나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경70718 [1] 경기도 의정부시 고산동 996-2 한강듀클래스의정부고산 씨동 10층 1023호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일 · 평가일 2026.04.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 고산동 소재 "훈민중학교" 남서측 근거리에 위치하며, 주위는 지식산업센터, 아파트, 주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진,출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하는 등 대중교통 여건은 양호함.

건물의 구조

프리케스트콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상10층 건물 내 제씨동 제10층 제1023호로서, 외벽 : 커튼월 및 복합판넬 마감 등, 내벽 : 내부 인테리어 마감 등, 창호 : 페어글라스 창호 등임.

이용상태

공장(지식산업센터)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로서, 공장(지식산업센터) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 20미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역 , 지구단위계획구역(고산) , 중로1류(폭 20m~25m)(2022-06-29)(접합), 가축사육제한구역(가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구(고산지구)<공공주택 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 의정부지방법원 2026타경70718 (1)

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 의정부시 고산동 996-2, 한강듀클래스의정부고산 씨동 10층 1023호

건물용도: 지식산업센터

건물구조: 프리케스트콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상10층 건물 내 씨동 10층 1023호

토지면적: 25.47㎡ (약 7.7평)

건물면적: 82.51㎡ (약 25.0평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물제시외면적: 0.00㎡

1.3. 금액 정보

감정가: 303,000,000원

1.4. 특이사항

특수물건정보: 유동화물건

물건명세서 참고사항: 공장(지식산업센터)으로 이용 중임.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 고산동 소재 "훈민중학교" 남서측 근거리에 위치합니다. 주위는 지식산업센터, 아파트, 주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 진,출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하여 대중교통 여건은 양호한 편입니다.

2.3. 건물 및 토지 상태

건축물대장상 2020년 8월 31일 사용승인된 건물이며, 총 10층 중 10층에 위치합니다. 외벽은 커튼월 및 복합판넬, 내벽은 내부 인테리어 마감 등입니다. 토지는 사다리형으로서 공장(지식산업센터) 건부지로 이용 중입니다. 동측으로 노폭 약 20미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 준주거지역, 지구단위계획구역(고산), 중로1류(폭 20m~25m), 가축사육제한구역, 공공주택지구(고산지구), 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부상 말소기준권리는 2022년 9월 15일 접수된 국민은행 근저당(채권최고액 363,600,000원)입니다. 본 건은 2026년 4월 7일 유에이치케이제팔차유동화전문유한회사(국민은행으로부터 채권을 양수)에 의해 임의경매가 개시되었습니다. 등기부 채권 총액은 363,600,000원입니다.

3.2. 인수되는 권리

감정평가서요약 및 등기부등본 상, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (예외: 지상권 - 개요상 지상권은 없으나, 상세 확인 필요)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: ㈜더드림안전 (대표자 조용진)

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 500,000원

* 전입일자(사업개시일자): 2023-11-02

* 배당신고일자: 2026-04-30

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 대항력이 없으므로, 배당 절차에 따라 보증금을 배당받지 못하는 경우 낙찰자가 인수할 수 있습니다. 다만, 현재 제공된 보증금액이 500만원으로 소액이므로 인수 부담은 크지 않을 것으로 예상됩니다.

3.4. 권리분석 종합

본건은 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되는 일반적인 경매 물건입니다. 임차인 ㈜더드림안전은 대항력이 없으나, 보증금 미회수 시 인수 가능성을 고려해야 합니다. 인수되는 보증금은 0원으로 예상됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시설 및 업종

본건이 위치한 한강듀클래스 의정부 고산은 지식산업센터로, 주변은 훈민중학교와 함께 주거단지, 상업시설 등이 혼재된 지역입니다. 본건 자체는 지식산업센터 내 공장(지식산업센터)으로 이용 중입니다.

4.2. 주변 개발 계획

본건은 고산지구 개발 계획 지역 내에 포함되어 있어, 향후 지역 발전과 더불어 해당 건물의 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

4.3. 혐오시설 여부

주변 시설에 대한 검색 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 접근성

차량 진출입이 원활하며, 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용도 편리합니다.

5.2. 주거 및 상업 편의시설

주변에 아파트 단지 및 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유동화 물건

본건은 유동화 물건으로, 일반 경매 물건과는 다른 채권 양수도 과정을 거쳤습니다. 관련 절차 및 특이사항에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

6.2. 임차인 배당 관련

임차인 ㈜더드림안전은 대항력이 없으나, 배당 순위상 보증금 전액을 회수하지 못할 경우 낙찰자가 인수하게 될 가능성이 있습니다. (현재 보증금 500만원)

6.3. 임대차 현황 미확인

물건 보고서 상 '임대 미상임'으로 기재되어 있으나, 임차인 현황에는 보증금 및 차임이 명시되어 있습니다. 실제 임대차 관계에 대한 추가적인 확인이 필요하며, 명도 과정에서 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 경매 물건은 경기도 의정부시 고산동에 위치한 지식산업센터 내 호실로, 사용승인이 비교적 최근(2022년)에 이루어진 신축급 건물에 해당합니다. 전용면적 약 25평의 넓은 공간을 활용할 수 있으며, 주변 개발 호재(고산지구)와 맞물려 향후 가치 상승이 기대됩니다. 교통 여건 및 주변 인프라도 양호한 편입니다. 등기부상 인수되는 권리는 없으나, 유동화 물건이라는 점과 임차인의 대항력 부재 및 보증금 회수 가능성에 대한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 지식산업센터: 2020년 건축허가, 2022년 사용승인된 건물로 비교적 최신 시설입니다.

* 입지 개선 잠재력: 고산지구 개발과 연계되어 지역 발전 및 자산 가치 상승이 기대됩니다.

* 합리적 감정가: 현재 시장 상황 대비 적정 수준의 감정가로 책정되었을 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정가 303,000,000원을 기준으로, 임차인 보증금 인수 금액(0원 예상), 명도 비용, 취득세 등 제반 부대 비용을 고려하여 산정해야 합니다. 본건의 경우, 유사 물건의 최근 실거래가, 주변 시세, 향후 임대 수익률 등을 종합적으로 분석하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다. 통상 감정가의 80~90% 수준을 고려하여 입찰가를 결정할 수 있으며, 이는 약 242,400,000원에서 272,700,000원 범위로 예상해 볼 수 있습니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문 및 추가적인 시세 조사가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.