나이스옥션 법원경매 고양 2026타경60911 [1] 경기도 파주시 야당동 185-1 예일아트빌 5동 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 디케이 · 평가일 2026.04.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 야당동 소재 "야당역(경의중앙선)" 남동측 인근에 위치하고, 주위는 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반입지 여건은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진·출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 경의중앙선(야당역)이 소재하는 등 대중교통의 편의성은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 지하1층 지상4층 건내 제2층 제201호로서, (사용승인일 : 2017.01.25.) 외벽 : 벽돌타일마감 등. 내벽 : -. 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중으로 이용상황 등은 후첨 내부구조도 참조바람.

설비내역

기본적인 급·배수설비, 위생설비, 난방설비, 승강기설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 남서측으로 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(준주거Zone), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설기타(16미터위임(2022.01.25))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)(08.12.30)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25 외국인 등의 단독주택,다가구주택,아파트,연립주택,다세대주택), <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) 임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임. - 남서측으로 접해 있는 도로는 타인소유인 바, 업무진행시 참조하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

고양지원 2026타경60911 (1)

1.2. 소재지

경기도 파주시 야당동 185-1 예일아트빌 5동 2층201호

1.3. 용도

다세대주택

1.4. 감정가

210,000,000원

1.5. 면적

* 토지 면적: 58.43㎡ (약 17.67평)

* 건물 면적: 50.52㎡ (약 15.28평)

1.6. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.7. 경매 구분

부동산강제경매

1.8. 채권자

주OOOOOOO

1.9. 건축 정보

* 건물명: 예일아트빌 5동

* 구조: 철근콘크리트구조

* 층수: 지하1층, 지상4층 중 제2층

* 사용승인일: 2017년 01월 25일

* 총 동수: 1개동 (건축물 표제부 기준)

* 총 세대수: 8세대 (건축물 표제부 기준)

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본건은 경기도 파주시 야당동에 위치하며, 경의중앙선 야당역 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 입지 여건은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량으로의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 경의중앙선 야당역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 인접 도로 상태

본건은 남서측으로 도로에 접해 있습니다. 다만, 해당 도로는 타인 소유이므로 업무 진행 시 참고하시기 바랍니다.

3. 권리분석

3.1. 선순위 임차인 및 인수 권리

* 대항력 있는 임차인: 서강웅 (보증금 236,000,000원)

* 전입일자: 2022년 04월 01일

* 확정일자: 2022년 03월 11일

* 을구 3번 주택임차권 등기(2024.04.25.)가 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 배당받지 못한 보증금은 매수인이 인수해야 합니다.

3.2. 말소기준권리

* 한국씨티은행의 가압류 (2023.05.03.)가 말소기준권리입니다.

3.3. 등기부 현황 요약

* 갑구: 소유권 이전 및 가압류, 압류 등의 권리들이 순차적으로 등기되었으며, 현재 경매 개시 결정 등기(갑9)가 말소될 예정입니다.

* 을구: 주택임차권(을3)이 설정되어 있으며, 이는 매수인에게 인수되는 권리입니다.

* 등기부채권 총액: 315,953,773원

3.4. 임차인 정보

* 임차인: 서강웅

* 보증금: 236,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022.04.01

* 확정일자: 2022.03.11

* 대항력: 있음

* 비고: 매각으로 인해 소멸되지 않으며, 매수인이 보증금 잔액을 인수해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 지역 특성

본건이 위치한 야당동은 경의중앙선 야당역을 중심으로 개발이 이루어진 지역으로, 주변에 신축 빌라 및 공동주택 단지가 밀집해 있습니다. 근린생활시설도 잘 갖추어져 있어 생활 편의성이 양호합니다.

4.2. 토지이용계획 및 제한상태

* 계획관리지역, 성장관리구역 (준주거Zone)

* 가축사육제한구역

* 군사기지 및 군사시설 보호구역 (제한보호구역)

* 과밀억제권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)

5. 생활정보

5.1. 교통 및 문화시설

* 야당역(경의중앙선)이 인근에 위치하여 서울 및 수도권 접근성이 용이합니다.

* 운정호수공원 등 근린 공원이 있어 여가 활동을 즐길 수 있습니다.

5.2. 교육시설

* 야당초등학교, 한빛초등학교, 한빛중학교, 한빛고등학교 등이 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

5.3. 편의시설

* 야당역 주변으로 마트, 병원, 식당, 카페 등 다양한 근린생활시설이 발달해 있어 생활 편의성이 높습니다.

5.4. 혐오시설

* 조사 결과, 본건 인근에서 직접적으로 주거 환경에 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 군사기지 및 군사시설 보호구역으로 지정되어 있어 관련 제한 사항을 숙지해야 합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 보증금 인수

가장 큰 리스크 요인은 대항력 있는 임차인 서강웅의 보증금 236,000,000원 전액을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이는 현재 감정가 210,000,000원보다 높은 금액으로, 입찰 시 총 부담액을 신중하게 고려해야 합니다.

6.2. 도로 소유권

본건으로 접하는 남서측 도로가 타인 소유이므로, 추후 도로 이용에 관한 분쟁 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6.3. 토지 이용 제한

군사기지 및 군사시설 보호구역, 토지거래계약 허가구역 등으로 지정되어 있어 건축 또는 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 야당역 역세권에 위치한 신축(2017년 준공) 다세대주택으로, 입지 및 생활 편의성은 양호한 편입니다. 하지만, 대항력 있는 임차인의 보증금 236,000,000원을 매수인이 인수해야 하는 부담이 크므로, 실제 인수되는 총 비용을 고려한 신중한 접근이 필요합니다. 특히, 임차인의 보증금이 감정가를 초과하는 상황이므로, 명확한 권리 분석 및 예상 총 지출액 산정이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 야당역 역세권에 위치한 신축급 다세대주택

* 편리한 교통 및 생활 인프라

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 210,000,000원이나, 가장 큰 부담 요인은 대항력 있는 임차인의 보증금 236,000,000원을 인수해야 한다는 점입니다. 이를 제외한 물건 자체의 시장 가치를 고려했을 때, 주변 유사 물건의 최근 실거래가 및 본건의 면적(약 15.28평)을 감안하면, 현재 시세는 약 1억 8천만원에서 2억 2천만원 내외로 추정됩니다.

따라서, 인수 보증금을 제외한 순수 물건 가치에 기반하여, 잠재적 리스크를 감안한 예상 입찰가는 170,000,000원 ~ 190,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정할 것을 권고합니다.

다만, 실제 입찰 시에는 인수해야 하는 총 보증금을 포함한 실제 총 지출액이 406,000,000원 (감정가 210,000,000원 + 인수 보증금 236,000,000원) 이상이 될 수 있음을 반드시 인지해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.