나이스옥션 법원경매 인천 2026타경501518 [1] 인천광역시 서구 검암동 638-8 3층304호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창 · 평가일 2026.04.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 서구 검암동 소재 '검바위역' 남서측 인근에 소재하여, 주위는 다세대주택 및 근린생활시설 등으로 이루어진 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 검바위역이 소재하는 바 대중교통 사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 기타지붕 지상 4층 건 내 제3층 제304호로서, 사용승인일은 2011.05.27.임. 외벽 : 석재붙임마감 등임. 창호 : 하이샷시창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측 및 북측으로 접한 각 노폭 약 8M의 포장도로를 이용하여 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

검암동 638-8 :제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(검암1지구), 도로(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2025-12-03)(서인천고등학교[문의: 서부교육지원청 평생교육건강과(032-560-6662)])<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임. 기 타 : 없 음.

물건 비고

-주식회사 골드문플러스가 2026.6.5. 유치권신고(공사대금 7,700,000원)를 하였으나 그 성립여부는 불분명함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경501518 (1)

소재지: 인천광역시 서구 검암동 638-8 3층304호

용도: 다세대주택

감정가: 144,000,000원

토지면적: 36.09㎡ (약 10.92평)

토지지분: 36.095㎡ (약 10.92평)

건물면적: 48.80㎡ (약 14.76평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: 유치권, 토지거래허가구역, HUG 인수조건 변경, 선순위임차권

주의사항: 주식회사 골드문플러스가 2026.6.5. 유치권 신고(공사대금 7,700,000원)를 하였으나 그 성립여부는 불분명함

2. 입지조건

주위환경: 인천광역시 서구 검암동 소재 '검바위역' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 및 근린생활시설 등으로 이루어진 지역임.

교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 인천 지하철 2호선 검바위역이 소재하여 대중교통 사정은 양호함.

건물의 구조: 철근콘크리트구조 기타지붕, 지상 4층 건물 내 제3층 제304호로, 2011년 5월 27일 사용승인되었음. 외벽은 석재붙임마감 등이며, 창호는 하이샷시창호임.

이용상태: 현재 다세대주택으로 이용 중임.

설비내역: 기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비 등을 갖추었음.

토지 이용상태: 대체로 사다리형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태: 동측 및 북측으로 각 약 8M 폭의 포장도로를 이용하여 출입함.

토지이용계획: 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(검암1지구), 도로, 가축사육제한구역, 상대/절대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 (2025.8.26~2026.8.25, 외국인 주택용도 취득에 한함)으로 지정되어 있음.

공부와의 차이: 없음.

3. 권리분석

말소기준권리: 인천지방법원 2026타경501518 강제경매개시결정 (2026.04.07 접수)

총 등기부채권액: 144,000,000원 (채권자: 주택도시보증공사)

주요 권리사항:

* 유치권: 주식회사 골드문플러스가 2026.6.5. 공사대금 7,700,000원을 신고하였으나, 성립 여부가 불분명하여 낙찰 시 인수될 가능성이 있음.

* 임차인 현황:

- 주택도시보증공사 (박 ), 보증금 144,000,000원. 전입일자 2022.05.13, 확정일자 2022.04.13. 대항력 없음.

* 등기부 요약:

- 을구 6번 (2024.06.17 접수): 주택임차권, 권리자 박문정, 보증금 144,000,000원. 등기부상 '말소' 표기되어 있음.

- 물건명세서 비고: '을구 순위 6번 주택임차권등기'가 매각으로 소멸되지 않는 권리로 기재되었으나, '주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출'된 것으로 확인됨. 등기부상 말소 표기와 확약서 제출로 인해 실제 인수 부담은 없을 것으로 판단되나, 유치권과 더불어 추가 확인이 필요함.

인수되는 권리: 말소기준권리보다 선순위인 권리는 매각으로 소멸되지 않으나, 본건의 경우 말소기준권리보다 선순위인 권리는 확인되지 않음. 다만, 유치권은 성립 여부에 따라 인수될 수 있음.

