었으나, HUG의 말소 동의 확약서 제출로 인수 부담 없음)

비고: 본건은 매각으로 인해 권리가 소멸되지 않는 을구 3번 주택임차권이 존재하나, 주택도시보증공사(HUG)의 말소 동의 확약서가 제출되어 있어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없을 것으로 보입니다. 다만, 실제 매각 진행 시 관련 절차 및 확약서의 효력을 다시 한번 확인하시기 바랍니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 인천광역시 서구 왕길동 일대는 연립주택 및 다세대주택이 주를 이루는 주거 지역으로, 상가 점포가 일부 혼재되어 기본적인 생활 편의를 제공합니다.

인근의 최근 연립/다세대 주택 매매 사례는 다음과 같습니다.

- 인천 서구 왕길동 675-14 로하스타운 (2019년 준공, 연립, 58.51㎡): 2025년 3월, 20,000만원에 거래되었습니다.

- 인천 서구 왕길동 660-2 타워팰리스2 (2015년 준공, 연립, 49.93㎡): 2026년 7월, 12,900만원에 거래되었습니다.

- 인천 서구 왕길동 672-5 대영아트빌 (2010년 준공, 다세대, 49.11㎡): 2026년 7월, 8,500만원에 거래되었습니다.

본건(55.66㎡)의 감정가는 14,900만원입니다. 유사한 면적의 연립주택인 타워팰리스2 (49.93㎡)가 2026년 7월 12,900만원에 거래된 점을 감안하면, 본 건의 감정가는 시장 시세와 유사하거나 소폭 높은 수준으로 평가된 것으로 보입니다. 로하스타운의 2025년 거래 사례(20,000만원)는 본건보다 면적이 약간 크나, 지역 내 상위 가격대 형성을 보여줍니다.

(구글 검색을 통해 주변 상권 발달 정도, 주요 상업 시설, 개발 계획 등을 추가 분석하여 기재)

5. 생활정보

인천2호선 검단사거리역을 통해 시내 및 주요 지역으로의 접근이 용이합니다.

주변에 연립/다세대 주택이 밀집해 있어 안정적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

(구글 검색을 통해 인근 학교, 병원, 마트, 공원 등 생활 편의시설의 분포 및 접근성을 상세히 파악하여 기재)

6. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 본건 토지는 '토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)'으로, 허가 기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지입니다. (구체적인 매각 기일을 확인하여 현재 시점에서의 해당 여부를 최종 판단해야 합니다. 경매 취득 시 허가 대상에서 제외될 수도 있으므로 관련 법규 확인 필요)

* HUG 인수조건 변경: HUG 인수조건 변경에 대한 구체적인 내용은 추가 확인이 필요합니다.

* 내부 구조 미확인: 현장 조사 시 이해관계인의 협조 부족으로 내부 구조를 직접 확인하지 못하였습니다. 이는 예상치 못한 수리 비용 발생이나 하자 발견 등 추가적인 위험으로 이어질 수 있습니다. 입찰 전 반드시 내부 확인을 위한 방법을 강구하시기 바랍니다.

* 임대 관계 미상: 현황 조사 시 임대 관계를 명확히 확인할 수 없었습니다.

* (구글 검색을 통해 주변 혐오시설(예: 공장, 쓰레기 처리장 등)의 존재 여부 확인 및 기재)

7. 종합 의견

본건은 인천광역시 서구 왕길동에 위치한 연립주택으로, 인천2호선 검단사거리역을 이용할 수 있는 편리한 교통망을 갖추고 있습니다. 감정가는 14,900만원으로, 유사한 면적의 연립주택 거래 사례와 비교했을 때 합리적인 수준으로 평가되었습니다.

권리 분석상 인수해야 할 특별한 부담은 없는 것으로 판단되나, 내부 구조를 직접 확인할 수 없었다는 점과 토지거래허가구역 지정 이력 등은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다. HUG 인수조건 변경 사항 또한 추가적인 확인이 요구됩니다.

따라서, 내부 수리 가능성과 시장 상황을 종합적으로 고려한 신중한 접근이 필요한 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 인천2호선 검단사거리역과의 접근성이 양호합니다.

* 적정 감정가: 최근 실거래가 추이를 고려할 때 합리적인 수준의 감정가로 판단됩니다.

* 주거 가치: 연립주택 밀집 지역으로 기본적인 주거 환경이 형성되어 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 14,900만원입니다. 최근 실거래가 분석 결과, 본건과 유사한 면적(55.66㎡)의 연립주택이 2026년 7월 12,900만원에 거래된 사례가 있습니다. 또한, 더 큰 면적의 연립주택이 2025년 3월 20,000만원에 거래된 사례도 존재합니다.

내부 상태를 직접 확인하지 못했고, 토지거래허가구역 이력 등 잠재적 위험 요소를 감안할 때, 보수적인 입찰 전략이 필요합니다.

이에 따라, 본 건의 예상 입찰가는 감정가 수준인 14,000만원에서 15,000만원 사이로 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 내부 점검 및 시장 상황 변화 등을 면밀히 분석하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다. (내부 상태가 좋지 않을 경우 13,000만원 이하로도 고려 가능)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.