나이스옥션 법원경매 고양 2026타경60910 [1] 경기도 고양시 일산동구 중산동 16-30 현대미소지움 10동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태원 · 평가일 2026.04.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 중산동 소재 "안곡고등학교" 북동측에 위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설, 임야 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 진,출입이 가능하며 인근에 노선버스 정류장 및 경의중앙선'금촌역'이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층, 지상4층 중 4층 401호로서, 외벽: 치장 벽돌 붙임 마감 등, 창호: 샷시 창호 입니다.

이용상태

다세대주택(후첨 '내부구조도' 참조)으로 이용 중입니다.

설비내역

위생 및 급,배수설비, 난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

자체지반 평탄하게 조성된 부정형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역 , 성장관리계획구역(주거zone), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)(보호)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 관계 미상입니다.

물건 비고

신청채권자인 주택도시보증공사가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026.06.29.자 인수조건변경확약서를 제출함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 고양지원 2026타경60910 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 경기도 고양시 일산동구 중산동 16-30 현대미소지움 10동 4층401호

용도: 다세대주택

건축물명: 현대미소지움

건축년도: 2017년 (사용승인일 2017.09.01)

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

건물 규모: 지하1층, 지상4층 중 4층 401호

1.3. 면적 정보

토지 면적: 53.14㎡ (약 16.08평)

건물 면적: 55.28㎡ (약 16.72평)

토지/건물 일괄 매각 대상입니다.

1.4. 감정가

243,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 중산동에 소재하며, "안곡고등학교" 북동측에 위치합니다. 주변은 다세대주택, 근린생활시설, 임야 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통입니다.

2.2. 교통 상황

차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 대중교통 이용은 편리한 편입니다. 다만, 중산동 관내에는 지하철역이 없어 경의중앙선 '금촌역'이나 3호선 역을 이용하기 위해서는 버스 환승 등 추가적인 이동이 필요할 수 있습니다.

2.3. 도로 상황

본건 북서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본 토지는 계획관리지역, 성장관리구역(주거zone), 가축사육제한구역, 제한보호구역(전방지역:25km), 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상, 특정 용도) 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 관계 요약

본 경매 물건은 부동산강제경매로 진행되며, 말소기준권리는 국민건강보험공단의 압류(2024.07.02)입니다. 등기부등본상 을구 3번으로 기재된 최한림의 주택임차권(238,000,000원)은 말소 예정으로, 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 또한, 채권자인 주택도시보증공사의 강제경매 개시 결정(2026.04.06) 역시 말소 대상입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 조건

* 임차인: 박재태

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-05-07

대항력: 없음

비고: 금액이 미상이거나 없더라도 주의가 필요합니다.

* 임차인: 주택도시보증공사(최한림)

보증금: 238,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-03-15

확정일자: 2022-02-16

배당신고일자: 2024-03-27

대항력: 없음

비고: 신청채권자인 주택도시보증공사가 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다'는 내용의 인수조건 변경확약서를 제출하였습니다.

3.3. 인수되는 권리

본 건은 매각으로 인해 모든 등기부상 권리가 말소될 예정이며, 낙찰자가 인수하는 부담은 없습니다. (단, 공부와의 차이 없음)

4. 상권분석 (시세 분석)

4.1. 주변 유사 물건 시세

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 본건과 유사한 건축 연식(2016년)의 '엘타운' 다세대주택(전용면적 약 72.31㎡)이 2026년 7월 기준 230,000,000원에서 260,000,000원 사이에 거래되었습니다. 이를 평당 가격으로 환산하면 약 300만원에서 360만원 수준입니다. 본건의 전용면적(55.28㎡)을 고려할 때, 유사 시세 적용 시 약 175,000,000원에서 198,000,000원 범위의 시장 가치를 가질 것으로 추정됩니다.

