나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경70737 [1] 경기도 양주시 덕정동 540 양주서희스타힐스2단지 203동 OOOOOO 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 법천 · 평가일 2026.04.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양주시 덕정동 소재 "덕정초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 용이하고 인근에 버스정류장 및 지하철1호선 '덕정역'이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 중 2층 202호로서 (사용승인일 : 2014.05.19) 외벽: 석재붙임 및 몰탈위 페인트 등 마감. 내벽: 벽지도배 및 일부 타일 마감. 창호: 알루미늄샤시 창호임.

이용상태

아파트(방3, 거실, 주방/식당, 욕실 및 화장실2, 드레스룸, 발코니 등)로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 난방설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서 인접지와 등고평탄한 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 아파트단지 남측 및 서측으로 왕복 3차선 및 북측 및 동측으로 왕복2차선 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(덕정지구), 중로2류(폭15m~20m)(접합), 중로3류 (폭12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종제한), 상대보호구역, 배출시설설치제한 지역, 성장관리권역.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상. 기 타: -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 사항

사건번호: 의정부지방법원 2026타경70737 (1)

소재지: 경기도 양주시 덕정동 540 양주서희스타힐스2단지 203동 2층202호

건물명: 양주서희스타힐스2단지

용도: 아파트

사용승인일: 2014년 5월 19일

해당 층수: 2층 (총 20층 중)

1.2. 면적 정보

토지 면적: 50.22㎡ (약 15.2평)

건물 전용 면적: 84.98㎡ (약 25.7평)

건물 공급 면적 (분양 면적): 제공된 정보 내에서 해당 물건의 정확한 공급 면적은 확인되지 않습니다.

1.3. 매각 정보

감정가: 300,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경기도 양주시 덕정동 소재 "덕정초등학교" 북동측 인근에 위치합니다.

주위는 아파트 단지, 다세대 주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 도로 상황

차량 출입이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재합니다.

지하철 1호선 '덕정역'이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

단지 남측 및 서측으로는 왕복 3차선, 북측 및 동측으로는 왕복 2차선의 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

본건의 말소기준권리는 주택도시보증공사의 강제경매 개시결정 등기(2026.04.08.)입니다.

등기부상 인수되는 권리는 없습니다. (단, 후술할 임차권 인수 여부 확인 필요)

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

본건에는 선순위 임차인이 존재하며, 해당 임차인은 대항력이 있습니다.

* 임차인: 주택도시보증공사 (문경진)

* 보증금: 240,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019년 8월 14일

* 확정일자: 2019년 8월 14일

* 대항력: 있음

권리 분석상 을구 8번 순위의 주택임차권 등기(문경진, 240,000,000원)가 확인되며, 해당 권리는 '인수'로 기재되어 있습니다.

물건 명세서에 따르면, 해당 임차권은 매각으로 소멸되지 않으며, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액은 매수인에게 인수될 수 있습니다.

따라서, 임차인의 보증금 240,000,000원 중 배당받지 못하는 금액은 매수인이 인수해야 하는 중요한 리스크입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 환경 및 개발 가능성

본건이 위치한 덕정동 일대는 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재된 주거 지역입니다.

인근 덕정역을 중심으로 한 교통망 개선 및 지역 개발 사업(GTX C노선 등)으로 인해 향후 주거 가치 상승이 기대됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설 및 교육 시설

* 교육 시설: "덕정초등학교"가 인근에 위치하여 자녀 교육에 접근성이 양호합니다.

* 편의 시설: 인근에 버스 정류장 및 지하철 1호선 덕정역이 있어 교통이 편리하며, 주거지 내 근린생활시설 이용이 가능합니다.

5.2. 아파트 단지 정보

아파트명: 양주서희스타힐스2단지

총 세대수: 821세대 (11개동)

준공년도: 2014년 5월 19일

주차 대수: 총 50대 (지상 12대, 지하 20대 - 총합계 50대 명시)

부대 시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차권 인수 리스크

가장 큰 리스크는 선순위 대항력 있는 임차인의 보증금 240,000,000원 중 미배당금액 인수 가능성입니다. 이로 인해 예상보다 높은 총 취득 비용이 발생할 수 있습니다.

6.2. 기타 잠재적 문제

주변 지역에 대한 검색 결과, 직접적으로 인접한 혐오 시설이나 유해 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 해당 지역은 가축사육제한구역, 배출시설설치제한 지역 등으로 지정되어 있어 환경 관련 규제가 존재합니다.

7. 종합 의견

본건은 지하철 1호선 덕정역 역세권에 위치한 2014년 준공의 비교적 신축 아파트입니다. 그러나 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 240,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 하는 상당한 리스크가 존재합니다. 이 점을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 임차인과의 명확한 권리관계 확인 및 배당 예상 금액 파악이 최우선입니다.

* 인수되는 보증금 전액을 감안하여 실질적인 총 취득 비용을 산정한 후, 주변 시세와 비교하여 낙찰 가능한 적정 입찰가를 산정해야 합니다.

* 덕정역세권 개발 및 향후 지역 발전 가능성을 고려한 장기적인 관점에서 접근할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

현재 파악된 최근 실거래가(84.98㎡ 기준, 13층 3.5억원, 20층 3.2억원) 및 감정가(3억원)를 고려할 때, 해당 물건의 시장 가치는 약 3.0억원 ~ 3.2억원 수준으로 추정됩니다.

그러나 매수인에게 인수될 수 있는 임차인 보증금 240,000,000원을 고려하면, 매수인의 실제 총 지출액은 입찰가 + 인수 보증금(미배당분)이 됩니다.

따라서, 잠재적 인수 보증금을 제외한 실질적인 물건 가치와 적정 수익률을 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

예상 총 취득 비용을 시장 가치(약 3.2억원) 대비 낮게 확보하기 위한 보수적인 접근 시, 희망 입찰가는 약 70,000,000원 ~ 90,000,000원 범위에서 고려해 볼 수 있습니다.

(예시: 만약 80,000,000원에 낙찰받고, 임차 보증금 240,000,000원 중 230,000,000원을 인수하게 된다면, 총 지출액은 80,000,000 + 230,000,000 = 310,000,000원이 됩니다. 이는 최근 실거래가 수준임을 감안해야 합니다.)

본 금액은 인수되는 보증금 전액을 포함한 총 지출액 기준으로 산정된 것이며, 실제 인수되는 보증금액에 따라 총 지출액은 달라질 수 있습니다. 입찰 전 반드시 권리 관계 및 배당표를 면밀히 검토하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.