나이스옥션 법원경매 인천 2026타경502670 [1] 인천광역시 연수구 연수동 578-2 연수주공3차아파트 304동 14층1401호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브 · 평가일 2026.04.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 연수구 연수동 소재 "연수중학교"남서측 인근에 위치하며, 본건 주위는 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 수인분당선(원인재역)이 소재하는 등 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트 평스라브지붕 15층 건물 내 제14층 제1401호로서, (사용승인일: 1993.10.28) 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등 창호 : 샷시 창호 임.

이용상태

본건은 아파트(폐문부재로 내부확인 못함)로 이용중인것으로 탐문 조사됨.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 화재탐지 설비, 승강기 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로서, 현황 "아파트" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로를 통해서 외곽 공도에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(2025-07-28) 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(인천동부교육청 평생교육과문의(460-6249))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2012-05-21)(인천동부교육지원청 학생안전과 문의(460-6334))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(인천동부교육청 평생교육과문의(460-6249))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구<철도안전법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.) 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임. 기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

인천지방법원 2026타경502670 (1)

1.2. 소재지

인천광역시 연수구 연수동 578-2 연수주공3차아파트 304동 14층1401호

1.3. 용도

아파트

1.4. 감정가

200,000,000원

1.5. 면적

토지면적: 30.73㎡ (약 9.30평)

건물면적 (전용면적): 44.66㎡ (약 13.51평)

1.6. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.7. 경매구분

부동산 강제경매

1.8. 채권자

주OOOOOOO

1.9. 감정평가요약

본건은 인천광역시 연수구 연수동 소재 "연수중학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 수인분당선(원인재역)이 소재하여 교통 상황은 양호함.

건축물은 철근콘크리트 평스라브지붕 15층 건물 내 14층 1401호이며, 1993년 10월 28일 사용승인됨.

내부는 폐문부재로 확인하지 못했으나, 아파트로 이용중인 것으로 탐문 조사됨.

위생, 급배수, 난방, 화재탐지, 승강기 설비 등이 구비되어 있음.

토지는 사다리형으로 아파트 건부지로 이용중임.

단지 내 도로를 통해 외곽 공도에 접함.

토지이용계획상 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 교육환경 보호구역(상대/절대), 과밀억제권역, 철도보호지구, 토지거래계약허가구역으로 지정되어 있음.

공부와의 차이는 없음.

임대 관계는 미상임.

2. 입지조건

2.1. 주변환경

본건은 인천광역시 연수구 연수동에 위치하며, "연수중학교" 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 아파트 단지를 비롯한 공동주택과 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량으로의 접근성이 용이하며, 인근에 다수의 버스 정류장이 위치해 있습니다. 또한, 수도권 전철 수인분당선 원인재역이 소재하고 있어 대중교통 이용이 편리한 지역입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

해당 토지는 제3종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 지구단위계획구역, 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역 및 절대보호구역, 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역, 철도안전법에 따른 철도보호지구에 해당합니다. 또한, 2025년 8월 21일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다(외국인 등 주택용도 취득 관련).

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2022년 05월 09일자 연수구(인천광역시)의 압류(갑7)입니다.

3.2. 매각으로 소멸되는 권리

말소기준권리보다 늦게 설정된 대부분의 권리(갑8, 을14, 갑11, 갑12, 갑13 등)는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. 주택임차권등기(을14) 또한 HUG의 말소동의 확약서가 제출됨에 따라 매각으로 소멸될 가능성이 높습니다.

3.3. 인수되는 권리

권리분석 결과, 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 파악되었습니다 (인수 보증금 합계: 0원). "HUG 인수조건 변경" 및 "선순위임차권" 관련 특이사항이 언급되었으나, 제공된 임차인 정보는 대항력이 없으며, HUG의 말소 동의 등으로 보증금 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (이름: 구 )

* 보증금: 250,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자 (사업일자): 2021년 12월 24일

* 확정일자: 2021년 12월 24일

* 배당신고일자: 2023년 08월 07일

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경 및 말소 동의 확약서 제출로 보증금 인수 부담 없음.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건은 공동주택 및 근린생활시설이 소재하는 지역으로, 기본적인 상업 활동이 가능한 환경입니다. 다만, 상세한 상권 분석을 위해서는 추가적인 현장 조사가 필요합니다.

