나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경174 [1] 경기도 포천시 신북면 가채리 815-3 제1호 5층501호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 아시아 · 평가일 2026.04.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 포천시 신북면 가채리 소재 '포천중학교' 남동측 인근에 위치하는 부동산으로 주변은 단독주택 및 다세대주택, 주거나지, 농경지 등이 소재하는 지역으로서, 제반 입지여건은 대체로 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통수단이용은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 제5층 제501호로서, 외벽 : 벽돌치장쌓기 마감 등 내벽 : 인테리어 및 일부 타일붙임 마감 등 창호 : 샷시 창호 마감 등으로 관리상태는 대체로 무난시됨.

이용상태

본건은 도시형생활주택(다세대주택)으로 이용중이며 상세내용은 후첨 '내부구조도' 참조바람. - 이해관계인의 부재로 인하여 건축물대장 현황도면, 외부관찰, 탐문 등을 참조한 것으로 현황과 다소 다를 수 있사오니 경매진행시 참조바람.

설비내역

위생 및 급배수시설, 난방설비, 소화전설비, 승강기설비, 피로티구조 주차장 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 2필 일단의 사다리형 토지로서, 도시형생활주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 6미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,2) : 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역((20250826)대상외국인등,용도주택,국토교통부공고제2025-1058호,포천시공고제2025-2452호,문의1533-2200))

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 의정부지방법원 2026타경174 (1)

* 소재지: 경기도 포천시 신북면 가채리 815-3 제1호 5층501호

* 용도: 도시형생활주택 (다세대주택)

* 감정가: 95,000,000원

* 토지 면적 (분할): 47.07㎡ (약 14.23평)

* 건물 면적 (전용): 57.92㎡ (약 17.52평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의 경매

* 채권자: 한OOOOOOO

* 특이사항: 공동담보

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 포천시 신북면 가채리 소재 '포천중학교' 남동측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 본건 주변은 단독주택, 다세대주택, 주거나지, 농경지 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 입지 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통: 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

* 도로: 본건 건물은 남동측으로 노폭 약 6미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지 이용: 인접 토지와 등고평탄한 2필 일단의 사다리형 토지 위에 도시형생활주택(다세대주택)이 건축되어 이용 중입니다.

* 토지 이용 계획: 해당 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2015년 11월 25일 접수된 한국양토양록축산업협동조합의 근저당권 (채권최고액 108,000,000원)이 말소기준권리입니다.

* 소멸되는 권리: 위 말소기준권리보다 후순위에 해당하는 압류(관악세무서, 국민건강보험공단, 포천세무서장, 포천시) 및 임의경매개시결정(한국양토양록축산업협동조합, 76,050,270원) 등은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리: 등기부등본상 낙찰자가 인수해야 할 권리는 확인되지 않았습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 이성규

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 400,000원

* 전입일자: 2018년 3월 27일

* 확정일자: 2018년 3월 27일

* 배당신고일자: 2026년 4월 28일

* 대항력: 없음. 따라서 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않아도 됩니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

* 본건이 소재한 지역은 주로 주거 지역으로, 인근에 포천중학교가 위치하고 있습니다.

* 주변은 단독주택 및 다세대주택, 농경지가 혼재되어 있어 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 기본적인 생활 편의 시설 위주의 상권을 형성하고 있습니다.

* 주변에 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 중 제5층 제501호입니다.

* 내부 상태: 외벽은 벽돌치장쌓기, 내벽은 인테리어 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시로 마감되어 있으며, 건물 전체적인 관리상태는 대체로 무난한 것으로 평가됩니다.

* 이용 상태: 현재 도시형생활주택(다세대주택)으로 이용 중입니다. 정확한 내부 구조는 현장 확인이 필요하며, 감정평가 시 이해관계인 부재로 인해 건축물대장, 외부 관찰, 탐문 등을 참조하였으므로 실제와 다소 차이가 있을 수 있습니다.

* 설비 내역: 위생 및 급배수 시설, 난방 설비, 소화전 설비, 승강기, 피로티 구조 주차장 등이 구비되어 있습니다.

