나이스옥션 법원경매 인천 2026타경502713 [1] 인천광역시 남동구 만수동 906-7 아이원캐슬 4층402호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 효산 · 평가일 2026.04.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 만수동 소재 "모래내시장역(인천지하철2호선)" 동측 인근에 위치 하며, 주위는 아파트, 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위 환경은 대체로 양호한 편임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 모래내시장역(인천지하철2호선) 이 소재하는 등 대중교통 사정은 대체로 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하1층/지상10층 건물 내 제4층 제402호로서, 외벽 : 드라이비트 마감 등 내벽 : 벽지 도배 및 일부 타일 붙임 마감 등 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

본건은 오피스텔로 이용중임.(구조는 후첨 "내부구조도" 참조.)

설비내역

기본 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전, 기계식주차설비, 난방설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지와 대체로 등고평탄한 세장형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접해있음.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분 뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(2016-07- 30)<철도안전법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.))).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대사항 미상이나 등기사항전부증명서상 주택임차권이 설정되어 있으며, 그 내역은 아래 와 같은 바, 경매 참여시 참고 및 별도 확인이 요구됨. 임차보증금 금207,000,000원 범 위 4층 402호 62.60㎡ 전부 임대차계약일자 2021년7월29일 주민등록일자 2021년8월20일 점유개시일자 2021년8월20일 확정일자 2021년7월30일 임차권자 조** - 본건은 현장조사 당시 상기의 주택임차권자가 아닌 타인이 단기임대로 임차중인 것으로 탐문조사되었으나, 세부적인 임대차관련서류 등의 확인은 하지 못하였으니, 경매 참여시 참고 및 재확인하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경502713 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 만수동 906-7 아이원캐슬 4층402호

용도: 오피스텔

감정가: 195,000,000원

토지면적: 16.43㎡ (약 4.97평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 62.60㎡ (약 18.94평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

1.1. 입지조건

* 위치: 인천광역시 남동구 만수동 소재 "모래내시장역(인천지하철2호선)" 동측 인근에 위치.

* 주위환경: 아파트, 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 대체로 양호한 편.

* 교통: 차량 접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 모래내시장역(인천지하철2호선) 소재하여 대중교통 여건 우수.

* 토지: 인접 필지와 대체로 등고평탄한 세장형 토지로서 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중.

* 도로: 동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접해 있음.

* 토지이용계획: 준주거지역, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 철도보호지구, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등에 한함).

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 압류 (잠실세무서장, 2022-03-08)

* 등기부채권 총액: 2,197,000,000원

* 주요 권리 내역:

* 소유권 보존 (2017-08-25)

* 소유권 이전 (2017-12-06, 2021-09-10)

* 압류 (잠실세무서장, 2022-03-08) - 말소기준권리

* 가압류 (주택도시보증공사, 2023-04-25) - 말소

* 강제경매 (주택도시보증공사, 2026-04-07) - 말소 (본건 사건)

* 압류 (강서세무서장, 2026-05-13) - 말소

* 임차권 분석:

* 을5 주택임차권 (권리자: 조 , 보증금 207,000,000원, 임대차계약일자 2021-07-29, 주민등록/점유개시일자 2021-08-20, 확정일자 2021-07-30)

* 등기부상 해당 임차권은 '말소' 처리되었으나, 물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 명시되며, 다만 주택도시보증공사의 '말소동의 확약서'가 제출되어 말소될 예정임.

* 임차인 현황상 '대항력: 없음'으로 기재되어 있음.

* 현장조사 당시 임차인이 아닌 타인이 단기 임대 중으로 탐문되었으나, 세부 확인은 불가.

* 인수 보증금 합계: 0원 (주택도시보증공사의 말소 동의 확약서 제출로 인해 임차권은 말소될 것으로 예상됨)

1.3. 상권분석

* 본건이 위치한 만수동 일대는 주거지역과 상업지역이 혼재된 지역으로, 오피스텔, 다세대주택, 아파트 단지가 밀집해 있음.

* 모래내시장역 인근으로 상업시설 및 근린생활시설이 발달하여 유동인구가 꾸준하며, 이는 오피스텔의 임대수요에 긍정적인 영향을 줄 수 있음.

* 주변에 시장, 마트, 병원, 은행 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 거주자들의 만족도가 높을 것으로 예상됨.

* 주변에 혐오시설에 대한 정보는 제공된 자료 내에서 확인되지 않았으며, 실제 매수 전 외부 지도 서비스 등을 통한 확인이 필요함.

1.4. 생활정보

* 주거시설: 오피스텔 (62.60㎡ / 약 18.94평)

* 주변 교통: 인천지하철 2호선 모래내시장역 도보 이용 가능, 다수의 버스 노선 운행.

* 편의시설: 모래내시장, 각종 은행, 병원, 근린생활시설 등 풍부.

* 교육시설: 인근에 다수의 초, 중, 고등학교 소재.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차권 관련 불확실성: 등기부상 말소 예정으로 인수 부담은 없으나, HUG의 말소 동의 확약서 제출 여부 및 실제 말소 여부를 최종 확인해야 함.

* 현장 탐문 임대차: 현장 조사 당시 임차인이 아닌 타인이 단기 임대 중이라는 탐문 결과가 있어, 실제 점유 관계 및 임대차 계약 내용을 명확히 확인할 필요가 있음.

* 건축물 관련 제한: 토지이용계획상 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 철도보호지구, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등에 한함) 등에 속해 있어 향후 재산권 행사에 일부 제한이 있을 수 있음.

1.6. 종합 의견

본건은 인천지하철 2호선 모래내시장역 역세권에 위치하여 교통 및 생활 편의시설이 우수한 오피스텔임. 건축된 지 약 7년이 지나 비교적 신축에 속하며, 주변 지역의 개발과 함께 꾸준한 임대 수요가 기대되는 입지임. 다만, 과거 주택임차권 설정 이력이 있고 HUG의 말소 동의 확약서 제출로 말소 예정이나, 이에 대한 최종 확인이 필요하며, 현장 탐문 결과와 다른 점유 관계에 대한 불확실성도 잠재적 리스크로 고려해야 함.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 인천지하철 2호선 모래내시장역 인근으로 대중교통 이용 편리.

* 생활 인프라: 모래내시장, 각종 편의시설이 풍부하여 거주 만족도 높음.

* 신축급 오피스텔: 2017년 준공으로 비교적 최신 건물.

* 일괄 매각: 토지와 건물이 일괄 매각되어 권리관계가 명확함.

1.8. 예상 입찰가

* 시세 분석:

* 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 동일 건물 내 63.07㎡(5층) 오피스텔이 2025년 7월 8일 19,000만원에 거래되었습니다.

* 다른 거래로 84.55㎡(9층) 오피스텔이 2024년 8월 17일 18,500만원에 거래되었습니다.

* 본건(62.60㎡, 4층)과 가장 유사한 63.07㎡(5층)의 거래가를 고려할 때, 현 시세는 약 19,000만원 수준으로 판단됩니다.

* 감정가는 19,500만원입니다.

* 예상 입찰가:

* 주요 리스크(임차권 관련 불확실성, 현장 탐문 결과와 다른 점유 관계)를 고려하여 감정가 대비 할인된 가격으로 접근하는 것이 합리적입니다.

* 최근 거래 사례와 감정가를 종합적으로 고려했을 때, 본 건의 적정 입찰가는 약 170,000,000원에서 185,000,000원 사이로 예상됩니다.

* 최종 입찰가는 임차권 말소 여부, 실제 점유 관계 확인 등 권리관계 명확화 및 현장 재확인 후 보수적으로 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.