나이스옥션 법원경매 인천 2026타경502674 [1] 인천광역시 부평구 부평동 415-3 우주마루 8층806호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 그린 · 평가일 2026.04.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 '인천부평동초등학교' 동측 인근에 위치하고 있으며, 인근에 공동주택(아파트 등) 및 업무시설(오피스텔 등), 근린생활시설이 혼재하고 있는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량 접근 가능하며, 인근에 인천1호선 부평시장역 및 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 14층 건물 (사용승인일 : 2011.04.26.) 제8층 제806호로서, 외벽 : 석재붙임 및 몰탈위 페인트 마감 등임. 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

기준시점 현재 오피스텔 등으로 이용중임.

설비내역

기본적인 급배수 및 위생설비, 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 평지로서, 공동주택(아파트 등), 업무시설(오피스텔 등), 근린생활시설 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 10m, 북측으로 노폭 약 5m 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-05-02)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경502674 (1)

소재지: 인천광역시 부평구 부평동 415-3 우주마루 8층806호

용도: 오피스텔

감정가: 219,000,000원

토지면적: 14.29㎡ (약 4.32평)

건물면적: 75.62㎡ (약 22.87평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.1. 물건 현황

본건은 인천광역시 부평구 부평동에 소재한 '우주마루' 오피스텔 8층 806호입니다. 2011년 4월 26일에 사용 승인된 철근콘크리트 평스라브지붕 14층 건물에 속해 있습니다.

1.2. 감정가 및 면적

감정평가액은 219,000,000원입니다.

토지 면적은 14.29㎡(약 4.32평)이며, 건물 면적은 75.62㎡(약 22.87평)입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 '인천부평동초등학교' 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변에는 공동주택(아파트 등)과 업무시설(오피스텔 등), 근린생활시설이 혼재되어 있어 일반적인 주거 및 상업 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인천1호선 부평시장역과 다수의 버스정류장이 인근에 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부등본 분석

등기부등본상 소유권은 청림도시개발주식회사에서 박한주 외 1명으로 이전되었으며, 이후 공유자 전원지분 전부 이전(김대성)이 있었습니다. 말소기준권리는 포천세무서장의 압류(갑4, 2022-12-08)이며, 주택도시보증공사의 강제경매(갑5, 2026-04-06, 233,000,000원)가 진행 중입니다. 을구에는 오정미의 주택임차권(150,000,000원)이 등기되어 있으나, 말소 예정으로 표시되어 있습니다.

3.2. 임차인 현황

주요 임차인으로 주택도시보증공사(오 )가 있으며, 보증금 233,000,000원, 차임 0원, 전입(사업)일자 및 확정일자는 2015년 7월 9일입니다. 해당 임차인은 대항력이 없습니다.

3.3. 권리분석 요약

본건 매각으로 인해 등기부상 대부분의 권리(압류, 강제경매 등)는 소멸될 예정입니다. 을구 순위 6번 주택임차권등기(오정미) 또한 말소 예정이며, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 인수되는 보증금은 없는 것으로 판단됩니다(인수 보증금 합계: 0원). 'HUG 인수조건 변경' 및 '선순위임차권' 표기는 계약 및 협의 과정에서의 복잡성을 시사하나, 현재까지의 권리 분석상 낙찰자가 인수하는 부담은 없는 것으로 보입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

본건이 위치한 부평동 일대는 인천지하철 1호선 부평시장역을 중심으로 형성된 상업 및 업무 밀집 지역입니다. 오피스텔, 근린생활시설 등이 다수 분포하여 유동인구가 많고, 상권 활성화 가능성이 높은 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 다수의 근린생활시설과 상업시설이 분포하고 있어 쇼핑, 외식 등 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 교육시설

도보 거리에 인천부평동초등학교가 있어 자녀가 있는 가구에 교육 환경이 양호합니다. 주변 지도상으로 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 리스크

'HUG 인수조건 변경' 및 '선순위임차권' 표기가 있으나, 주택도시보증공사(오 ) 임차인의 대항력 부재 및 임차권 등기 말소 예정, 그리고 HUG의 말소 동의 확약서 제출로 인해 낙찰자가 인수하는 권리상의 부담은 없는 것으로 분석됩니다. 다만, 변동 가능성에 대한 최종 확인이 필요합니다.

6.2. 기타 리스크

* 공실 리스크: 오피스텔 시장의 공급량 및 임대 수요 변화에 따른 공실 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 관리비 및 공과금: 미납 관리비 및 공과금 발생 여부를 확인하는 것이 좋습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 부평구의 중심 상업지역에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 우수하며, 최근 오피스텔 거래 사례가 꾸준히 나타나고 있어 투자 가치가 있습니다. 권리 분석상 인수되는 부담은 없으나, HUG 관련 특이사항에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 교통망: 인천1호선 부평시장역 인접, 편리한 대중교통 이용 가능.

* 편리한 생활 인프라: 상업, 업무, 근린생활시설 밀집 지역으로 생활 편의성 높음.

* 교육 환경: 인천부평동초등학교 인접.

* 권리 관계 명확: 인수되는 보증금 및 권리가 없어 명확한 권리 승계 가능.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

최근 '우주마루' 오피스텔의 매매 사례를 분석한 결과, 유사 면적(약 75㎡)의 경우 2024년 4월 190,000,000원, 2025년 4월 196,000,000원, 2026년 4월 165,000,000원(4층)에 거래되었습니다. 본건은 8층으로, 10층 거래 사례(190,000,000원 ~ 196,000,000원)와 유사한 수준의 시세를 형성할 것으로 예상됩니다. 감정가(219,000,000원) 대비 최근 실거래가는 다소 낮은 편입니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

최근 실거래가(2025년 4월, 75.62㎡, 10층) 196,000,000원을 기준으로, 본건(8층)의 현재 시세를 고려하여 예상 입찰가를 산정합니다. 보증금을 인수할 위험이 없으므로, 시장 가격 수준에서 경쟁력 있는 가격으로 입찰하는 것이 전략적일 수 있습니다.

현 시세 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 약 190,000,000원에서 200,000,000원 사이로 제안합니다.

본 물건의 최종 입찰 희망가는 195,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.