* 주차: 건물 내 피로티 구조로 주차가 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 현황 차이 가능성: 감정평가 당시 이해관계인 부재로 내부 확인에 한계가 있었으므로, 실제 내부 상태나 구조가 공부와 다를 수 있습니다.

* 토지이용계획상 제약: 해당 토지는 성장관리권역 및 토지거래계약에 관한 허가구역에 해당하므로, 향후 건축 행위나 토지 이용 시 관련 규제를 확인할 필요가 있습니다.

* 건물 노후도: 2013년 준공된 건물로, 10년 이상 경과하여 일반적인 건물 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

* 공동담보: 특수물건정보에 '공동담보'로 명시되어 있어, 본건 외 다른 담보 물건과의 연관성 및 채권액을 추가적으로 확인하는 것이 좋습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 포천시 신북면에 위치한 도시형생활주택으로, 기본적인 주거 환경은 갖추고 있습니다.

* 주변 지역은 주거지와 농경지가 혼재되어 있어, 급격한 지역 개발 잠재력보다는 안정적인 주거 지역으로 볼 수 있습니다.

* 권리 분석상으로는 말소기준권리보다 후순위 권리들이 모두 소멸되어 낙찰자가 인수할 권리 부담은 없습니다. 또한, 대항력 없는 임차인이 있으나 보증금 인수 위험도 없어 권리 관계는 명확합니다.

* 건물 자체는 2013년 준공으로 비교적 신축에 속하여 건물의 상태는 양호할 것으로 예상됩니다.

* 다만, 토지이용계획상 성장관리권역 및 토지거래허가구역에 해당하므로, 향후 관련 규제 사항을 충분히 검토해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 소액 투자의 기회: 명확한 권리 관계와 인수되는 보증금이 없는 물건으로, 상대적으로 낮은 진입 비용으로 투자를 고려해볼 수 있습니다.

* 비교적 신축 건물: 2013년 준공된 건물로, 노후화로 인한 대규모 수리 비용 발생 가능성이 낮아 안정적인 관리가 예상됩니다.

* 지역 내 임대 수요: 도시형생활주택으로서, 포천시 지역 내 소형 주택에 대한 꾸준한 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

주변 최근 매매 사례 분석:

* 삼우빌라트(나동) (1998년 준공, 69.75㎡): 2026년 7월 8일, 80,000,000원

* 부양빌라 (1993년 준공, 76.5㎡): 2026년 7월 4일, 80,000,000원

* 중앙홈타운 (2017년 준공, 71.8475㎡): 2026년 7월 8일, 135,000,000원

분석:

본건 물건은 전용 면적 57.92㎡ (약 17.52평)이며, 2013년 준공된 건물입니다.

비교 사례에서 1990년대 준공된 연립 및 다세대 주택은 약 8천만원대에 거래되었으나, 이는 건축 연도가 오래되었기 때문으로 추정됩니다.

2017년 준공된 중앙홈타운은 1억 3천 5백만원에 거래되었으며, 이는 본건과 유사하거나 약간 더 넓은 면적의 비교적 신축 물건입니다.

본건은 2013년 준공으로 중앙홈타운보다는 건축 연식이 있으나, 1990년대 건물보다는 신축입니다.

감정가 95,000,000원은 주변 시세 범위를 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.

본건 물건의 전용 면적(57.92㎡)과 준공 연도(2013년)를 종합적으로 고려했을 때, 현재 시세는 대략 8천만원대 중반에서 1억원 초반까지 형성될 가능성이 있습니다.

경매는 감정가를 기준으로 시작되므로, 시세 대비 합리적인 금액으로 낙찰받는 것이 중요합니다.

인수되는 권리나 보증금이 없으므로, 입찰 시 보증금 부담은 없습니다.

예상 입찰가:

현재 시세와 감정가를 종합적으로 고려하여, 감정가의 80% ~ 90% 수준에서 입찰가를 산정해 볼 수 있습니다.

* 감정가: 95,000,000원

* 감정가 80%: 76,000,000원

* 감정가 90%: 85,500,000원

따라서, 본건 물건에 대한 예상 입찰가는 80,000,000원 ~ 85,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것이 합리적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.