나이스옥션 법원경매 인천 2026타경502685 [1] 인천광역시 부평구 부평동 409-8 엘루이 11층1102호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신원 · 평가일 2026.04.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 "부평동초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위 일대는 오피스텔 및 다세대주택, 아파트, 각종 근린생활시설, 각급 학교 등으로 구성되어 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(인천 1호선 부평시장역) 등이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

1) 건물의 구조 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물 내 제11층 제1102호로서, (사용승인일 : 2020.03.11.) -외벽 : 몰탈 위 페인팅 등 마감, -창호 : 하이새시 창호임.

이용상태

2) 이용상태 : 오피스텔로 이용 중임. (후첨 "호별배치도 및 내부구조도" 참조)

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지와 등고·평탄한 가장형 토지로서, 업무시설 및 제1종근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-05-02)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임. 2) 기타: -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 인천지방법원에서 진행 중인 부동산 강제경매 사건으로, 사건번호는 2026타경502685 (1)입니다.

소재지는 인천광역시 부평구 부평동 409-8번지 엘루이 11층 1102호에 위치하고 있습니다.

용도는 오피스텔이며, 토지면적은 8.01㎡ (약 2.42평), 건물면적은 59.89㎡ (약 18.12평)입니다.

감정평가액은 232,000,000원이며, 토지와 건물 일괄 매각 대상입니다.

본 경매는 부동산 강제경매로 진행되며, 채권자는 주택도시보증공사입니다.

특이사항으로는 HUG 인수조건 변경, 선순위 임차권, 대항력 있는 임차인이 존재합니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 "부평동초등학교" 동측 인근에 위치합니다.

주변은 오피스텔, 다세대주택, 아파트, 다양한 근린생활시설 및 각급 학교 등이 혼재하여 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

건물은 철근콘크리트 구조의 14층 건물 중 11층에 해당하며, 2020년 3월 11일에 사용승인을 받았습니다.

차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 인천 지하철 1호선 부평시장역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 교통 환경을 갖추고 있습니다.

본건 토지는 인접 필지와 등고·평탄한 가장형의 토지로, 업무시설 및 제1종 근린생활시설 등의 건부지로 이용 중입니다.

건물의 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감, 창호는 하이새시로 되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 인천지방법원의 강제경매개시결정(2026타경502685)으로, 채권자는 주택도시보증공사이며 권리금액은 246,000,000원입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로는 을구 순위 1번 주택임차권등기가 존재합니다. 다만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 해당 권리가 소멸될 가능성이 있습니다. 이 부분에 대한 최종 확인이 반드시 필요합니다.

임차인 현황은 다음과 같습니다.

* 임차인: 주택도시보증공사 (전현주)

보증금: 246,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-07-30

확정일자: 2020-06-17

배당신고일자: 2024-07-15

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 최미노

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2026-02-05

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: (정보 없음)

대항력: 있음

비고:

인수되는 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있으나, 대항력 있는 임차인 최미노의 존재는 명도 진행 시 변수가 될 수 있습니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 부평동 일대는 오피스텔 및 주거용 건물과 더불어 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 유동인구가 풍부한 지역입니다.

주변에 학교가 소재하고 있어 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있으며, 상업 시설 이용도 편리합니다.

건축물대장상 주요 용도는 업무시설 및 제1종 근린생활시설로 되어 있어, 오피스텔로서의 기능 외에도 소규모 상업 시설로서의 활용 가능성도 있습니다.

1.4. 생활정보

교통 환경은 인천 지하철 1호선 부평시장역을 이용할 수 있으며, 여러 버스 노선이 운행되어 시내외 이동이 편리합니다.

편의시설로는 인근의 다양한 근린생활시설을 이용할 수 있으며, 교육 시설로는 부평동초등학교가 가까이 있습니다.

주거 환경은 오피스텔 및 아파트, 다세대주택이 어우러진 복합 주거 지역입니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크는 대항력 있는 임차인 최미노의 존재입니다. 보증금과 차임이 0원으로 되어 있으나, '대항력 있음'으로 표시되어 있어 법적으로 임차인의 권리가 인정될 수 있습니다. 이 경우 명도 과정에서 예상치 못한 시간과 비용이 발생할 수 있으므로, 임차인과의 직접적인 협의 또는 법적 절차를 통한 명확한 해결 방안 마련이 필수적입니다.

또한, 을구 1번 주택임차권이 매각으로 소멸되지 않는 권리로 분류된 점도 주의해야 합니다. HUG의 말소동의 확약서가 제출되었다는 점은 긍정적이지만, 이 확약서가 법적으로 최종 효력을 발휘하여 임차권이 말소되는지에 대한 철저한 검토가 필요합니다. HUG 인수조건 변경 사항에 대한 구체적인 내용도 파악해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천 부평구의 핵심 지역에 위치한 오피스텔로, 비교적 최근에 건축되어 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다. 우수한 교통 접근성과 주변 생활 편의시설 또한 장점으로 꼽을 수 있습니다.

하지만 '대항력 있는 임차인'의 존재와 HUG 관련 복잡한 권리관계는 본 물건의 명도 및 최종 취득 과정에서 상당한 변수가 될 수 있습니다. 이러한 리스크를 충분히 인지하고, 명도 관련 비용 및 시간, 그리고 HUG와의 계약 조건을 면밀히 분석한 후 입찰에 참여해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 입지: 인천 부평 중심에 위치하여 상업 및 교통의 중심지로서 잠재력이 높습니다.

* 비교적 신축 건물: 2020년 준공으로 건물의 노후화가 적어 즉시 임대 또는 거주가 용이합니다.

* 시장 잠재력: 부평 지역의 지속적인 발전 가능성과 임대 수요를 고려할 때 장기적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 232,000,000원

최근 매매 사례 (2024년 12월 13일): 45.51㎡ (전용면적) 기준 152,000,000원에 거래되었습니다.

본 물건의 건물 면적은 59.89㎡ (약 18.12평)으로, 이를 고려하면 시장 가치는 1.5억원에서 2.0억원 사이로 추정될 수 있으나, 정확한 시세 조사가 필요합니다.

현재 파악된 권리 분석상의 리스크(대항력 있는 임차인, HUG 관련 임차권)를 감안할 때, 감정가의 70%~80% 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 보수적이고 합리적일 수 있습니다.

이에 따라, 임차인 명도 비용 및 HUG 관련 예상치 못한 지출 가능성을 고려하여, 본 물건의 예상 입찰가는 약 174,000,000원 (감정가 대비 약 75%)으로 제안합니다. 최종 입찰가는 개별적인 법률 검토와 현장 조사를 통해 결정하시는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.