4.2. 감정가 대비 시세 평가

본건의 감정가는 243,000,000원(약 440만원/㎡)으로, 최근 유사 단지의 거래 시세(약 300~360만원/㎡) 대비 다소 높게 책정된 것으로 보입니다. 이는 향후 입찰가 산정 시 고려해야 할 부분입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의 시설

본건이 위치한 중산동 지역은 주거 밀집 지역으로, 학교(안곡고등학교 등), 근린생활시설, 공원(중산근린공원, 고봉산 등) 등이 잘 갖추어져 있어 생활 환경이 양호한 편입니다. 다만, 대형 쇼핑몰이나 주요 편의 시설 이용 시 차량 이동이 필요할 수 있습니다.

5.2. 주변 혐오 시설

주변 지역에 대해 조사한 결과, 직접적으로 인접한 혐오 시설(예: 폐기물 처리 시설, 대규모 공장 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 최근 고양시 일산서구에서 데이터센터 건립을 둘러싼 주민 반대 사례가 있었으나, 본건 소재지와 직접적인 관련성은 낮습니다. 토지 이용 계획상 가축 사육 제한 구역이 있으나, 이는 규제 사항이며 실제 시설의 존재 여부는 별도 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

* 감정가와 시세의 괴리: 감정가(243,000,000원)가 최근 실거래가(약 175,000,000원~198,000,000원)보다 높게 책정되어 있어, 감정가에 기반한 입찰 시 고가 낙찰의 위험이 있습니다.

* 토지 이용 계획상의 제한: 계획관리지역, 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약 허가구역 등 다양한 토지 이용 규제가 존재합니다. (다만, 이는 일반적인 사항이며, 거주 용도로는 큰 제약이 없을 수 있습니다.)

* 임차인 관련 특이사항: 임차인 박재태의 보증금 및 차임 정보가 미상인 점은 주의가 필요하나, 대항력이 없어 낙찰자에게 인수되는 권리는 없습니다.

7. 종합 의견

본건은 비교적 신축(2017년 준공)의 다세대주택으로, 권리관계가 매우 명확하고 인수해야 할 보증금이 없는(0원) 것이 가장 큰 장점입니다. 특히 주택도시보증공사의 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의는 낙찰자에게 상당한 안정성을 제공합니다. 입지적으로는 안곡고등학교 인근에 위치하며 생활 편의 시설 이용도 무난합니다. 다만, 감정가가 현재 주변 시세보다 높게 책정된 점은 반드시 고려해야 할 리스크 요인입니다.

8. 투자 포인트

* 권리 관계 명확: 주택도시보증공사의 조건 변경으로 인해 낙찰자가 인수할 임차보증금이 없습니다. 이는 경매 물건 중 가장 중요한 안정성 요소입니다.

* 비교적 신축 건물: 2017년에 준공되어 건물 노후화에 따른 즉각적인 수리 비용 발생 가능성이 낮습니다.

* 안정적인 주거 환경: 중산동 지역은 비교적 정비된 주거 환경을 제공합니다.

* 시세 대비 저가 매수 기회: 감정가 대비 현저히 낮은 금액으로 낙찰받을 경우, 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건은 인수 보증금이 0원이므로, 감정가(243,000,000원)에서 직접적인 부담을 제외할 필요는 없습니다.

하지만, 유사 면적 및 연식의 주변 시세가 약 175,000,000원 ~ 198,000,000원으로 추정되는 점을 감안할 때, 감정가 대비 합리적인 할인율을 적용하여 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

주변 시세와 감정가의 괴리를 고려하여, 보수적인 시세 범위의 상단에 10% 정도의 할인율을 적용한 금액을 제안합니다.

예상 입찰가: 180,000,000원 (일억팔천만원)

본 입찰가는 시장 상황 및 경쟁 입찰자의 의사에 따라 달라질 수 있으므로, 최종 입찰 시에는 추가적인 시세 조사 및 현장 방문을 통해 신중하게 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.