4.2. 수익성 분석

현재 임차인의 차임이 0원인 점으로 미루어 볼 때, 직접 거주 또는 HUG의 관리 상태로 추정됩니다. 따라서 직접적인 임대 수익성 분석보다는 시세 차익을 통한 투자 관점에서 접근하는 것이 바람직해 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 주거환경

아파트 단지 내 도로망을 통해 외곽 공공도로와 연결되어 있으며, 전반적인 주거 환경은 양호한 것으로 판단됩니다.

5.2. 편의시설

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소 등 다양한 복리시설이 갖추어져 있습니다.

5.3. 교통 및 교육

인근 버스정류장 이용이 편리하며, 수인분당선 원인재역을 통해 서울 및 수도권 접근성이 우수합니다. 또한, 연수중학교가 가까이 있어 교육 환경 또한 적합합니다.

5.4. 아파트 정보

아파트명: 연수주공3단지

사용승인일: 1993년 10월 28일

총 세대수: 1170세대

최고층: 15층

주차 대수: 총 489대 (지상 12대, 지하 16대, 기타 461대 추정)

6. 잠재적 리스크

6.1. 내부 상태 미확인

폐문부재로 인해 내부 상태를 직접 확인하지 못했습니다. 도배, 장판, 설비 등의 수리 필요 여부에 따라 추가적인 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.2. 건축 연도

1993년 준공된 건물로, 30년 이상 경과된 노후 아파트입니다. 향후 재건축 또는 리모델링 가능성을 고려해야 합니다.

6.3. HUG 인수조건 변경 및 선순위 임차권

"HUG 인수조건 변경" 및 "선순위 임차권" 관련 언급은 추가적인 법률 검토 및 현장 조사가 필요합니다. 비록 권리분석상 인수 부담이 없는 것으로 파악되었으나, 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

6.4. 토지 이용 제한

철도보호지구, 토지거래계약허가구역 등 일부 토지 이용 제한이 존재합니다. 현재 본건의 용도(아파트) 및 거주 목적에는 큰 영향이 없을 것으로 보이나, 장기적인 관점에서 인지하고 있어야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 연수구 연수동에 위치한 연수주공3차아파트 304동 14층 1401호로, 교통 및 생활 인프라가 비교적 잘 갖추어진 지역에 소재하고 있습니다.

등기부상 다수의 권리관계가 복잡하게 얽혀 있으나, 말소기준권리 파악 결과 대부분의 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상되며, 임차인의 보증금 인수 부담이 없는 점은 투자에 긍정적인 요소입니다.

다만, 내부 상태 미확인, 건축 연도, 그리고 HUG 인수조건 변경 및 선순위 임차권 관련 특이사항은 잠재적 리스크 요인으로, 입찰 전 면밀한 조사가 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 무인수 권리 분석

권리분석 결과, 임차인 보증금 및 기타 인수되는 권리가 없어 낙찰가 그대로 투자 금액으로 활용 가능합니다.

8.2. 양호한 입지 조건

인천 연수구의 중심 지역에 위치하며, 수인분당선 원인재역 인근으로 교통 편의성이 우수하고 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

8.3. 잠재적 가치

건축 연도가 오래되었으나, 재건축 또는 정비 사업 추진 시 가치 상승의 잠재력이 있습니다. (해당 지역 재건축/리모델링 가능성은 별도 검토 필요)

9. 예상 입찰가

9.1. 감정가 및 시세 분석

본 건의 감정가는 200,000,000원입니다.

최근 실거래가 정보(2026년 7월)에 따르면, 동일 면적(44.66㎡)의 거래 가격은 다음과 같습니다.

* 13층: 182,000,000원

* 9층: 174,000,000원

* 1층: 165,500,000원

최근 실거래가 평균치는 약 174,000,000원 수준으로, 감정가(200,000,000원) 대비 다소 높은 것으로 판단됩니다.

9.2. 입찰가 산정

내부 상태 미확인으로 인한 수리 비용, 건축 연도(노후도), HUG 인수조건 변경 및 선순위 임차권 관련 불확실성을 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

최근 실거래가 하단을 기준으로 보수적으로 접근할 경우, 감정가의 85% ~ 90% 수준을 고려해 볼 수 있습니다.

9.3. 예상 입찰가 범위

150,000,000원 ~ 165,000,000원

9.4. 주의사항

본 건은 HUG 인수조건 변경, 선순위 임차권 등 특이사항이 존재하므로, 입찰 전 반드시 등기부등본, 현장 조사, 법률 전문가 자문을 통해 권리 관계 및 특이사항에 대한 정확한 분석을 완료하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.