나이스옥션 법원경매 인천 2026타경502733 [1] 인천광역시 남동구 간석동 123-19 대준블루인 2층203호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 솔버 · 평가일 2026.04.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 인천1호선'간석역' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설, 근린생활시설, 다세대주택, 아파트 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장, 지하철역 등이 소재하여 제반 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층 지상14층 건물 내 제2층 제203호로서, 외벽 : 석재붙임, 몰타르 위 페인팅 등 마감. 창호 : 샤시 창호 등임.

이용상태

공부상 업무시설(오피스텔)로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 소방설비, 승강기설비 등을 구비하고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형인 토지로서 업무시설 및 공동주택의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건의 출입은 본건 남서측 포장도로를 이용함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 방화지구, 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.)))

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2026타경502733 (1)

* 소재지: 인천광역시 남동구 간석동 123-19 대준블루인 2층203호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 312,000,000원

* 토지면적: 12.19㎡ (약 3.68평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 77.52㎡ (약 23.44평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

* 준공년도: 2019년

1.1. 입지조건

* 위치: 인천광역시 남동구 간석동 소재, 인천1호선 간석역 남동측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 본건 주변은 업무시설, 근린생활시설, 다세대주택, 아파트 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통: 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장과 지하철역이 소재하여 제반 대중교통 여건은 보통 수준입니다.

* 토지 이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 대상)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 매각으로 소멸되는 권리:

* 갑구 5번 강제경매 (채권자: 주택도시보증공사, 접수일자: 2026-04-07) - 말소기준권리

* 을구 1번 주택임차권 (권리자: 최기환, 권리금액: 309,000,000원, 접수일자: 2024-03-04) - 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 말소 처리될 것으로 예상됩니다.

* 인수되는 권리:

* 인수 보증금 합계: 0원. 낙찰자가 인수하는 별도의 임차보증금은 없습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 1,000,000원

* 차임: 800,000원

* 전입일자: 2024-12-31

* 대항력: 있음

* 비고: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권, 대항력있는 임차인 관련 사항으로 주의가 필요합니다.

* 임차인: 주택도시보증공사(최기환)

* 보증금: 309,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-06-07

* 확정일자: 2022-05-06

* 배당신고일자: 2024-03-04

* 대항력: 없음

* 권리분석: 말소기준권리보다 선순위이나, HUG의 말소동의 확약서 제출로 말소될 것으로 예상됩니다.

* 특이사항: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권, 대항력있는 임차인 존재.

1.3. 상권분석

* 본 물건은 업무시설, 근린생활시설, 주거시설이 복합적으로 분포하는 지역에 위치하여, 안정적인 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

* 간석역 인근으로 대중교통 이용이 편리하며, 이는 임차 수요 확보에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 보입니다.

* 주변에 상업 시설 및 편의 시설이 다수 분포하고 있어 생활 편의성이 우수합니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 인천1호선 간석역을 도보 또는 대중교통으로 이용할 수 있으며, 다수의 버스 노선이 운행됩니다.

* 편의시설: 인근 상업지구 내 마트, 병원, 은행 등 다양한 편의시설을 쉽게 이용할 수 있습니다.

* 주변 환경: 주변에 혐오시설이 특별히 인지되는 바는 없으나, 실제 현장 방문을 통한 확인이 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 김 (보증금 100만원)의 존재: '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있으나, 대항력 유무에 따라 명도 과정에서 예상치 못한 비용이나 법적 분쟁이 발생할 가능성이 있습니다. 임차인의 보증금 회수 방안 및 권리 관계에 대한 철저한 조사가 필요합니다.

* HUG 인수조건 변경: 해당 내용이 구체적으로 무엇을 의미하는지 명확하지 않아, 인수 후 예상치 못한 조건이나 부담이 발생할 수 있습니다.

* 복잡한 권리관계: HUG 관련 주택임차권 및 강제경매 등 권리 관계가 복잡하게 얽혀 있어, 최종적인 권리 소멸 여부에 대한 주의 깊은 검토가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 인천지방법원에서 진행하는 강제경매 대상 오피스텔로, 인천1호선 간석역 인근에 위치합니다.

* 2019년에 준공된 비교적 신축 건물로, 입지 및 교통 여건이 양호하여 임대 수익 및 시세 차익을 기대할 수 있는 잠재력이 있습니다.

* 그러나 대항력 있는 임차인 존재, HUG 인수조건 변경 등 특이사항으로 인해 권리관계 분석 및 명도 관련 주의가 요구됩니다.

* 최근 거래 사례와 감정가 간의 차이가 크므로, 시장 조사를 통한 합리적인 입찰가 산정이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 인근 입지: 간석역 접근성을 활용한 안정적인 임차 수요 확보가 가능합니다.

* 신축급 오피스텔: 2019년 준공으로 비교적 최신 건물이며, 쾌적한 주거 및 업무 환경을 제공할 것으로 예상됩니다.

* 복합 상권: 다양한 업무 및 주거 시설이 밀집한 지역으로, 지속적인 임차 수요가 예상됩니다.

* 경매 통한 시세 차익 기대: 감정가 대비 합리적인 가격으로 취득 시 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 최근 매매 사례 분석:

* 2024년 4월 4일, 동일 건물(대준블루인) 10층, 전용면적 74.9㎡(약 22.66평) 물건이 250,000,000원(2억 5천만원)에 직거래되었습니다.

* 본건의 건물면적은 77.52㎡(약 23.44평)로, 최근 거래 사례와 면적이 유사합니다.

* 감정가와의 비교:

* 본건의 감정가는 312,000,000원(3억 1천 2백만원)으로, 최근 거래 사례(250,000,000원) 대비 약 6,200만원 높습니다. 이러한 가격 차이는 감정 시점, 시장 상황, 또는 물건별 특성에 따른 것으로 판단됩니다.

* 리스크 요인 고려:

* 대항력 있는 임차인 김 (보증금 100만원)의 존재는 명도 관련 추가 비용 또는 시간 지연의 리스크를 안고 있습니다.

* 'HUG 인수조건 변경'이라는 불확실한 조건은 추가적인 검토를 요합니다.

* '인수 보증금 합계: 0원'이라는 점은 긍정적이나, 실제 명도 과정에서의 변수를 완전히 배제할 수는 없습니다.

* 예상 입찰가 산정:

* 최근 매매 사례(250,000,000원)를 주요 시세 기준으로 삼고, 본건의 입지 조건 및 신축 연식을 고려하여 가치를 평가합니다.

* 다만, 대항력 있는 임차인 및 HUG 관련 특이사항으로 인한 위험 부담을 반영하여, 감정가보다는 낮은 범위 내에서 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다.

* 종합적으로 고려할 때, 260,000,000원 ~ 280,000,000원 범위 내에서의 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

* 입찰 전, 임차인과의 명도 협상 진행 상황 및 HUG 인수조건 변경에 대한 구체적인 내용을 확인하여 입찰가를 최종 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.