나이스옥션 법원경매 남양주 2026타경20473 [1] 경기도 가평군 상면 행현리 803-2 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 재연감정 · 평가일 2026.04.20

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 부동산은 경기도 가평군 상면 행현리 소재 <행현1리마을회관> 서측 인근에 소재하는 부동산으로서, 주변은 단독주택, 펜션, 근린생활시설, 창고, 농경지, 자연림 등이 혼재된 지역으로서 제반 입지여건은 대체로 보통시됩니다.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통수단 이용은 대체로 무난시됨.

형태 및 이용상태

1) 기호 1 : 대체로 사다리형의 인근지형 기준 완경사진 토지로 생활숙박시설 건부지임. 2) 기호 10 : 대체로 삼각형의 다소 완경사진 기호 1 토지의 부속토지로 이용중임.

인접 도로상태

1) 기호 1 : 본건 북측의 교각을 통해 노폭 약 4 미터 내외의 현황도로에 연결됨. 2) 기호 10 : 지적상 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

1) 기호 1 : 계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 자연보전권역<수도권정비계획법> 2) 기호 2 : 계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>

제시목록 외의 물건

별첨 사진용지 참조

공부와의 차이

기호 2 토지의 경우 공부상 지목은 '임야'이나 현황 기호 1 토지의 부속토지로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기타 : -

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 2~9 : 각각 일반목구조 및 철근콘크리트조 목구조경사지방 2층건으로서 외벽 : 일부 판넬, 목재덧댐, 몰탈위페인팅 마감 내벽 : 벽지 등 마감 창호 : 하이샷시창호 마감 등으로 관리상태는 대체로 무난시됨.

이용상태

기호 2~9 : 각각 생활숙박시설임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등임.

부합물 및 종물

별첨 사진용지 참조

공부와의 차이

기호 2~9 : 각각 평가명령서 및 등기사항전부증명서상 '단독주택'이나 건축물대장상 '생활숙박시설'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기타 : - 기호 2~6 건물의 경우 각각 2층의 면적은 평가명령서 및 등기사항전부증명서상 52.68㎡이나 2022.07.06일 2층 일부(9㎡)를 증축하여 건축물대장상 61.68㎡로 변경된 상태임. - 기호 7~9 건물의 경우 각각 2층 전체를 2008.12.04일 증축하였음.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물(감정평가서상 ㉠~ⓖ) 포함
2. 목록2.~9번 : 등기사항전부증명서상 '단독주택'이나 건축물대장상 및 현황 '생활숙박시설'임
3. 목록2.~6번 : 등기사항전부증명서상 각각 2층의 면적은 52.68㎡이나 2022.07.06.자 2층 일부(9㎡)를 증축하여 건축물대장상 61.68㎡로 변경된 상태임
4. 목록7.~9번 : 각각 2층 전체를 2008.12.04.자 증축하였음
5. 본건 토지는 현황 도로로 이용중인 사유지(행현리 804-12, 804-16)를 통하여 본건 북측에 위치한 2차선 도로에 연결되어 있는바, 도로로 이용중인 사유지의 도로사용여부에 대해서는 별도의 확인이 필요함
6. 본건 토지내에 관정(지하수)는 없는 상태이며, 기존에는 인접토지에 위치한 관정을 통해 물을 공급받았으나 현재는 관정연결이 안되어 물사용이 제한되는 것으로 조사되었으므로 이에 대해서는 별도의 확인이 필요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 남양주지원 2026타경20473 (1)

소재지: 경기도 가평군 상면 행현리 803-2

용도: 숙박시설

감정가: 1,450,119,920원

토지면적: 1653.00㎡ (약 500평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 872.64㎡ (약 264평)

건물 제시외면적: 279.30㎡ (약 84평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 가평신용협동조합 (추정)

2. 입지조건

소재지: 경기도 가평군 상면 행현리 소재 <행현1리마을회관> 서측 인근에 위치합니다.

주위환경: 주변은 단독주택, 펜션, 근린생활시설, 창고, 농경지, 자연림 등이 혼재된 지역으로, 가평군의 풍부한 자연경관을 바탕으로 관광 및 휴양객을 대상으로 하는 숙박시설 운영에 적합한 환경을 갖추고 있습니다. 인근에 아침고요수목원 등 관광지가 위치하여 방문객 유입이 용이합니다.

교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 대체로 무난합니다.

인접도로상태: 본건 북측의 현황도로(약 4미터 폭)를 통해 2차선 도로에 연결되어 있습니다. 다만, 이 현황도로가 사유지(행현리 804-12, 804-16)를 통과하므로, 도로 사용 여부에 대한 별도 확인이 필요합니다.

