나이스옥션 법원경매 고양 2026타경60904 [1] 경기도 파주시 야당동 466-90 1동 1층102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해냄 · 평가일 2026.04.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 파주시 야당동 소재 " 운정초등학교 " 남측 인근에 위치하며 , 인근지역은 다세대주택 , 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재되어있는 주거지대로 주위 환경은 보통시됩니다.

교통상황

대상물건은 차량출입 가능하며 , 인근의 도로와의 거리 , 노선버스정류장과의 거리 , 노선의 수 , 운행간격 등을 감안하여 볼 때 , 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조 ( 철근 ) 콘크리트지붕 지1층/지상4층 내 제1층 제102 호로서 외벽 : 판넬 붙임 및 일부 몰탈위페인트 마감등 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 창호 : 샤시 창호 등 입니다.

이용상태

공동주택 ( 다세대주택 )으로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급 · 배수설비 , 난방설비 , 소방설비 , 엘리베이터설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대상토지는 인접도로 대비 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지로 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

대상물건 북서측에 접하는 5미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역 , 성장관리계획구역(2024-01-26)(준주거 Zone),가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,토지거래계약에관한허가구역(25.8.26~26.8.25 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없습니다.(임대 미상임)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 사건번호: 고양지원 2026타경60904 (1)

소재지: 경기도 파주시 야당동 466-90 1동 1층102호

용도: 다세대주택

감정평가액: 402,000,000원

토지면적: 74.74㎡ (약 22.61평)

토지 지분: 74.7406㎡ (약 22.61평)

건물면적: 63.77㎡ (약 19.29평)

건물 지분: 63.775㎡ (약 19.30평)

매각 대상: 토지 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OOOOO

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지1층/지상4층 내 제1층 제102호

주요 설비: 기본적인 위생, 급배수, 난방, 소방, 엘리베이터 설비 구비

토지 이용 현황: 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용 중

토지 이용 계획: 계획관리지역, 성장관리계획구역(준주거 Zone), 가축사육제한구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.8.26~2026.8.25)

2. 입지조건

대상 물건은 경기도 파주시 야당동에 위치하며, "운정초등학교" 남측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 주거지대로 형성되어 있어 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 차량 출입이 가능하며, 인근 도로 및 노선버스정류장과의 접근성을 고려할 때 교통 상황은 보통입니다. 북서측으로 5미터 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

3. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 2024년 1월 26일 접수된 한국양계축산업협동조합의 근저당권 (채권금액: 441,600,000원)입니다. 본 매각으로 인해 등기부상 모든 권리(소유권이전, 근저당권, 압류, 임의경매개시결정 등)는 소멸될 예정입니다.

임차인 현황:

MICHAELSJACOBDANIEL (이름: M )

보증금: 30,000,000원

차임: 1,400,000원

전입/확정일자: 2025년 8월 4일

배당신고일자: 2026년 4월 23일

대항력: 없음

본 건의 임차인은 대항력이 없어 매각으로 인해 임차권이 소멸됩니다. 따라서 임차인의 보증금을 낙찰자가 인수할 필요는 없습니다. 권리분석상 인수해야 할 임차인의 보증금 합계는 0원입니다. 등기부채권 총액은 441,600,000원이며, 이는 매각으로 모두 소멸될 예정입니다.

4. 상권분석

대상 물건은 다세대주택, 아파트, 근린생활시설이 혼재된 주거지대에 위치하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 특별히 발달된 상업지구라기보다는 배후 주거 단지를 지원하는 소규모 상권이 형성되어 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

* 교육: "운정초등학교"가 남측 인근에 위치하여 초등 교육 환경이 양호합니다.

* 교통: 차량 출입이 용이하며, 인근 노선버스정류장을 통한 대중교통 이용이 가능합니다. 교통 상황은 보통입니다.

* 편의시설: 주변 주거지대에 형성된 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

* 주거환경: 다세대주택이 밀집한 지역으로, 전반적인 주거 환경은 보통으로 평가됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지거래계약 허가구역: 본 물건이 소재한 지역은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다. 이는 외국인 또는 특정 목적의 토지 취득 시 허가를 받아야 함을 의미하며, 허가구역 지정 기간이 현재 날짜(2026년 7월)에 임박하여 낙찰 후 관련 규정 확인이 필요합니다.

* 가축사육제한구역: 본 물건은 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다. 이는 인근 지역에 축산업 시설이 있거나 관련 민원이 발생할 가능성이 있음을 시사합니다.

* 임대차 관계: 비록 임차인이 대항력이 없어 보증금 인수 의무는 없으나, 명도 과정에서 협의가 필요할 수 있습니다. 임대 미상이라는 점도 참고해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 신축 연도가 비교적 최근(2020년 준공)인 다세대주택으로, 파주시 야당동의 주거지대에 위치하고 있습니다. 권리관계가 깨끗하여 낙찰 후 인수하는 부담은 없습니다. 다만, 토지거래허가구역 지정 기간 만료가 임박한 점과 가축사육제한구역이라는 점은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다. 입지 및 주변 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

8. 투자 포인트

* 최신 건축 연도: 2020년에 준공되어 비교적 신축 건물에 해당합니다.

* 양호한 권리 상태: 모든 권리가 매각으로 소멸되어 낙찰자가 권리상의 부담 없이 취득 가능합니다.

* 주거 선호 지역: 파주시 야당동은 지속적인 개발이 이루어지는 지역 중 하나입니다.

* 토지 지분: 건물 면적 대비 토지 지분이 양호하여 자산 가치 안정성에 기여할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정평가액은 402,000,000원입니다.

최근 2026년 7월 2일 동일 지역(야당동)에서 거래된 유사 다세대주택(태종에비뉴, 2019년 준공, 전용면적 65.1㎡)의 매매가는 285,000,000원이었습니다.

본 물건의 전용면적(건물면적)은 63.77㎡이므로, 유사 매매 사례를 기준으로 환산 시 약 279,000,000원 수준으로 추정할 수 있습니다.

감정평가액과 최근 실거래가 사이에 상당한 차이가 존재하므로, 시장 상황 및 현장 조사를 통해 정확한 시세를 재확인할 필요가 있습니다.

잠재적 리스크(토지거래허가구역, 가축사육제한구역 등)와 명도 변수, 그리고 최근 실거래가를 종합적으로 고려할 때, 보수적으로 접근하여 시세 대비 경쟁력 있는 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

본 물건의 예상 입찰가는 300,000,000원 ~ 330,000,000원 범위에서 전략적으로 접근하는 것을 제안합니다. 특히 300,000,000원 수준에서 시작하여 경쟁 상황을 보며 상향하는 방안을 고려할 수 있습니다.

(주의: 본 예상 입찰가는 제공된 정보와 시장 일반론에 기반한 추정치이며, 실제 낙찰가는 입찰자 간 경쟁 상황, 현장 답사 결과, 최신 시장 동향 등에 따라 달라질 수 있습니다. 투자 결정은 반드시 전문가와 상의 후 신중하게 진행하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.