4. 상권분석

주변 시세 현황 (2026년 1월~7월 거래 사례 기반):

* 면적 30.72㎡, 거래가 9,300만원 → 평당 약 303만원

* 면적 48.96㎡, 거래가 13,500만원 → 평당 약 276만원

* 면적 16평(약 52.89㎡), 거래가 11,500만원 → 평당 약 217만원 (본건과 면적 유사)

* 면적 72.87㎡, 거래가 18,300만원 → 평당 약 251만원

* 면적 62.67㎡, 거래가 17,900만원 → 평당 약 286만원

대상 물건(건물면적 48.80㎡)은 주변 시세 범위 중 중간 크기 물건과 유사한 면적을 가짐.

시세 범위 (48.80㎡ 기준): 평당 약 217만원 ~ 303만원 적용 시, 약 10,600만원 ~ 14,700만원으로 추정됨.

감정가 144,000,000원은 주변 시세 범위의 상단에 위치함.

5. 생활정보

교통: 인천 지하철 2호선 검바위역을 도보로 이용할 수 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 접근성이 우수함.

교육: 주변에 학교(절대/상대보호구역)가 인접해 있어 교육 환경이 양호함.

편의시설: 근린생활시설이 인근에 있어 기본적인 상업시설 이용이 가능함.

주변 환경: 현재까지 파악된 정보상, 해당 물건지 주변에 직접적인 혐오시설은 확인되지 않았으나, 서구 지역 내에서 일부 쓰레기 처리 시설 등 환경 시설 관련 논의가 진행된 바 있음.

6. 잠재적 리스크

유치권: 주식회사 골드문플러스가 신고한 770만원의 유치권이 성립될 경우, 낙찰자가 이를 인수해야 할 부담이 발생할 수 있음 (성립 여부 불분명).

토지거래허가구역: 해당 물건지 소재 지역은 토지거래허가구역으로 지정되어 있으며 (2025.8.26~2026.8.25), 해당 기간 내 외국인 등이 주택용도 토지를 취득할 경우 허가를 받아야 함 (한국인 낙찰 시 무관).

임차권 등기 관련 불확실성: 등기부상 주택임차권은 '말소'로 표기되어 있으나, 물건명세서에는 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 기재된 점은 주의가 필요함. 다만, 말소 동의 확약서가 제출된 것으로 보아 인수 부담은 없을 가능성이 높음.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 서구 검암동의 검바위역 인근에 위치한 다세대주택으로, 역세권 입지를 바탕으로 우수한 교통 및 생활 편의성을 갖추고 있습니다. 2011년 준공으로 비교적 연식이 짧고, 건물 및 토지 면적도 주거용으로 적합한 수준입니다. 감정가는 주변 시세의 상단에 위치하나, 지역 내 선호도를 고려할 때 투자 가치가 있습니다. 다만, 성립 여부가 불분명한 유치권과 등기부와 물건명세서 간의 임차권 관련 내용 불일치는 잠재적 리스크 요인이므로, 입찰 전 철저한 권리 분석 및 현장 확인이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

검바위역 역세권의 우수한 입지로 미래 시세 상승 잠재력 보유.

인천 서구 지역의 주거 선호도를 고려한 안정적인 투자 가능성.

주거용으로 활용하기 적합한 면적 및 구조.

9. 예상 입찰가

감정가: 144,000,000원

주변 시세 분석 결과 (48.80㎡ 기준), 약 10,600만원 ~ 14,700만원 범위로 추정됨.

유치권 770만원 및 임차권 관련 불확실성을 고려하여, 감정가 대비 약 85~90% 수준에서 신중한 접근이 필요함.

예상 입찰가: 125,000,000원 (잠재적 가치와 리스크를 종합적으로 고려한 합리적 금액)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.