토지이용계획 및 제한상태: 본 토지는 계획관리지역, 가축사육제한구역, 자연보전권역으로 지정되어 있습니다. 일부 필지는 준보전산지로도 포함되어 있습니다.

3. 권리분석

본 건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자(가평신용협동조합)의 근저당권을 말소기준권리로 하여 그보다 후순위 권리들은 매각으로 모두 소멸됩니다.

말소기준권리: 2022년 3월 22일자 가평신용협동조합 근저당권 (을20 / 건물: 을7)

등기부채권 총액: 토지 및 건물 등기부채권 총액은 약 1,245,735,517원입니다.

인수되는 권리: 매각으로 모든 권리가 소멸되므로 인수되는 등기부상 권리는 없습니다.

임차인 현황: 인수할 보증금 합계가 0원으로 조사되어, 별도의 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

본건은 가평 지역의 관광 수요와 밀접한 연관성을 가지는 숙박시설로서, 주변에 다수의 펜션, 글램핑장, 풀빌라 등의 숙박 시설이 운영되고 있어 관련 상권이 형성되어 있습니다.

주변의 자연 경관과 관광 명소들은 숙박 시설의 운영 및 활성화에 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

5. 생활정보

주변 편의시설: 인근 행현리 지역에 다수의 편의점(GS25, CU, 세븐일레븐, 이마트24 등)과 마트, 일반 슈퍼마켓이 위치하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능합니다.

관광지 접근성: 아침고요수목원, 쁘띠프랑스 등 가평의 주요 관광지와 인접하여 관광객 유치가 유리합니다.

6. 잠재적 리스크

도로 사용 여부 확인 필요: 본건 토지는 현황 도로로 이용 중인 사유지를 통해 2차선 도로와 연결되어 있습니다. 해당 사유지의 도로 사용권한 및 확보 방안에 대한 법적, 실질적 확인이 반드시 선행되어야 합니다.

지하수(관정) 문제: 토지 내에 관정이 없으며, 기존 인접 토지 관정과의 연결이 현재 단절된 것으로 조사되었습니다. 물 사용에 제한이 있을 수 있으므로, 상수도 연결 가능 여부 및 지하수 확보 방안에 대한 별도 확인이 필요합니다.

공부와의 차이:

* 건물: 등기사항전부증명서상 '단독주택'으로 등재되어 있으나, 건축물대장상 및 현황은 '생활숙박시설'로 이용 중입니다. 이는 현황과 공부상 용도 불일치 사항으로, 추후 행정 절차 진행 시 확인이 필요할 수 있습니다.

* 토지: 공부상 지목은 '임야'이나, 현황은 본건 토지(기호1)의 부속 토지로 이용 중입니다.

증축 관련: 건물 일부(2층)의 면적 변경 및 증축이 있었으며, 이는 건축물대장상 반영되어 있습니다. 다만, 불법 건축물 여부에 대한 면밀한 현장 확인이 요구됩니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 가평군 상면 행현리에 위치한 숙박시설로, 가평 지역의 관광 활성화와 더불어 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다. 토지 및 건물 일괄 매각 대상이며, 감정가는 약 14.5억 원입니다.

주변 환경과 다수의 숙박시설 운영 사례를 볼 때, 영업 잠재력은 충분하나, 도로 접근성 및 지하수 확보라는 명확한 리스크 요인을 안고 있습니다. 또한, 등기부상 용도와 실제 현황 간의 차이도 확인이 필요합니다.

따라서, 본건의 성공적인 입찰 및 활용을 위해서는 현장 답사를 통한 도로 및 수도 시설 관련 사항을 철저히 조사하고, 법적·행정적 문제 발생 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

가평 지역의 풍부한 관광 자원과 연계된 숙박 시설 운영의 잠재력.

주변 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우, 리스크 해소 후 높은 수익률 기대 가능.

토지 및 건물 일괄 매각으로 인한 활용의 유연성.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1,450,119,920원이며, 이는 주변 유사 물건의 가격대(약 15억원 내외의 펜션 매물 등)와 유사한 수준입니다.

하지만, 언급된 도로 및 지하수 관련 리스크, 그리고 공부상 용도와의 차이점을 고려할 때, 입찰 시에는 신중한 접근이 필요합니다.

현장 방문을 통해 파악된 리스크 해소 비용 및 잠재적 수익성을 면밀히 분석하여, 감정가 이하 또는 적정 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

보수적인 관점에서, 감정가의 85% ~ 95% 수준 (약 12억 3천만원 ~ 13억 8천만원)을 기준으로, 현장 조사 결과 및 경쟁 입찰 상황을 고려하여 최종 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다. 정확한 입찰가는 현장 조사 및 권리 분석 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.